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Vorlage - VII-DS-02433  

 
 
Betreff: Leipziger Mietspiegel 2020
Anlass: Rechtliche Vorschriften
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt
Beratungsfolge:
DB OBM - Vorabstimmung Vorberatung
07.05.2021    DB OBM - Vorabstimmung      
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
FA Stadtentwicklung und Bau 1. Lesung
01.06.2021    FA Stadtentwicklung und Bau      
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 1. Lesung
01.06.2021    zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen      
15.06.2021    zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen      
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt 1. Lesung
07.06.2021    FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt - als Videokonferenz      
FA Stadtentwicklung und Bau 2. Lesung
15.06.2021    FA Stadtentwicklung und Bau      
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 2. Lesung
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt 2. Lesung
21.06.2021    FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt      
Ratsversammlung Beschlussfassung
23.06.2021 
Ratsversammlung      

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt
Anlagen:
Anlage 1 - Leipziger Mietspiegel 2020
Anlage 2 - Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Anlage 3 - Lagekarte zum Leipziger Mietspiegel 2020

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

  1. Der Leipziger Mietspiegel 2020 wird als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt und beschlossen.
  2. Der Leipziger Mietspiegel 2020 tritt am Tag nach der Beschlussfassung in Kraft und löst den Mietspiegel 2018 ab.

 

Räumlicher Bezug:

Der Leipziger Mietspiegel 2020 gilt für die Stadt Leipzig und wirkt unmittelbar in Mieterhöhungsverfahren für alle Mieterhaushalte im Stadtgebiet, sofern kein Ausschlussgrund vorliegt.

 

Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage:

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

Mit Zustimmung der Vorlage VII-DS-02433 wird der Leipziger Mietspiegel 2020 durch den Stadtrat als qualifiziert anerkannt. Die Qualifizierung wird aus Sicht der Verwaltung als dringend notwendig erachtet.

Das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist aufgrund der wachsenden Stadt und der daraus resultierenden Entwicklung am Mietmarkt für die Stadt Leipzig unverzichtbar geworden. Die Anerkennung durch den Stadtrat ist gemäß § 558d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notwendig, da eine Anerkennung im „Arbeitskreis Mietspiegel“ durch die Interessenvertretung der Vermieter ausblieb. Die Vorteile und die Notwendigkeit eines qualifizierten Mietspiegels für eine wachsende Stadt, deren Wohnungsmarkt sich zunehmend anspannt und in der bezahlbarer Wohnraum erhalten und geschaffen werden soll, sind unter VI. dieser Vorlage ausführlich erläutert.

 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Finanzielle Auswirkungen

nein

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

nein

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

nein

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

nein

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

nein

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

nein

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

nein

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

nein

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

ja

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

Ja

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 


Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur

Vorsorgendes Fchen- und Liegenschaftsmanagement

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sportlandschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

 


Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage

Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur -wandelanpassung)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Eingesetzte Energieträger (Strom, Wärme, Brennstoff)

keine / Aussage nicht möglich

erneuerbar

fossil

 

Reduziert bestehenden Energie-/Ressourcenverbrauch

Aussage nicht möglich

ja

nein

 

Speichert CO2-Emissionen (u.a. Baumpflanzungen)

 

Aussage nicht möglich

ja

nein

 

Mindert die Auswirkungen des Klima­wandels (u. a. Entsiegelung, Regen­wassermanagement)

Aussage nicht möglich

ja

nein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Abschätzbare Klimawirkung mit erheblicher Relevanz

ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer

nein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vorlage hat keine abschätzbare Klimawirkung

ja (Prüfschema endet hier.)

 

 

 

 

 

 

 

 

Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. leipzig.de)

 

                        

ja

nein (Begründung s. Abwägungsprozess)

nicht berührt (Prüfschema endet hier.)

 

 

 

 

 

 

 

 

Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________

 

liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________

 

 

wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und Auslegungsbeschluss)

 

 

 

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Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

Im Erarbeitungsprozess wurde das Regressionsmodell als geeignetste Berechnungsgrundlage des Mietspiegels intern fortlaufend mit dem Amt für Statistik und Wahlen, dem Stadtplanungsamt sowie dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung abgestimmt. Dabei sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen oder Zielkonflikte aufgetreten.

 

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Nicht erforderlich.

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Nicht erforderlich.

 

III.  Strategische Ziele

Mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept „Leipzig 2030“ nimmt sich die Stadt Leipzig dem Thema – bezahlbares Wohnen – im Fachkonzept Wohnen an. Mit der Veröffentlichung eines qualifizierten Mietspiegels 2020 wird unter dem Schwerpunkt – Leipzig schafft soziale Stabilität – ein aussagekräftiges Begründungsmittel in Mieterhöhungsverlangen geschaffen. Damit werden Mietpreissteigerungen entsprechend der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete reguliert. Daneben gibt die Qualifizierung des Leipziger Mietspiegels 2020 auch bei Mieterhöhungsverlangen im Bereich der Wohnungsbauförderung während der Belegungsbindung Rechtssicherheit.

IV. Sachverhalt

 

1. Anlass

Die Stadt Leipzig hat mit dem Mietspiegel 2016 erstmalig einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB veröffentlicht und konnte dies auch mit dem Mietspiegel 2018 fortsetzen. Mit der stetigen Qualifizierung der Leipziger Mietspiegel wird eine verlässliche fortwährende Rechtssicherheit, insbesondere in Mieterhöhungsverlangen, für Mieter und Vermieter geschaffen.

Die Qualifizierung von Mietspiegeln ist ein bundesweites Thema und soll mit dem aktuellen Gesetzgebungsverfahren zum Mietspiegelreformgesetz (MsRG) sowie zur Mietspiegelverordnung (MsV) gestärkt werden.

Dem qualifizierten Mietspiegel kommt aufgrund der für seine Erstellung vorgeschriebenen hohen Anforderungen eine rechtlich privilegierte Stellung als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Die Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ist darüber hinaus Voraussetzung für die Anwendung weiterer wohnungsmarktpolitischer Instrumente des Bundes- oder Landesrechts (z. B. Mietpreisbremse).

Weiterhin dient die Datengrundlage des Mietspiegels gleichzeitig für die Bestimmung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft. Die nach wissenschaftlichen Grundsätzen gewonnene Datengrundlage eines qualifizierten Mietspiegels stellt dabei eine größere Rechtssicherheit her, als die eines einfachen Mietspiegels.

Aufgrund des anhaltenden Einwohnerzuwachses der letzten Jahre und der damit verbundenen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist auch die Qualifizierung des kommenden Mietspiegels notwendig.

Die mit einem einfachen Mietspiegel ermittelte Vergleichsmiete kann bei Mieterhöhungen leicht umgangen werden, indem Vermieter ihr Mieterhöhungsbegehren auf drei Vergleichswohnungen stützen. Damit sind Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Anpassung von Bestandsmieten realisierbar. Dieses Vorgehen ist bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels nicht möglich. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird in gerichtlichen Verfahren vermutet, dass die darin enthaltenen Mietpreise zutreffend sind.

Daneben findet die ortsübliche Vergleichsmiete als Berechnungsgrundlage Anwendung bei weiteren Instrumenten im Rahmen der Mietpreisdämpfung gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch. So kann die Kappungsgrenze von 20 % bzw. die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % nur wirksam werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete diesen Spielraum zulässt. Für die Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete Ausgangspunkt für die Berechnung der möglichen Neuvertragsmiete. Mit Beschluss über den Antrag VII-A-01905 hat sich der Stadtrat für die Einführung der Mietpreisbremse in Leipzig ausgesprochen.

Die Qualifizierung des Mietspiegels stärkt damit die Anwendung mitpreisdämpfender Instrumente und lässt Mieterhöhungen sowie Neuvertragsmieten entsprechend der Marktentwicklung zu. Der Leipziger Mietspiegel wird, anders als gesetzlich vorgeschrieben (aktuell alle 4 Jahre), alle 2 Jahre auf Basis einer aktuellen Datenerhebung neu erstellt. Damit wird der Marktentwicklung über das gesetzliche Maß hinaus Rechnung getragen.

Gemäß § 558d BGB kann die Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel entweder durch die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter oder durch Stadtratsbeschluss erfolgen. In der Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel am 04.03.2021 wurden beide Interessenvertretungen um Anerkennung gebeten. Die Interessenvertretung der Mieter, Deutscher Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V., hat den Mietspiegel 2020 anerkannt. Die Interessenvertretung der Vermieter, Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Leipzig und Umgebung e. V. (Haus & Grund), hat die Qualifizierung des Mietspiegels nicht anerkannt. In Folge wird die Qualifizierung durch Beschluss des Stadtrates angestrebt.

Die Anerkennung der Qualifizierung des Mietspiegels durch die Interessenvertreter der Vermieter blieb regelmäßig seit der ersten Qualifizierung des Leipziger Mietspiegels 2016 aus. Haus & Grund spricht sich bundesweit[1] für die Stärkung einfacher Mietspiegel und damit gegen die Qualifizierung von Mietspiegeln aus.

Daneben haben sich die anderen Beteiligten des Arbeitskreises Mietspiegel wie folgt im Rahmen der Anerkennung zum Mietspiegel geäußert:

 

Institution (Mitglied des Arbeitskreises)

Aussage zur Anerkennung

wohnen bei uns

Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften

(UNITAS eG, VLW eG, WOGETRA eG, BGL eG)

- ausstehend -

Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH erkennt den Leipziger Mietspiegel 2020 als qualifizierten Mietspiegel an.

Wohnungsgenossenschaft Lipsia eG

 

Der Leipziger Mietspiegel 2020 wird nicht anerkannt.

(Die WG Lipsia eG ist eigenständiges Mitglied im Arbeitskreis Mietspiegel und Mitglied der Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften)

Vertreter der Justiz

Amtsgericht Leipzig

Frau Schneider

- ausstehend -

Vertreter der Wissenschaft

Hochschule Anhalt

Frau Prof. Dr. Hausmann erkennt den Leipziger Mietspiegel 2020 als qualifizierten Mietspiegel an.

Vertreter der Wissenschaft

Universität Leipzig

Institut Empirische Wirtschaftsförderung

Team Statistik

Herr Prof. Dr. Schuhr erkennt den Leipziger Mietspiegel 2020 als qualifizierten Mietspiegel an.

 


Gemäß § 558 Abs. 2 BGB sind die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehenden Wohnungen nach den Merkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu differenzieren. Die darunter zu fassenden Einzelmerkmale im Fragebogen der Mietspiegelerhebung wurden im Arbeitskreis Mietspiegel vereinbart und sind als Kategorien im Folgenden dargestellt:

Art

  • Einfamilien-/Reihenhaus
  • Maisonette-, Galerie oder Penthauswohnung
  • Geschosszahl des Hauses

Größe

  • Wohnfläche als Größenklassen
  • Anzahl der Wohnräume

Ausstattung

  • Ausstattung Küche
  • Ausstattung Bad
  • Bodenbelag
  • Balkon, Terrasse
  • Weitere Merkmale (Aufzug, Barrierefreiheit,…)

Beschaffenheit

  • Baualter
  • Zustand des Wohngebäudes
  • Erstbezug nach Sanierung/Neubau
  • Heizung, Sanitärausstattung
  • Energieeffizienz (mangels konsistenter Angaben nicht auswertbar)

Lage (im Fragebogen erfragt, letztlich aus Sekundärdaten abgeleitet)

  • Mikrolage (Beschaffenheit des Wohnumfelds) über Erreichbarkeit von Infrastrukturen und belastende Einflüsse
  • Makrolage (großräumige Lageeinstufung) über Lageklassen

 

 

Diese Informationen wurden im Rahmen der Mietspiegelerhebung zwischen September und November 2020 erhoben. Die Erhebung fand bei insgesamt 30.060 Haushalten statt, die über ein Zufallsverfahren ermittelt wurden. Bei 3.000 dieser Haushalte, die einem der großen Akteure am Leipziger Wohnungsmarkt zugeordnet werden konnten, wurden die Angaben zur Wohnung vom Vermieter gemacht (Großvermieterbefragung). Die übrigen 27.060 Haushalte wurden direkt befragt und konnten ihre Angaben entweder online oder über einen Papierfragebogen machen. Aufgrund der COVID19-Pandemie fand die Mietspiegelerhebung erstmals rein fragebogenbasiert statt, während bei früheren Erhebungen Erhebungsbeauftragte (Interviewer) zum Einsatz kamen. Sowohl in Bezug auf Rücklauf als auch Qualität der erhobenen Daten zeigten sich trotz des Wechsels der Erhebungsmethode keine Auffälligkeiten.

Nach Ausschluss von Wohnungen, in denen kein Mietverhältnis vorlag, in den vergangenen sechs Jahren keine Anpassung der Grundmiete erfolgte oder für die der Mietspiegel wegen des Vorliegens anderer Ausschlussgründe nicht gilt sowie nach Ausschluss unplausibler Antworten sowie extremer Ausreißer verblieben 6.310 Datensätze für die Auswertung.

Die erhobenen Angaben zu den Wohnungen wurden um Sekundärdaten zur Wohnlage ergänzt. Zur Beschreibung des unmittelbaren Wohnumfelds (Mikrolage) wurden Erreichbarkeitsanalysen durchgeführt, die die fußläufige Erreichbarkeit wohnungsnaher Infrastrukturen - Zugang zum ÖPNV, Grün- und Erholungsflächen, Einzelhandel, Schulen und Kindertagesstätten - beschreiben. Diese objektiv erhobenen Angaben stellen einen erheblichen qualitativen Fortschritt gegenüber der subjektiven Einschätzung von Erreichbarkeiten durch die Mieter dar, die zu Vergleichszwecken dennoch erhoben wurden.

In Bezug auf die Makrolage wurde in früheren Mietspiegeln ein enger statistischer Zusammenhang zwischen der Höhe der Bodenrichtwerte und der wahrgenommenen Lagequalität und Attraktivität der einzelnen Wohnlagen genutzt. Aus den Bodenrichtwerten wurden dabei über ein optimierendes Verfahren Lageklassen abgeleitet, die in das Regressionsmodell einflossen. Die Bodenrichtwerte flossen dabei nicht in absoluter Höhe in das Mietspiegelmodell ein. Im Zuge der Berechnung des vorliegenden Mietspiegels zeigte sich, dass dieser Zusammenhang nicht mehr in ausreichendem Maße gegeben ist. Deshalb musste der Schluss gezogen werden, dass die Eignung der Bodenrichtwerte für die Ableitung einer Lageeinteilung im Zuge des sich anspannenden Immobilien- und Wohnungsmarktes nicht mehr in jedem Fall valide ist. Da die Wohnlage ein beständiger Faktor ist, der keinen kurzfristigen Schwankungen unterliegt, sollte die Lageeinteilung zwischen zwei Mietspiegeln idealerweise weitgehende Konstanz aufweisen. Veränderungen sollten sich lediglich dann ergeben, wenn Veränderungen der Verhältnisse vor Ort zu beobachten sind, die das Gefüge der Wohnlagen untereinander beeinflussen. Im Mietspiegel 2020 wurde deshalb auf die Ableitung einer neuen Wohnlage verzichtet und stattdessen eine Fortschreibung der Lagekategorien des Mietspiegels 2018 vorgenommen. In Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsamt wurden hierzu Bereiche seit 2019 fertiggestellter städtebaulicher Maßnahmen und größerer Bauprojekte untersucht, um Orte zu identifizieren, an denen eine Neubewertung erforderlich sein könnte. Die daraus resultierende fortgeschriebene Lageeinteilung ist den als Anlage beigefügten Karten sowie dem Methodenbericht zum Mietspiegel 2020 zu entnehmen.

Das gewählte Vorgehen zur Fortschreibung wurde außerdem den Mitgliedern der unabhängigen gif-Mietspiegelkommission präsentiert und mit diesen intensiv diskutiert. Hieraus ergab sich die Anregung, zusätzlich Parameter zur Zentralität zu berücksichtigen. Eine dahingehende Überprüfung der Schätzung ergab allerdings keine Verbesserung des Modells. Insgesamt ergab sich somit aus der Diskussion mit den Experten der gif-Mietspiegelkommission keine alternative Vorgehensweise zur Bestimmung der Wohnlage für den Mietspiegel 2020. Die gif-Mietspiegelkommission ist ein Gremium der Projektgruppe "Mietspiegel" der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Daneben wurde das Rechtsamt um Stellungnahme gebeten. Das Rechtsamt hat mit Stellungnahme vom 12.04.2021 keine rechtlichen Bedenken zur Vorgehensweise bezüglich der vorgenommenen Lagekategorisierung geäußert.

Analog zum Vorgehen zahlreicher anderer Großstädte wird für künftige Mietspiegel angestrebt, eine durch den Gutachterausschuss unabhängig erstellte Lagekarte zu verwenden, die in regelmäßigen Abständen an geänderte Gegebenheiten vor Ort angepasst wird. Die damit verbundene Entkopplung der Lageeinteilung von der Entwicklung der Kaufpreise für Wohnraum erscheint inhaltlich sinnvoll und förderlich für die Akzeptanz des Mietspiegels für die Anwender/-innen.

Der Leipziger Mietspiegel 2020 basiert, wie seine Vorgänger, auf einem multiplen linearen Regressionsmodell. Anders als in den Vorjahren wurde als abhängige (zu erklärende) Variable die Grundmiete pro Quadratmeter gewählt, um die Eigenschaften des Modells zu verbessern und der Konvention der Mehrzahl aktuell geltender Mietspiegel zu folgen. Die Spezifizierung des Regressionsmodells erfolgte mit dem Ziel, sowohl eine möglichst gute Anpassung an die Daten der Mietspiegelstichprobe zu erreichen, als auch die Prognoseleistung des Modells mit Blick auf unbekannte Daten zu optimieren.

Die Auswahl der Merkmale erfolgte so, dass das final spezifizierte Regressionsmodell lediglich Merkmale enthielt, deren Einfluss auf die Miethöhe gesichert ist (95%-Signifikanzniveau). Des Weiteren wurde überprüft, ob die Wirkrichtung der Einzelmerkmale inhaltlich plausibel ist. Bei Bedarf wurden Einzelmerkmale kombiniert (z.B. Zustand des Wohngebäudes). Merkmale wurden dann aktiv aus dem Modell ausgeschlossen, wenn sie zu unplausiblen Zusammenhängen oder Verletzungen der Modellannahmen führten.

Das gesamte Modell wurde abschließend einer Stabilitätsanalyse unterzogen, um eine Überanpassung an die Daten der Stichprobe zu vermeiden. Das finale Mietspiegelmodell enthielt neben dem Grundbetrag 46 Einzelmerkmale, für die jeweils ein Zu- oder Abschlag in EUR zur mittleren Miete ausgewiesen wird. Das Modell erfüllt, wie im Methodenbericht dargelegt, alle statistischen Anforderungen an ein lineares Regressionsmodell und ist in der Lage, rund 87 Prozent der Streuung der Wohnungsmieten in den zugrundeliegenden Daten zu erklären.


2. Beschreibung der Maßnahme

Nach aktueller Rechtslage reicht die Anerkennung der Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter oder die Anerkennung durch Beschluss des Stadtrates zur Qualifizierung eines Mietspiegels aus.

Durch die fehlende Anerkennung der Interessenvertretung der Vermieter (Haus & Grund) liegt nun das Erfordernis der Anerkennung durch den Stadtrat für den Mietspiegel 2020 vor.

Mit Veröffentlichung des Leipziger Mietspiegels 2020 werden zeitgleich folgende Anlagen veröffentlicht:

a)      der Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020 sowie

b)      die Karten der Lageeinstufung zum Leipziger Mietspiegel 2020.

Der Methodenbericht stellt dabei den Nachweis der Anwendung wissenschaftlicher Grundsätze zur Erarbeitung des Mietspiegels dar. Die Lageeinstufung wird als Adressverzeichnis online unter www.leipzig.de/mietspiegel zur Verfügung gestellt.

 

3. Realisierungs- / Zeithorizont

Der Mietspiegel 2020 wird mit Beschluss des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel veröffentlicht und löst den Mietspiegel 2018 ab.

Weiterhin erfolgt nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2020 zeitnah die Anpassung der Richtwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft.

 

4. Finanzielle Auswirkungen

Der Mietspiegel 2020 entfaltet keine finanziellen Auswirkungen.

 

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

Keine.

 

6. Bürgerbeteiligung

bereits erfolgt    geplant    nicht nötig

Bei der Mietspiegelerstellung ist eine Bürgerbeteiligung – abgesehen von der Datenerhebung – nicht erforderlich. Im Rahmen des Arbeitskreises Mietspiegel wurden die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter, die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH, Wohnungsgenossenschaften, Vertreter und Vertreterinnen aus Wissenschaft und Justiz sowie weitere Fachämter der Stadt Leipzig beteiligt.

 

7. Besonderheiten

Auch auf anderen Rechtsgebieten werden Mietspiegel zunehmend zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, wie etwa im öffentlichen Recht, im Steuerrecht sowie im Familienrecht, wenn es etwa um die Frage der Wohnwertermittlung im Rahmen des familienrechtlichen Unterhaltsverfahrens (Börstinghaus/Clar Rdn. 70 ff. m. w. N.) geht.

Mit Inkrafttreten des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) zum 01.01.2002 erlangte die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegel auch im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums erhebliche Bedeutung.

Für Wohnungsmärkte mit abgesenkter Kappungsgrenze sowie eingeführter Mietpreisbremse besteht ein besonderer Bedarf an einem qualifizierten Mietspiegel. Für die Stadt Leipzig wurde die Kappungsgrenze zuletzt durch die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 03.06.2020 abgesenkt. Für die Einführung der Mietpreisbremse (VII-A-01905) hat sich der Stadtrat in seiner Ratsversammlung am 18.02.2021 ausgesprochen.

 

8. Folgen bei Nichtbeschluss

Wird der vorliegende Mietspiegel durch den Stadtrat nicht durch Beschluss anerkannt, verfügt die Stadt Leipzig künftig über einen einfachen Mietspiegel, der eine ausdifferenzierte Einteilung der Wohnlage in vier Kategorien auf Basis der Bodenrichtwerte sowie die Ergänzung weiterer Lagemerkmale aufweist.

Die Qualifizierung des Mietspiegels wird jedoch dringend empfohlen, da andernfalls Mieterhöhungen auf Basis von drei Vergleichswohnungen durchgesetzt werden können. Angesichts der aktuellen Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist ein qualifizierter Mietspiegel für die Mieter ein wichtiges Instrument zur Dämpfung von Mietsteigerungen. Dies ist für die Leipzigerinnen und Leipziger in einer Stadt mit einem Anteil an Mietwohnungen von 85 Prozent von hoher Bedeutung. Dennoch wird im Mietspiegel 2020 die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre abgebildet. Der Mietspiegel dient daher den Vermietern als fundiertes Begründungsmittel zur Durchsetzung von Mietanpassungen.

Neben der Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter, die ein qualifizierter Mietspiegel mit sich bringt, schafft dieser auch in den Bereichen Wohnbauförderung und Anpassung der Richtwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft im Rahmen des Schlüssigen Konzepts Rechtssicherheit.

Mietpreiserhöhungen für belegungsgebundene Wohnungen finden gemäß der Richtlinie gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches statt, sie stützen sich demnach auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die der qualifizierte Mietspiegel ausweist. Ohne qualifizierten Mietspiegel besteht die Gefahr von Mietpreissteigerungen auf Grundlage von drei Vergleichswohnungen, die ggf. durch den mietenden, einkommensschwachen Haushalt nicht mehr finanzierbar sind.

Für die Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft wird die Datengrundlage des Mietspiegels herangezogen. Sofern sich die Datengrundlage auf einen qualifizierten Mietspiegel bezieht, wird die Qualität der erhobenen Daten von den Sozialgerichten i.d.R. nicht in Zweifel gezogen.

Mit fehlender Qualifizierung des Mietspiegels wird die Anwendung der Instrumente zur Mietpreisdämpfung (z. B. die abgesenkte Kappungsgrenze) für die Mieter erschwert.

 

Anlagen:

Anlage 1: Leipziger Mietspiegel 2020

Anlage 2: Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020

Anlage 3: Lagekarten zum Leipziger Mietspiegel

 

 


Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 6 1 Anlage 1 - Leipziger Mietspiegel 2020 (3099 KB)    
Anlage 2 2 Anlage 2 - Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020 (8306 KB)    
Anlage 3 3 Anlage 3 - Lagekarte zum Leipziger Mietspiegel 2020 (7650 KB)