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Vorlage - VII-F-02392-AW-01  

 
 
Betreff: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Anlass: Sonstiges
Status:öffentlich (Vorlage abgeschlossen)Vorlage-Art:schriftliche Antwort zur Anfrage
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VII-F-02392
Beratungsfolge:
Ratsversammlung schriftliche Beantwortung

Sachverhalt

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Frage 1:

Wie viele Umwandlungen (Anzahl Wohnungen) von Miet- in Eigentumswohnungen gab es in den letzten fünf Jahren in Leipzig? (Bitte nach Jahren und Ortsteilen – wenn nicht möglich: Stadtbezirken – gegliedert auflisten.)

 

Der Stadt liegen hierzu nach bisherigen Erkenntnisstand keine konkreten Daten vor. Siehe auch Antwort Frage 2. Eine Einordnung hinsichtlich der Anzahl kann somit nur über eine näherungsweise Betrachtung erfolgen. Im Rahmen der gesamtstädtischen Voruntersuchung zum Instrument Soziale Erhaltungssatzung (Beschluss zu VI-DS-05896 vom 24.10.2018) wurde z.B. der Indikator „Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand“ als mögliches Indiz berücksichtigt. Im Zeitraum 2012 bis 2017 wurden für insgesamt 1.838 WE solche Bescheinigungen erfasst. Siehe Tabelle:

 

 

Eine Fortschreibung der gesamtstädtischen Voruntersuchung mit aktuellen Zahlen ist für Ende 2021 in Vorbereitung. Abgeschlossenheitsbescheinigungen informieren über den Anteil der Wohnungen, die die Voraussetzung für eine Umwandlung in Eigentumswohnungen besitzen. Der Indikator deutet auf mögliche Umwandlungsaktivitäten hin, jedoch kann nicht differenziert werden zwischen Wohnungen die bereits bewohnt wurden oder z.B. durch Sanierung von leerstehenden Gebäuden erstmalig wieder marktgängig gemacht wurden.

 

Zur ergänzenden Einordnung die folgenden Ausführungen für den Teilmarkt Sondereigentum. Diese beziehen sich auf die vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig ausgewerteten Verträge und zugänglichen Informationen:

Die Gesamtzahl des verkauften Sondereigentums ist 2019 mit 5.325 Wohnungen auf den höchsten Wert der letzten 20 Jahre angestiegen, nachdem in den drei Vorjahren ein leicht rückläufiger Trend zu registrieren war. Wie in den Vorjahren wird der Markt für Eigentumswohnungen durch den sanierten Altbau dominiert. Die Zahl der Kauffälle in diesem Segment ist mit 3.135 Verkäufen im Jahr 2019 wieder auf das Niveau der Jahre 2015 bis 2017 angestiegen, nachdem 2018 ein Rückgang um gut 800 Kauffälle erfolgt war.

 

Bei 31 % aller Kauffälle handelte es sich im Jahr 2019 um Erstverkäufe (1.170 WE), 69 % der Kauffälle betrafen Wiederverkäufe. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Kauffallzahlen im sanierten Altbau im Erst- und Wiederverkauf sowie im Erstverkauf bei Neubau.

 

Im sanierten Altbau wurden 21 % der Wohnungen im Erstverkauf (666 WE) und 79 % bzw. 2.469 WE im Wiederverkauf veräußert. Damit hat die Bedeutung des Wiederverkaufs seit den 2000er Jahren, als der Anteil um 20 % schwankte, deutlich zugenommen.

 

Beim Verkauf sanierter Altbauwohnungen – insbesondere im Erstverkauf (93 %) – dominieren Erwerber aus dem sonstigen Bundesgebiet, für die diese Wohnungen vorrangig als Anlageobjekt dienen. Nur 6 % der Erwerber waren Leipziger. Die räumlichen Schwerpunkte der Verkaufstätigkeit im Erstverkauf sanierter Altbauwohnungen waren die Ortsteile östlich des Zentrums, im Stadtbezirk Alt-West sowie in den ehemaligen Kasernengeländen im Nordwesten der Stadt (insb. im Ortsteil Möckern). Beim Wiederverkauf kam ein Drittel der Erwerber aus Leipzig.

 

Frage 2:

In wie vielen Fällen machten Mieter/-innen in den letzten fünf Jahren in Leipzig vom Vorkaufsrecht nach § 577 BGB für umgewandelte Wohnungen Gebrauch. (Bitte nach Jahren aufschlüsseln.)

 

Diese Angaben liegen der Stadt Leipzig nicht vor. Das angesprochene Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 577 BGB ist eine Regelung des Mietrechts, welches im Zivilrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist. Die Stadtverwaltung kann hoheitlich nur im öffentlichen Recht handeln.

 

Verwiesen sei hier auf eine Regelung des Baugesetzbuches zum Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung: § 172 Abs.1 Satz 4 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, in Gebieten einer sozialen Erhaltungsverordnung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) durch Rechtsverordnung (Umwandlungsverordnung) zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Solch eine Umwandlungsverordnung liegt im Freistaat Sachsen aktuell nicht vor.

 

Die Verordnung dient dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegten sozialen Erhaltungsgebieten. Zum Einsatz dieses zusätzlichen Genehmigungsvorbehaltes in Sozialen Erhaltungsgebieten bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist ein Ersuchen der Stadt Leipzig an den Freistaat Sachsen, verbunden mit einer Begründung zur stadtentwicklungspolitische Notwendigkeit erforderlich.

 

§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB zählt einzelne Fallgestaltungen auf, in denen die Genehmigung immer zu erteilen ist. Von praktischer Bedeutung ist dabei der in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 genannte Fall, dass sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

 

Der Entwurf einer Vorlage zum Thema ist in Vorbereitung. Die Einbringung der Vorlage in die Gremien hin zum Stadtrat ist für Mai/Juni vorgesehen. Das Ersuchen der Stadt Leipzig an den Freistaat Sachsen ist voraussichtlich für Ende des 2. Quartals 2021 in Planung.

 

Frage 3:

Wie entwickelte sich in den letzten fünf Jahren die Wohneigentumsquote und wie der Anteil an Selbstnutzer/-innen

 

Eine genaue Erhebung liegt erst mit dem Zensus 2022 für die Gesamtstadt vor. Für die näherungsweise Betrachtung zur Beantwortung der Frage wird deshalb auf die Veröffentlichung des Endberichts zur Kommunalen Bürgerumfrage 2019 zurückgegriffen.

 

Zitat:

„…2019 wohnten 86 Prozent der Leipziger Haushalte zur Miete, die Wohneigentumsquote liegt somit konstant bei 13 Prozent (Tabelle 3-1). Leipzig ist also eine ausgewiesene Mieterstadt. …

 

 

Unter den Leipzigerinnen und Leipzigern, die im Wohneigentum leben, machen Eigentumswohnungen einen Anteil von gut einem Viertel aus, selbstbewohnte Häuser knapp drei Viertel.

 

Die oben genannte Leipziger Wohneigentumsquote von 13 Prozent ist im Zeitverlauf sehr stabil. Diese stabile Quote bedeutet jedoch keinesfalls, dass keine weitere Wohneigentumsbildung innerhalb Leipzigs stattfindet: Da sich die Zuzüge nach Leipzig auf junge Erwachsene konzentrieren, die hauptsächlich in Mietwohnungen ziehen, hält die Wohneigentumsbildung offensichtlich mit den Zuzugsgewinnen mit. Das heißt, Wohneigentumsbildung findet in gleichem Umfang wie städtisches Wachstum statt.

 

Räumliche Muster beim Wohneigentum bestehen in Form eines Gradienten vom Zentrum zum Stadtrand. In den Ortsteilen des Stadtrandes ist die Wohneigentumsquote am höchsten. Spitzenreiter ist Baalsdorf mit 84 Prozent. In den urbanen, innerstädtischen und innenstadtnahen Quartieren ist selbstbewohntes Wohneigentum deutlich seltener vorhanden, in den Großwohnsiedlungen geht es gegen Null (Abbildung 3-8). …“

 

 

 

 

 

 

Stammbaum:
VII-F-02392   Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Anfrage
VII-F-02392-AW-01   Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen   64 Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   schriftliche Antwort zur Anfrage