Ratsinformationssystem
Vorlage - VII-DS-02251
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Beschlussvorschlag:
Räumlicher Bezug:
Die Liegenschaft befindet sich in 04157 Leipzig, Stadtbezirk Gohlis-Nord.
Beschreibung des Abwägungsprozesses:
Der SEB ist in Leipzig der Träger mit den meisten heilpädagogischen Plätzen in Komplexkindertagesstätten. Mit dem Ziel einer wohnortnahen Versorgung mit Kita-Plätzen mit besonderen Betreuungsbedarfen sollen die bisherigen Einrichtungen - gelegen in Thonberg (Schatzkiste), Volkmarsdorf (Dschungelbande) und Grünau (Um die Welt) - mit einer Einrichtung nördlich vom Zentrum Leipzigs ergänzt werden. Neben dem unmittelbaren Kita-Betrieb wird das Leistungsangebot auch eine Außenstelle der Interdisziplinären Frühförderstelle/Logo-Praxis des SEB umfassen. Im Interesse der Kita-Eltern wie auch der Nutzer von Frühförderung/Logopädie besteht das Erfordernis, eine für einen Kita-Betrieb geeignete Lage und Beschaffenheit (Größe der Liegenschaft, Nachbarschaft, Lärm-/Schmutzemission) mit einer guten Erreichbarkeit über ÖPNV zu kombinieren. Mit dem der KWL GmbH gehörenden Grundstück wurde im Bereich des Stadtkonzerns ein geeignetes Objekt gefunden, das den Anforderungen entspricht und bei dem die Nachteile (Abriss der aufstehenden Garagen-/Werkstattbebauung sowie notwendige Lärmschutz-Maßnahmen zur S-Bahn-Trasse) begrenzt sind.
I. Eilbedürftigkeitsbegründung
Mit dem Bau- und Finanzierungsbeschluss wird gleichzeitig auch der Erbbaurechtsvertrag bestätigt. Dieser Erbbaurechtsvertrag ist neben dem Gremienbeschluss Voraussetzung für die Baugenehmigung und die Fördermittelbewilligung und damit für sämtliche bauvorbereitenden Schritte, um das Vorhaben termingemäß umsetzen zu können.
Die Entscheidung zum Abbruch des Gebäudebestands bildet die Grundlage für die Vergabe und Auftragserteilung zum Abriss. Für den Erbbaurechtsgeber sollte vor Beginn des Abbruchs auch die vertragliche Sicherheit durch den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages gegeben sein.
Dem Wunsch der Anwohner, den lärmintensiven Abbruch in der allgemeinen Schlechtwetterperiode der Monate März und April zu vollziehen, wird im Sinne eines guten nachbarschaftlichen Miteinanders entsprochen. Die Nutzung der umliegenden Grundstücke in der Sommerzeit wird auf diese Weise möglichst wenig beeinträchtigt.
Ohne eine Beschlussfassung in der Ratsversammlung am 24.02.2021 ist ein Baustart im Juli 2021 und die bauliche Fertigstellung Ende 2022 nicht gewährleistet. Dem im Stadtquartier gegebenen Bedarf an Kitaplätzen würde erst verspätet entsprochen.
II. Begründung Nichtöffentlichkeit
entfällt
III. Strategische Ziele
Die Notwendigkeit der Maßnahme resultiert aus den festgestellten Bedarfen an Betreuungs-plätzen. Diese Bedarfe können derzeit und mittelfristig nicht anderweitig gedeckt werden.
IV. Sachverhalt
1. Anlass
1.1 Grundlagen
Am 11.12.2019 wurden von der Ratsversammlung die Eigentümerziele ggü. dem SEB beschlossen (DS Nr.VI-DS-08203). Diese beinhalten u. a. die Schaffung von Regel-, Integrativ- und heilpädagogischen Plätzen gemäß dem gegebenen städtischen Bedarf und verweisen auf die Fertigstellung der Komplexkita „Dschungelbande“, Friedrich-Dittes-Straße 9 und den Neubau der Komplexkita in der Benedixstraße.
Mit dem bestätigten Wirtschaftsplan des SEB für das Wirtschaftsjahr 2020 wurden die Voraussetzungen geschaffen, in den Planungsprozess für das Projekt einzusteigen. Auf der Grundlage eines VgV-Verhandlungsverfahrens wurde die Planung für die Leistungsphasen 1 - 4 vergeben. Dies war mit der Zielstellung verbunden, schnellstmöglich die Leistungsphase 3 zu erreichen. Diese ist Voraussetzung, um auf der Grundlage der erfolgten Einordnung in die sächsische Prioritätenliste zur Förderrichtlinie Teilhabe, Kategorie c) den Förderantrag für den Neubau der 24 heilpädagogischen Plätze zu stellen (1.320 T€, Förderquote 80 %). Die notwendigen Bedarfsbestätigungen vom Sozialamt und vom Kommunalen Sozialverband Sachsen liegen vor. Die Kommunal- und Trägeranteile sind im städtischen Haushalt abgebildet.
Der Förderantrag wurde vom SEB am 04.07.2019 gestellt. Die Beteiligung der SIB ist seitens der SAB erfolgt, die entsprechenden Nachforderungen befinden sich mit Stand 01.12.2020 in Bearbeitung und werden dem SIB bis zum 31.01.2021 vorliegen.
Die Fördermittelbewilligung wird für April 2021 erwartet.
Für den Regelbereich wie auch für den Teil der Wohnbebauung wurden Fördermöglichkeiten geprüft. Für den Regelbereich ist auf Grund des erforderlichen Zeitlaufes kein geeignetes Förderprogramm verfügbar. Für den Teil der Wohnbebauung wurde die Passfähigkeit des Förderprogramms „sozial gebundener Wohnraum“ geprüft. Der SEB selbst ist nicht förder-fähig und ein Investorenmodell zur Umsetzung ist aufgrund der Förderbedingungen wirt-schaftlich nicht darstellbar.
Auf Grundlage der erreichten Leistungsphase 4 wurde am 30.10.2019 der Bauantrag gestellt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wurde das Projekt in Sachen Brandschutz/Entfluchtung, Stellplätze und Lärmschutz weiter spezifiziert und Einvernehmen mit den Beteiligten erzielt, so dass mit Vorliegen des Erbbaurechtsvertrages/der Eintragung von Baulasten auch die Baugenehmigung erteilt werden kann.
1.2 Projektansatz/Projektbestandteile
Projektziel gemäß den Eigentümerzielen war/ist die Schaffung von zusätzlichen inklusiv ausgerichteten Kita-Angeboten.
Mit der Liegenschaft in einem sehr dicht bebauten Wohngebiet im Leipziger Norden und
wurde entsprechend der städtischen Forderung nach effizienter Flächennutzung im Stadtraum nach einer geeigneten Komplementärnutzung gesucht.
Letztendlich wurde durch die Rahmenbedingungen und das städtische Bestreben nach zusätzlichem Wohnraum für Familien mit behinderten Familienmitgliedern der Schaffung von behindertengerechtem Wohnraum der Vorzug gegeben. Die Nähe zur Komplexkita und zur Frühförderstelle/zur Logopraxis unterstützt diesen Ansatz.
Aus den verschiedenen Projektbestandteilen werden im Gesamtprojekt Synergien erwartet, die sich insgesamt ressourcen- und kostensparend auswirken.
Das Gesamtprojekt besteht somit aus
*) Ob in 2022 Fördermittel für die Kita-Ausstattung (Regelbereich) zur Verfügung stehen, ist derzeit noch nicht zu ermitteln. Es werden 1.650 €/Platz (= 312 T€) für Ausstattung kalkuliert (im Wirtschaftsplan für 2022 eingestellt), davon würden ggf. 50 % (= 156 T€) Fördermittel gewährt, 156 T€ wären als Eigenmittel vorzufinanzieren und würden über die Betriebskosten refinanziert.
1.3 Projektziele
Mit der ersten Komplexkita (Schatzkiste in der Kregelstraße, 2015) hat der SEB Maßstäbe für inklusive ausgerichtete Kita-Angebote gesetzt und vielfältige Erfahrungen gesammelt, wie man solche Angebote fachlich noch besser ausrichten kann und dies mit Bau und Ausstat-tung bestmöglich unterstützt. Die Erfahrungen sind in nachfolgende Kita-Projekte eingeflossen, so auch in die künftige Komplexkita „Naturwerkstatt“.
Jedes Kita-Projekt im SEB hat eine Eigenständigkeit, Unverwechselbarkeit und ist thema-tisch gestaltet. Gegebene bauliche Voraussetzungen, das soziale Umfeld, gesellschaftliche Entwicklungen und Herausforderungen werden bei der thematischen Gestaltung aufgegriffen, konzeptionell, baulich sowie hinsichtlich Gestaltung und Ausstattung umgesetzt. Der/die künftige Kita-Leiter*in ist bereits mit Baubeginn Teil des Projektteams und Teil-nehmer von Projekt- und Bauberatungen, begleitet eng die Personalauswahl, steuert maßgeblich die Vergabeverfahren bezüglich Ausstattung sowie Gestaltung des Innen- und Außenbereiches.
Die heilpädagogischen Gruppen sind im Regelbereich eingelagert, um auch im Alltag mög-lichst übergreifend zwischen Regel-/Integrativ- und heilpädagogischen Gruppen zu arbeiten. Kinder mit Erkrankungen/Behinderungen gehören zur Normalität unserer Einrichtungen. Sie nehmen entsprechend ihren individuellen Möglichkeiten an den Angeboten unserer Einrichtung teil, sie erhalten aber entsprechend ihren individuellen Bedarfen/Potentialen spezifische Förderung im Rahmen der Heilpädagogik.
Für die Komplexkita in der Benedixstraße, einem sehr dicht besiedelten Stadtgebiet, wird als thematische Ausrichtung unter Einbeziehung der Bildung für nachhaltige Entwicklung eine naturnahe Kita als „Naturwerkstatt“ entstehen. Dies schließt Konzept, Gestaltung und Aus-stattung ein. Das Konzept beinhaltet umfangreiche Elemente der Umwelterziehung, Nach-haltigkeit, Achtsamkeit, Bewegung und Spiel im Freien und einer bewussten gesunden Ernährung.
Im Rahmen der Ausführungsplanung werden Teile der Fassade als Grünfassade entstehen. Die vorgesehene Umfriedung, die in Teilen in Richtung S-Bahn-Trasse als 3,5 m hohe Lärm-schutzwand auszugestalten ist, wird als geschlossene, begrünte Umfriedung ausgeführt. Dies entspricht auch der Interessenlage der Anwohner.
Ein Teil der Lärmschutzwand wird gleichermaßen auch Teil von Elementen des Außenspiel-bereiches sein, so dass man diese 3,5 m hohe Wand nicht nur als Gestaltungslast, sondern auch als Gestaltungschance begreift.
1.4 Kitaplatzbedarf Regelbereich/heilpädagogischer Bereich
Entsprechend langfristigem Entwicklungskonzept Kindertageseinrichtungen bis 2030 liegt der Bedarf an Plätzen für Kinder bis zum Schuleintritt im Versorgungsraum Nord über dem gegenwärtigen Bestand an Plätzen. Dabei zeigt insbesondere der OT Gohlis-Mitte eine deutliche Unterversorgung, 2020 fehlten hier knapp 800 Plätze. Auch mit der Eröffnung weiterer geplanter Kitas kann der Bedarf im OT und im Versorgungsraum bis mindestens 2025 nicht gedeckt werden. Zudem besteht bei mehreren Kitabauvorhaben des Versorgungsraums Nord gegenwärtig noch keine Sicherheit für deren Umsetzung, drei Einrichtungen können möglicherweise aus baulichen Gründen langfristig in ihrem Bestand nicht gesichert werden. Hinsichtlich der Versorgung mit heilpädagogischen Plätzen besteht im Versorgungsraum Nord gegenwärtig ein Defizit von ca. 50 Plätzen.
1.5 Alternativlösungen
Es ist erklärtes Ziel der Stadt Leipzig, die Trägerlandschaft im heilpädagogischen Bereich zu verbreitern. Leider zeigen die letzten Jahre, dass zahlreiche Träger sich dieser Herausforderung nicht öffnen. In Teilen wird dies im Integrativ- und heilpädagogischen Bereich einem immer deutlicheren Fachkraftmangel geschuldet sein.
Um der Nachfrage nach Integrativ-/heilpädagogischen Plätzen hinreichend gerecht zu werden, ist die Schaffung der Komplexkita Benedixstraße unerlässlich.
Bezüglich des Standortes ist festzustellen, dass andere geeignete Liegenschaften in einer der Benedixstraße zumindest adäquaten Lage nicht bekannt und innerhalb des Stadtkonzerns keinesfalls vorhanden sind.
2. Beschreibung der Maßnahme
2.1 Städtebauliche Einordnung
Das zu bebauende Grundstück liegt zwischen der S-Bahntrasse und der Benedixstraße auf einem winkelig angeordneten Grundstück (siehe Anlage 2). Im Bereich der Benedixstraße grenzt ein 4-geschossiges Gebäude an die Kita an. Diese Geschossigkeit wird im Bereich der angrenzenden behindertengerechten Wohnungen fortgeführt.
Der rückseitige Kitabereich öffnet sich in den dahinterliegenden Grundstücksbereich als dreigeschossiger Gebäudeteil. Die Spielfläche der Kita füllt den gesamten rückseitigen Bereich aus und grenzt an den Gartenbereich der angrenzenden Wohnbebauung und an die Rückseite der denkmalgeschützen „Budde“-Villa.
Mit der vorgenommen Planung ist es gelungen, die Grundstücksfläche optimal auszunutzen.
- Der Grundriss des Gebäudes verläuft in Form der Grundstücksfläche. - Die Zuwegung zur Kita und zu den Wohnungen erfolgt zentral von der Benedix-straße. - Der rückseitig angeordnete und voll umschlossene Freiflächenbereich für die Kinder bewirkt einen geschützten und gut überschaubaren Spielbereich. Die Normflächen von 10 m2 werden gemäß dem Mindestmaß erfüllt. Dies erfordert in der Umsetzung eine geschickte Flächennutzung, um für alle Kinder einen alters- und potentialentsprechenden Spielwert zu erreichen.
2.2 Erläuterung der Planung
KG 100 Grundstück
Zum im Eigentum der Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH befindlichen Grundstück Benedixstraße 9-11 (Flurstücke 311/2 und 311/3 Gemarkung Gohlis) liegt ein Verkehrswertgutachten vor, das unter Berücksichtigung von pauschal kalkulierten Abriss- und Entsorgungskosten die Grundlage des ermittelten Erbbauzinses bildet (Entwurf des Erbbaurechtsvertrages siehe Anlage 1).
Der Erbbaurechtsvertrag zwischen der KWL GmbH und der Stadt Leipzig wird mit einer Laufzeit von 60 Jahren und dreimaliger Verlängerungsoption von je 10 Jahren zu einem 4 %igen Erbbauzins in Höhe von 42.000 €/a abgeschlossen. Das erworbene Erbbaurecht wird dem Sondervermögen des SEB zugeordnet. Der wirtschaftliche Übergang am Erbbaugrund-stück in das Sondervermögen des Eigenbetriebes erfolgt am Tag (24:00 Uhr), an dem die Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags erfolgt.
KG 200 Herrichten und Erschließen (DIN 276)
Abriss: In Vorbereitung für die Bebauung sind die bestehenden Gebäudeanlagen abzureißen. Die baulichen Anlagen bestehen aus:
1. einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Verwaltungsgebäude, 2. einer eingeschossigen Lagerhalle, 3. einer Garagenanlage für insgesamt 10 Nutzfahrzeuge.
Zur Einschätzung der Abbruchkosten wurden zerstörungsfreie Untersuchungen am Gebäude sowie Bodenproben im Außenanlagenbereich genommen und untersucht. Zusätzlich dienten die Gutachten des Büro GGD aus dem Jahre 1994, das Gutachten des Büro Intergeo aus dem Jahr 1995 sowie das vom SEB beauftragte Gutachten des Büros GUD vom 21.04.2020 der Beurteilung der notwendigen Abbruch- und Entsorgungskosten. Im Ergebnis der vorhandenen gutachterlichen Stellungnahmen zur Schadstoffbewertung der baulichen Anlagen und Bewertung der untersuchten Böden wird eingeschätzt, dass neben den bereits veranschlagten Abrisskosten erhebliche Kosten für die Entsorgung des Abbruch- und Bodenaushubes/Bodenaustausch berücksichtigt werden müssen:
1. Abbruch-und Entsorgungskosten der baulichen Anlagen, Baustelleneinrichtung, Abbruch, Entsorgung 214.200,00 €
2. Aushub/Bodenaustausch einschl. Entsorgung 690 m³ im Bereich Baukörper 1.161 m³ Außenflächen 217.870,00 €
3. Wiederherstellung Gelände 21.418,00 € Gesamtkosten brutto: 453.488,00 €
Die Ausschreibung wird parallel zum Mitzeichnungsverfahren stattfinden, um auf Grundlage der Bestätigung in der DB OBM in Verbindung mit der KWL GmbH den Abriss zu beauftragen.
Erschließung Die Erschließung des Gebäudes mit allen Versorgungsanschlüssen (Strom, Wasser, Abwas-ser, Gas) erfolgt über die Benedixstraße. Hierfür werden 83.600 € veranschlagt (öffentliche Erschließung 48.500 €, innere Erschließung 35.100 €). Notwendige Abstimmungen mit den entsprechenden Versorgungsträgern sind derzeit im Gange.
KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen (DIN 276)
Das nichtunterkellerte Gebäude wird als monolithischer Massivbau in Ziegel- bzw. Stahlbetonbauweise errichtet. Die Fassade wird aus einem mineralischen Wärmedämmverbundsystem mit Fassadenelementen aus Holz bzw. Klinkerstein bekleidet. Es wird geprüft, in welchem Umfang die thematische Gestaltung als „Naturwerkstatt“ auch als Fassadenbegrünung eingesetzt werden kann.
Die Dachflächen des dreigeschossigen Gebäudeteils sind als extensiv begrünte Flächen geplant.
Nichttragende Wände werden überwiegend aus Trockenbau errichtet.
Fenster werden als zweiglasige Kunstofffenster in allen Etagen montiert. Hauszugangs- und Flurtüren werden als Rohrrahmenelemente den Anforderungen entsprechend eingebaut.
Alle Innentüren aus Holz bzw. Holzverbund werden den geforderten Schall- und Brand-schutzanforderungen eingebaut.
Alle Nutzräume erhalten abgehängte Decken aus Gipskarton oder Mineralfasern.
Alle Wände werden innseitig mit Kalk geputzt und mit einem hellen Anstrich versehen. Als Bodenbelag ist im Kitabereich Linoleum vorgesehen. Für die Wohnungen ist ein Bodenbelag aus Teppichboden vorgesehen.
KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen (DIN 276)
Wasser, Abwasser: Das Schmutzwasser wird an das städtische Abwassersystem angeschlossen.
Das Dach des dreigeschossigen Kita-Daches wir bezüglich Regenwasser als Wasserreservoir zur Kühlung und weiter als Regenwasserrückhaltebecken genutzt. Abgeleitetes Regenwasser wird zur Gartenbewässerung und wird über einen nachgelagerten Zwischenspeicher als Rigole in das städtische Netz eingeleitet.
Versorgungsanschlüsse: Das Gebäude wird an die städtische Gasversorgung angeschlossen. Ein BHKW wird vom städtischen Versorgungsträger errichtet und versorgt das Gebäude mit Wärme.
Trinkwasserversorgung: Die Trinkwasserversorgung für das Gebäude erfolgt durch den Anschluss an das städtische Trinkwassernetz. Die Warmwasseraufbereitung wird durch eine zentrale Warmwasseraufbereitung sichergestellt.
Stromversorgung: Das Gebäude wird durch das städtische Stromversorgungsnetz mit Strom versorgt.
Schwachstrom: Zur Sicherung des Gebäudes ist der Einbau einer Einbruchmeldeanlage vorgesehen. Alle Wohnungen und Gruppen der Kita sind über eine Klingelanlage und mit einer Wechselsprechanlage ausgestattet.
Das Gebäude ist mit einem modernen Datennetz ausgerüstet.
Rundfunk und Fernsehen können über das Datennetz der deutschen Telekom in allen Wohnungen und im Kitabereich empfangen werden.
Eine Brandmeldeanlage ist als interne Warnanlage mit der Möglichkeit der Aufschaltung zur Feuerwehr vorgesehen.
Aufzug: Innerhalb des Gebäudes sind alle Etagen mit einem Personenaufzug behindertengerecht erreichbar (1 Aufzug im Kita-Bereich, 1 Aufzug im Bereich der Wohnbebauung).
KG 500 Außenanlagen (DIN 276)
Die Zuwegung zum Gebäude erfolgt direkt über die Benedixstraße.
Zu den beiden Eingängen der Gebäudeteile Wohnhaus und Kita gelangt man über einen befestigten Weg, der auch Befahrbarkeit zur Instandhaltung der Außenspielfläche sichert. Neben der Zuwegung sind 32 Fahrradstellplätze sowie ein eingezäunter Müllplatz geplant.
Unterhalb des Wohnhausbereiches sind 6 Stellplätze für Kita und Wohnbebauung berück-sichtigt.
Der hintere Teil der Grundstücksfläche ist ausschließlich als Außenspielfläche geplant, die themenbezogen aus Grünbereichen, einer Rollerbahn und Spielgeräten besteht. Hierbei wird die nötige, anteilig als Lärmschutzwand ausgeführte Umfriedung in die Gestaltung der Außenspielgeräte einbezogen wird
Ausgesuchte und für Kinder geeignete Bäume und Pflanzen werden in den Randbereichen des Spielplatzes gepflanzt. Vorgesehen sind ebenfalls Obstbäume, deren Früchte zum Verzehr innerhalb der Einrichtung gewünscht sind (soweit für eine Kita-Nutzung im Rahmen des Betriebserlaubnisverfahrens zugelassen).
Neben einem geplanten Kräutergarten können in einem kleinem Gewächshaus Tomaten, Gurken und sonstiges Gemüse gepflanzt, gepflegt und geerntet werden, die dann auch zum eigenen Verzehr gedacht sind. In einem Färbergarten und Gartenlabor können die Prinzipien des nachhaltigen Umgangs mit Ressourcen, die Wirkungszusammenhänge und das Prinzip der Retinität zwischen Natur und Umwelt erfahrbar und bewusst gemacht werden.
Zur Bewässerung der Pflanzen und der Grünflächen wird das auf dem Dach und in der Rigole aufgestaute Regenwasser benutzt, welches durch ein Bewässerungsnetz verteilt wird. Zäune und Ummauerungen, die den gesamten Spielplatz umschließen, werden geschlossen ausgeführt und zum Großteil begrünt.
Ausgesuchte Außenwandflächen des Gebäudes werden durch für Kinder geeignete Pflanzen berankt.
KG 600 Ausstattung und Kunstwerke (DIN 276)
Außenbereich: Spielgeräte mit einem hohen Spielwert werden themenbezogen überwiegend aus Holz er-richtet und spiegeln den Charakter des Spielplatzes als „Naturwerkstatt“ wider. Hierbei wird Wert auf eine alters- und potentialgerechte Spielwelt gelegt.
Ein Teil der bestehenden Wände/Umfriedungen werden als Kletterwand, verbunden mit entsprechenden Fallschutzmaßnahmen hergerichtet. Teilflächen der Wände dienen ebenfalls zur kreativen Wandgestaltung und Malerei (durch die Kinder zu gestalten).
Innenbereich: Gemäß den rechtlichen Anforderungen sind Räume und Ausstattungen für den Regel- und den heilpädagogischen Bereich getrennt zu planen und zu errichten. Durch die mit dem KSV abgestimmte Einlagerung von heilpädagogischen Gruppen in den Regelbereichen wird die strikte Trennung, die den pädagogischen Ansätzen völlig widerspricht, durchbrochen. Durch geschickte Planung von Gruppenraum-, Therapieraum-, Sanitärraum-, Gemeinschafts- und Verkehrsflächen gelingt eine enge Verzahnung der einzelnen Angebotsbereiche. Durch die weitgehende Vermeidung von notwendigen Fluren können die Verkehrsflächen auf den Etagen in die pädagogische Angebotslandschaft ausstattungsseitig und auch in der aktiven Alltagsnutzung integriert werden.
Die Ausstattung wird zum Teil individuell auf das „Naturwerkstatt“-Thema geschaffen, zum Teil wird auf bewährte Ausstattungsmöglichkeiten entsprechender Kita-/Schulausstatter zurückgegriffen.
2.3 Nutzungsverbesserung durch die beabsichtigte Maßnahme
Die seitens der KWL GmbH stark eingeschränkte Nutzung als Werkstatt- und Garagenhof wird durch eine Kitabebauung und Nutzung gemäß den städtischen Anforderungen ersetzt.
2.4 Eigentumsverhältnisse
2.5 Energiekonzept
Die allgemeinen Begriffe werden in der Anlage "Erläuterung zum Energiekonzept" definiert.
Maßnahmeneinteilung unter energetischen Gesichtspunkten:
Das Gebäude wird nach der aktuellen gültigen Energieeinsparverordung und unter Berück-sichtigung der neuen EEWärmeG geplant und errichtet. Die Errichtung des Gebäudes als Passivhaus wurde - aufgrund der Nutzung als Komplexkindertagesstätte mit gewünscht vielen Übergängen zwischen Innen- und Außenbereich sowie - erheblichen zusätzlichen Kosten, die nicht Bestandteil von geförderten Platzkosten sind, verworfen. Aufgrund der innerstädtischen Lage des Gebäudes ist nach erfolgter Untersuchung eine sonnenenergie-erzeugende Gebäudehülle nicht wirtschaftlich. Ebenso wurde der Einsatz von Solar- oder Photovoltaikanlagen aufgrund der hohen Installationskosten und der gegenwärtigen Situation des nationalen Strommarktes verworfen. Gemeinsam mit unseren Planern wurden alle einsetzbaren energetischen Maßnahmen abgewogen und die daraus resultierenden kostenmäßig sinnvollen und umsetzbaren Konzepte so gewählt, dass Kosten und Nutzen in einem ausgewogenen Verhältnis stehen und ein modernes, für eine Kita-Nutzung geeignetes Gebäude mit einem energetisch hohen Qualitätsanspruch geschaffen wird. Insbesondere sind dabei folgende Maßnahmen vorgesehen: Zur Warmwasserversorgung und Beheizung des Objektes wird ein Blockheizkraftwerk verwendet, welches durch den städtischen Netzbetreiber errichtet und betrieben wird. Die gesamte Gebäudehülle, bestehend aus Fassade und Fenstern, wird entsprechend den Vorgaben der ENEV 2014 errichtet. Das Flachdach über dem dreigeschossigen Gebäude wird als „Wanne“ zum einen als Speicher zur Regenwasserbevorratung und zum anderen zur Kühlung des darunterliegenden Geschosses der Kita genutzt. Regenwasser wird somit zur Bewässerung der Außenanlagenflächen eingesetzt. Überschüssiges Wasser wird auf dem Grundstück auf ausgesuchten Flächen versickert bzw. bei festgestellter Unmöglichkeit wegen eventuellen Bodenbelastungen in das Regenwassernetz der Stadt Leipzig eingeleitet.
Im Zusammenhang mit der themenbezogenen Gestaltung der Einrichtung wird die anteilige Umsetzung einer Fassadenbegrünung in die weitere Planung einbezogen und gemäß Abstimmung mit dem Dezernat Umwelt, Klima, Ordnung und Sport konkret geprüft.
Energetischer Standard / Energiekonzept:
Nachweis zum Passivhaus nach Passivhausprojektierungspaket (PHPP):
Für die Mehraufwendungen zur Erreichung als Passivhausstandard gegenüber den Anforderungen der EnEV 2014 wurde eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erstellt.
Fazit: Der kostenseitige Mehraufwand für einen Passivhausstandard (bezogen auf die Investitionskosten als auch den laufenden Instandhaltungsaufwand) korrespondiert nicht hinreichend mit dem aus dem Kita-Betrieb gewünschten und notwendigen Nutzerverhalten, so dass die Effekte aus einem verringerten Energieverbrauch den Kostenaufwand nicht rechtfertigen. Nachweis nach EnEV 2014:
Berechneter Energiebedarf für das Gebäude: z. B. Schule
Energieträger:
Folgende Energieträger wurden untersucht:
Fazit: Im Rahmen der Planung wurden verschiedene Energieträger auf Wirtschaftlichkeit untersucht. Im Ergebnis des Energieträgerentscheids ist die Errichtung eines BHKW, betrieben durch Netz Leipzig, vorgesehen. Weitere erneuerbare Energien:
Energetische Maßnahmen zu technischen Anlagen (KG 400)
Wärmeerzeugung und -verteilung:
Warmwassererzeugung: Zentrale Warmwasserversorgung
Lufttechnische Anlagen: Abluft über Einzellüfter
Wasser/Abwasser: Trinkwasser über Trinkwasseranschluss; Schmutzwasser wird ins öffentliche Netz eingeleitet. Regenwasser: Einleitung Teile des Regenwassers ins öffentliche Netz über Wasserrückhaltung vorgesehen. Teile Regenwasser als Versickerung auf ausgewiesenen Teilflächen vorgesehen. Eine genaue Entscheidung ist nach Prüfung der Bodenverhältnisse vorgesehen.
Stark- und Schwachstrom: Die Energieversorgung des Gebäudes erfolgt aus das Stromnetz der Stadt Leipzig. Das Gebäude wird mit einer Blitzschutzanlage ausgestattet und erhält eine Brandmeldeanlage sowie eine Einbruchmeldeanlage.
2.6 Barrierefreies Bauen
Alle Bereiche der Kita und der Wohnungen werden gemäß den gesetzlichen Anforderungen barrierefrei errichtet. Die Außenspielbereiche werden so hergestellt, dass eine gemeinsame anspruchsvolle Nutzung für Kinder mit und ohne Behinderungen gleichermaßen und gleich-zeitig erfolgen kann.
Alle Wohnungen werden als behindertengerechte Wohnungen ausgebaut.
2.7 Beteiligung von Kindern und Jugendlichen
Die neue Komplexkita wird als „Naturwerkstatt“ sein Programm zur Förderung und Erziehung der Kinder in Richtung Natur und Umwelt umsetzen. Dabei nutzen wir die Prinzipien:
Die Komplexkita wird Erfahrungs-, Lern- und Gestaltungsort der aktiven und konstruktiven Auseinandersetzung mit dem Klima, dem Wechsel der Jahreszeiten und der daraus resul-tierenden Veränderung in der Natur und Umwelt im Sinne einer Bildung für nachhaltige Entwicklung und fördert Inklusion in der frühkindlichen Bildung durch ihre Grundsätze Partizipation, Situations- und Handlungsorientierung.
2.8 Beteiligung der Anlieger
Im Oktober 2020 wurden die direkten und indirekten Anlieger zur künftigen Komplexkinder-tagesstätte über die beabsichtige Baumaßnahme persönlich informiert.
Mit den Nutzern des Budde-Hauses deutet sich bereits jetzt eine Partnerschaft an, die gemeinsame Projekte in der künftigen Nutzung erwarten lässt. Die spezifische Lage der Ein-richtung direkt gegenüber der Alloheim Senioren-Residenz „Gohlis“ lässt unterschiedliche Generationen näher zusammenrücken. Erste Kontakte sind geknüpft und ein Interesse an einer gemeinsamen generationsübergreifenden Zusammenarbeit besteht.
Seitens der Anwohner*innen besteht ein reges Interesse an einer Beteiligung und weiteren Einbeziehung in den Projektlauf. Bedenken wurden in Bezug auf die Verkehrs- und Parksituation im weiteren Bereich der Benedixstraße geäußert. Die Verknappung der Parkflächen vor allem in den Bringe- und Abholzeiten stößt auf deutliche Kritik – insbesondere auch im Zusammenhang mit der bereits seit Jahren erwogenen (und bisher nicht umgesetzten) Veränderung der Parksituation in der Benedixstraße (Umbau zur einseitigen Fischgräte).
Gemeinsam mit den Anliegern wurde Konsens erzielt, dass die Umfriedung der Kita in geschlossener und begrünter/begrünbarer Bauweise erfolgt.
Dieses Zusammenwirken mit den Anliegern liegt ausdrücklich auch im Interesse des SEB im Sinne einer künftig guten Nachbarschaft.
Die Ausrichtung auf eine GU-Vergabe wird zu einer vergleichsweise kurzen Bauzeit in Verbindung mit einem baulich gut verzahnen Bauablauf führen, um die unabdingbaren Belastungen aus der Bautätigkeit für die Anlieger in Grenzen zu halten. Vollständig lassen sich Baulärm, Bauschmutz und Verkehrsbeeinträchtigungen nicht vermeiden.
3. Realisierungs- / Zeithorizont
4. Finanzielle Auswirkungen
Die dargestellten Kosten beinhalten die konjunkturbedingten Material- und Lohnsteigerungen bis zum geplanten Ende der Bauzeit.
4.1 Finanzierungsplan
Fördermittel Teilhabe
Angaben in Euro brutto Fördermittel KSV-Ausstattung
Kreditmittel
Angaben in Euro brutto *1) Die Finanzierung der Ausstattungskosten in Höhe von 156 T€ bzw. 312 T€ sind abhängig von der Verfügbarkeit von Fördermitteln im Anschaffungsjahr. Sollten keine Fördermittel verfügbar sein, dann erfolgt die Ausstattung zu 100 % per Kredit (sonst zu 50 %). Die Refinanzierung erfolgt über Betriebskosten.
*2) Refinanzierung Zins/Tilgung über Betriebskosten *3) Refinanzierung Zins/Tilgung über Mieterlöse Zinsaufwand, Abschreibungen, Tilgung sowie Erlöse sind in der Wirtschaftsplanung des SEB dargestellt.
Die Kreditaufnahme ist als Kommunaldarlehen mit linearer Tilgung gemäß der Refinanzierung geplant. Die Zinssätze werden mit Abschluss des Kreditvertrages bzw. dem ersten Abruf der Kreditmittel festgelegt und hängen vom zu diesem Zeitpunkt bestehenden Zinsniveau ab. Die kalkulierten Zinssätze für die Durchführung des Projektes sind ein vorsichtig kalkulierter Erwartungswert. Die Tilgung wird in Abhängigkeit von der aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten geeigneten Kreditfinanzierung (z. B. KfW) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegt. 4.2 Einordnung in den Wirtschaftsplan
Angaben in € brutto
Die Veranschlagung erfolgte mit dem Ansatz, dass keine Fördermittel für die Ausstattung des Regelbereiches zur Verfügung stehen.
Der der Vorlage zum Finanzierungsbeschluss zu Grunde liegenden Planungsstand weist einen Investitionsaufwand in Höhe von 9.537.830 € aus. Mit der Veranschlagung im Wirtschaftsplan 2021 in Höhe von 9.814 T€ wurde eine Reserveposition in Höhe von 276 T€ eingeplant.
Die Investition wird über Leistungs- und Entgeltvereinbarungen mit den Kostenträgern sowie Mieteinnahmen aus vermietenem Wohnraum refinanziert. Dies schließt auch die Aufwendun-gen aus dem Erbbaurechtsvertrag ein.
4.3 VgV-Betrachtung / Planungsbeteiligte
Die Vergabe von Planungsleistungen wurde im Rahmen der VOF geprüft. Der maßgebliche Schwellenwert wird erreicht.
Ein VOF-Vergabeverfahren wurde durchgeführt.
4.4 Realisierung der Leistungsphasen 5-8 Das Vergabeverfahren für die Leistungsphasen 5-8 wird als GU-Verfahren durchgeführt. In Hinsicht des Einsatzes von Fördermitteln war kritisch zu prüfen, ob mit dieser Vergabeart den Fördermittelbestimmungen entsprochen wird, weil GU nur bezogen auf konkrete Projekt-bedingungen seitens der SAB anerkannt wird. Eine Vorabprüfung wird seitens der SAB abgelehnt, sondern auf die einschlägigen Förderbedingungen verwiesen. Damit trägt der Fördermittelnehmer das Risiko einer späteren Beanstandung im Rahmen der Verwendungs-nachweisprüfung. Zur Risikominimierung wurde die Rechtsanwaltskanzlei Luther, die im Bereich GU unter den Bedingungen des Fördermittelrechts eine umfangreiche Expertise verfügt, beauftragt, die Vorbereitung, Durchführung und Dokumentation des Vergabeverfahrens zu begleiten. Die Besonderheiten des Projektes rechtfertigen die Vergabe in Form einer überwiegenden GU-Vergabe. 4.5 Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960
Das Gebäude ist in städtischer Trägerschaft, die Kosten sind bekannt. Die Maßnahme der Vorlage ist ein Neubau.
Die Nutzungskosten sind gemäß den geltenden Rechtsvorschriften entsprechend den geplanten Projektkosten sowie städtischen Regularien erfasst. Sie betragen für das volle Jahr ab 2023 für den Regelbereich 290.500 €. Diese Kosten schließen die Positionen
- Abschreibung Gebäude - Instandhaltung - Erbbauzinsen und - Kreditzinsen
ein. Die veranschlagten Nutzungskosten liegen im Rahmen der in der Sammelvorlage Kitabau ausgewiesenen Aufwendungen.
Die Refinanzierung der Betriebskosten erfolgt über Leistungs- und Entgeltvereinbarungen bzw. über Erlöse aus Vermietung.
Das Bauvorhaben geht voraussichtlich am 01.02.2023 in Betrieb. Die anteiligen Nutzungskosten für das Jahr der Inbetriebnahme betragen
4.6 Aufwandsvergleich auf Grundlage der DIN 276
Die unter diesem Punkt aufgeführten Kosten sind Kosten des Bauwesens - Hochbau, die die DIN 276 regelt, nicht zu verwechseln mit den unter Punkt 9.1 aufgeführten Nutzungskosten nach DIN 18960. In beiden DIN werden die gleichen Kurzbezeichnungen der Kostengruppen verwendet (z. B. KG 200, KG 300 etc.), diese unterscheiden sich jedoch maßgeblich voneinander.
BKI – Kennwertvergleich
Spezifischer Kennwertvergleich (NUR REGELBEREICH)
4.7 Bilanzielle Auswirkungen
Der wirtschaftliche Übergang am Erbbaugrundstück in das Sondervermögen des SEB hat beim Eigenbetrieb keine bilanziellen Auswirkungen.
5. Auswirkungen auf den Stellenplan
Die Maßnahme hat Auswirkungen auf den Stellenplan.
Die Personalausstattung ist abhängig von den zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme geltenden Personalschlüsseln/verhandelten Personalschlüssel sowie der tatsächlichen Belegung. Die Veranschlagung der Stellen erfolgt im Rahmen der Wirtschaftsplanung des SEB.
6. Bürgerbeteiligung
bereits erfolgt geplant nicht nötig
7. Besonderheiten
Entfällt.
8. Folgen bei Nichtbeschluss
Entfällt.
Anlagen:Anlage 1 - Erbbaurechtsvertrag Entwurf Anlage 2 - Grundstücksplan Anlage 3 - Grundrisse, Schnitte, Ansichten gemäß aktuellem Planungsstand Anlage 4 - Außenanlagenplan
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