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Vorlage - VII-A-01906-VSP-01  

 
 
Betreff: Spekulativem Leerstand entgegentreten
Anlass: Sonstiges
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Verwaltungsstandpunkt
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VII-A-01906
Beratungsfolge:
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
DB OBM - Vorabstimmung
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Vorberatung
15.12.2020    zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen - Videokonferenz      
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
12.01.2021    FA Stadtentwicklung und Bau - Videokonferenz      
Ratsversammlung Beschlussfassung
20.01.2021 
Ratsversammlung vertagt     
21.01.2021 
Ratsversammlung (Fortsetzung vom 20.01.2021) vertagt     
18.02.2021    Ratsversammlung (Videokonferenz)      

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Rechtliche Konsequenzen

Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre

Rechtswidrig und/oder

Nachteilig für die Stadt Leipzig.

 

 

Zustimmung

Ablehnung

Zustimmung mit Ergänzung

Sachverhalt bereits berücksichtigt

Alternativvorschlag

Sachstandsbericht

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die bisherigen Instrumente zum Abbau von Leerstand weiterzuführen und an die aktuellen Bedarfe anzupassen. 

 

Räumlicher Bezug:

 

stadtweit

 

Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges: Antrag

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen

X

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

 

nein

 

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

 

ja

 

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Ja

X

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 


Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur

Vorsorgendes Fchen- und Liegenschaftsmanagement

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sportlandschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

entfällt

 

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

 

entfällt

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

 

entfällt

 

III.  Strategische Ziele

 

entfällt

 

IV. Sachverhalt

 

Zu 1.

Für eine systematische flächendeckende Erfassung aller leerstehender Mietwohnungen mit den darüber hinaus geforderten Informationen besteht aktuell keine Rechtsgrundlage. 

 

Mit § 137 ff BauGB gibt es eine Auskunftspflicht seitens der Eigentümer, Mieter und Pächter an die Gemeinde, jedoch bezieht sich diese lediglich auf Stadtbereiche, welche einen städtebaulichen und/oder funktionalen Missstand aufweisen. Dies wird in den Städtebaufördergebieten der Stadt Leipzig auch genutzt. (Siehe hierzu auch die Ausführungen zu 3. sowie die Ausführungen zu VII-A-01856-VSP-01)

 

Des Weiteren könnte zur Ermittlung des Wohnungsleerstandes von außen sichtbarer Wohnungsleerstand mit großem personellen Aufwand kartiert werden, jedoch kann daraus nicht auf die Wohnungsgröße, den Zustand der Wohneinheit oder den tatsächlichen Grund des Leerstands geschlossen werden. Zudem wären Gebäude in nicht öffentlich zugänglichen Bereichen, wie Innenhöfe, nicht erfassbar. An dieser Stelle wäre anzumerken, dass eine laufende Aktualisierung einer Kartierung in einer Großstadt wie Leipzig personell nicht leistbar ist.

 

Die Stadt Leipzig behilft sich somit gesamtstädtisch mit einem Verfahren, welches den Wohnungsleerstand schätzt. Dies erfolgt über den Abgleich der Fortschreibung des Gesamtwohnungsbestands mit den im Haushaltegenerierungsverfahren ermittelten Haushalten. Dabei werden keine adressbezogenen Leerstandsdaten für einzelne Gebäude ermittelt.

 

Im Rahmen des nächsten Zensus 2022 wird eine neue Gebäude- und Wohnungszählung durchgeführt- welche voraussichtlich mehr Informationen bereitstellen wird. Die Auskunfts-pflichten hierzu seitens der Wohnungseigentümer oder -verwalter erwachsen aus dem Zensusgesetz. Mit der Veröffentlichung von Ergebnissen ist 2023 /2024 zu rechnen.

 

Im Übrigen beschäftigt sich die Verwaltung mit konkreten Objekten – in der Regel komplett leerstehenden Gebäuden - dann, wenn ein städtebaulicher oder wohnungspolitischer Nutzen absehbar ist. Hierbei wurde bzw. wird mitunter gezielt versucht, eine Eigentümerschaft herbeizuführen, die die Wohnungen in geeigneter Weise wieder dem Markt zugänglich macht.

 

 

Zu 2.

Dieser Beschlusspunkt ist bereits berücksichtigt, der Oberbürgermeister und die Vertreter/-innen der IHK und Handwerkskammer sind in regelmäßigem Austausch zur Situation auf dem Arbeitskräftemarkt. Aktivitäten für eine gezielte Schaffung von Personalressourcen werden von den Kammern bereits durchgeführt bzw. sind in Planung.

 

Dazu beispielhaft aufgeführt die Aktivitäten der IHK:

Die IHK zu Leipzig unterstützt die regionale Wirtschaft in Fragen der Fachkräftesicherung auf vielfältige Weise. Dies betrifft auch relevante IHK-Berufsgruppen im Bereich des Wohnbaus (u.a. Hoch- und Tiefbau). Für das laufende Ausbildungsjahr waren mit Stand 30.09.2020 187 Ausbildungsverträge in Bauberufen im Kammerbezirk der IHK zu Leipzig unterzeichnet (+32 i. Vgl. zu 2019). Gemeinsam mit den Arbeitsagenturen in Leipzig und Oschatz hat die IHK zu Leipzig Ende Juli zudem eine gemeinsame Medienkampagne „Offene Lehrstellen“ gestartet, in deren Rahmen über verschiedene Kanäle (Soziale Medien, Radio) auch über diese Ausbildungsberufe informiert wurde. Darüber hinaus bietet die IHK zu Leipzig vielfältige Beratungsleistungen zur Berufsorientierung an. Neben niedrigschwelligen Informationsange-boten zu Ausbildungs­berufen und -Voraussetzungen und Aktionstagen in Schulen ist die IHK zu Leipzig u.a. in die Organisation und Durchführung des jährlichen Aktionstages Lehrstellen involviert.

Im Rahmen des seit dem 1.3.2020 geltenden Fachkräfteeinwanderungsgesetzes (FEG) unterstützt die IHK zu Leipzig interessierte Unternehmen hierbei in Fragen der Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte aus Drittstaaten zu rechtlichen Voraussetzungen und der administrativen Vorgehensweise. Für relevante Berufe in der Baubranche bietet die praxisnahe Umsetzung des FEG eine große Chance. Hierzu sind in Zukunft größere Informationsveranstaltungen seitens der IHK zu Leipzig zusammen mit den relevanten Akteuren (Ausländerbehörde, BA, IQ Netzwerk) geplant, um den Betrieben diese Möglichkeit näher zu bringen.

 

Gemeinsam mit weiteren Akteuren und Partnern sind die IHK zu Leipzig und die Stadt Leipzig in der Fachkräfteallianz Leipzig aktiv. Hierbei werden jährlich unterschiedliche Projekte gefördert, die u.a. das Ziel verfolgen, die Fachkräfte der Zukunft für die Stadt Leipzig auszubilden und langfristig zu binden.

Eine aktive Personalarbeit wird speziell für Unternehmen der Baubranche immer wichtiger, um im umkämpften Wettbewerb um Fach- und Arbeitskräfte bestehen zu können. Branchenunabhängig haben die sächsischen IHKs den Wegweiser "IHK-Praxistipps zur Fachkräftesicherung - Arbeitgeberattraktivität steigern in drei Schritten“ entwickelt. Hiermit werden diverse Anregungen dafür gegeben, die Situation im eigenen Unternehmen zu analysieren, die Bindung von Mitarbeitern zu stärken und geeignetes Personal zu gewinnen. Aktuell wird der Wegweiser umfassend überarbeitet und um neue Themen ergänzt. Ein Beispiel hierfür sind Tipps zu einer ergonomischen Schichtplangestaltung.

 

 

Zu 3.

Die Verwaltung hat sich vor allem in den Stadterneuerungsschwerpunkten in der Vergangenheit immer wieder mit der Reaktivierung leerstehender Gebäude auseinandergesetzt. Auslöser und Motivation war meist, dass dauerhafte und komplette Leerstände von Gebäuden die Funktionsfähigkeit von Wohnquartieren insgesamt gefährden können. Diese Situation ist heute kaum noch gegeben, da Gebäude, die dauerhaft leer stehen, nur noch eingestreut vorzufinden sind. In der AG Gebäude im Rahmen des Magistralenmanagements Georg-Schwarz-Straße und im Ergebnis diverser Aktivierungsstrategien ist herausgearbeitet worden, dass weniger die Dauer, als vielmehr die Ursache für den dauerhaften Leerstand entscheidend ist. Zentral für die Verwaltung waren dabei Gebäude, bei denen angesichts der Kombination aus Gebäudezustand und Eigentümeraktivität keine Lösung durch Marktkräfte zu erwarten ist. Die Verwaltung hat insbesondere in den Stadterneuerungsschwerpunkten durch eine Kombination verschiedener Instrumente versucht, auf Eigentümer/-innen Einfluss zu nehmen oder Gebäude an handlungswillige Eigentümer/-innen zu vermitteln, die nachfolgend aufgeführt sind:

 

  • In der AG-Gebäude werden Eigentümer/-innen gezielt zum Handeln aufgefordert.
    Das Spektrum umfasst alle Maßnahmen von Anschreiben, Hinweisen, Gesprächsangeboten bis hin zu Sanktionen wie Bußgelderlasse in Abstimmung mit den Fachämtern (Bauordnungsamt, AfU, etc).
  • In den Schwerpunktgebieten der Stadterneuerung sind neben den Gebietsverant­wortlichen im AWS auch die Quartiersmanager und Stadtumbaumanager im regen Kontakt mit den Eigentümern.
  • Im Rahmen der sogenannten AG Verwahrloste Immobilien (bestehend aus Vertretern der verschiedenen Ämter) werden seit Jahren sogenannte Problemimmobilien betreut und aktiv bearbeitet. (Verweis auch auf VSP VII-A-01857)
  • Im Rahmen der Arbeit des Netzwerks Leipziger Freiheit beraten viele Akteure (haushalten e.V., selbstnutzer e.V., etc.) bereits seit den Schrumpfungsjahren und auch heute noch in Bezug auf Schaffung und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum. Seit 2016 agieren die Akteure unter dem „Dach“ des Netzwerkes.
  • Mit Modellmitteln des Freistaates Sachsen wurde das Modellprojekt „Aktivierung lokaler Eigentümer zur nachhaltigen Entwicklung von Wohngebäuden im Soziale Stadt Programmgebiet Leipziger Osten“ in den Jahren 2016 und 2017 durchgeführt. Arbeitsschwerpunkte waren die aufsuchende Beratung von Eigentümern und Eigentümerinnen, die Recherche hinsichtlich Sozialplänen, die Begleitung und Unterstützung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen mit Beispielcharakter sowie Kooperation und Netzwerkarbeit. Die dort erlangten Erfahrungen und Erkenntnisse sind Wissenspool im NLF und wurden gesamtstädtisch im Rahmen der Eigentümerberatung stadtweit in Teilen weitergeführt.

 

Diese Instrumente bauen auf kooperative Freiwilligkeit bei den Eigentümern und Eigentümerinnen. Diese sollen weitergeführt bzw. neu aufgestellt werden. Ein Konzept ist dafür nicht notwendig. Es ist vielmehr ein Instrumentenkasten, welcher flexibel und individuell zielorientiert eingesetzt wird.

Jedoch haben diese Instrumente auch Grenzen. Daher arbeitet die Stadt daran, wirksamere Mittel zur Reduzierung von Wohnungsleerstand in die Umsetzung zu bringen. Dazu gehören vor allem:

  1. Einführung eines Zweckentfremdungsverbots u.a. für spekulativen Wohnungsleerstand, sobald eine entsprechende Rechtsgrundlage durch den Freistaat Sachsen vorliegt.
  2. Prüfung der Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB bei Weiterverkauf einer leerstehenden Immobilie in Sozialen Erhaltungssatzungs­gebieten.
  3. Anwendung des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots.

Zu letzterem befindet sich die Vorlage im Verfahren.

Parallel zu diesen Instrumenten gibt es mit den Genossenschaften und der LWB auf unterschiedlichen Ebenen regelmäßig Gespräche zur Unterstützung ihrer Bautätigkeit.  Diese Wohnungsmarktakteure haben umfangreiche Sanierungsprogramme aufgelegt, um ihren Leerstand sukzessive zu verringern.

 

 

Zu 4.

Das Anliegen ist bereits berücksichtigt, die Stadt hat mögliche Sanktionsmaßnahmen gegen (teil-) marktaktiven Wohnungsleerstand von länger als 6 Monaten geprüft und kommt zu dem Ergebnis, dass sich wirksame Sanktionsmöglichkeiten auf das Zweckentfremdungsverbot und die Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote beschränken.

 

Der Endbericht zum Verbot der Wohnraumzweckentfremdung wurde im Mai 2020 ans SMR übermittelt und dabei die Schwerpunkte der geforderten Handlungsmöglichkeiten (Umnutzung ganzer Wohngebäude in Ferienwohnungen und bei spekulativen Leerstand) benannt. Hierbei steht der Erhalt bezahlbaren Wohnraums und die Aktivierung von Wohnraumpotentialen im Vordergrund. Nach Informationen der Stadtverwaltung ist die abschließende Willensbildung der Sächsischen Staatsregierung hierzu noch nicht erfolgt. Der Beschluss eines Zweckentfremdungsverbotsgesetzes ist derzeit nicht absehbar.

 

Eine Vorlage zur Anwendung von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten in der Stadt Leipzig wurde erarbeitet und befindet sich im Mitzeichnungsverfahren. Mit dieser Vorlage soll der politische Wille herbeigeführt werden, bei geeigneten Objekten nach einzelfallbezogener Prüfung Instandsetzungs- und Modernisierungsgebote gemäß § 177 BauGB zur Behebung von inneren und äußeren Mängeln einzusetzen. Das Instrument eignet sich nicht für einen flächendeckenden Einsatz, sondern kann nur in Einzelfällen Anwendung finden. Die dafür notwendigen Haushaltsmittel stehen bisher aufgrund der Pandemiesituation nicht zur Verfügung.

Die für ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot geeigneten Objekte werden aus der AG Verwahrloste Immobilien rekrutiert.

 

Stammbaum:
VII-A-01906   Spekulativem Leerstand entgegentreten   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Antrag
VII-A-01906-VSP-01   Spekulativem Leerstand entgegentreten   64 Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   Verwaltungsstandpunkt