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Vorlage - VII-A-01856-VSP-01  

 
 
Betreff: Stadtwerk(statt)Wohnungsleerstand - gemeinsam Potentiale für Freiräume und bezahlbaren Wohnraum heben
Anlass: Sonstiges
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Verwaltungsstandpunkt
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VII-A-01856
Beratungsfolge:
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
07.12.2020    Dienstberatung des Oberbürgermeisters      
DB OBM - Vorabstimmung
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt Vorberatung
18.01.2021    FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt - Videokonferenz      
FA Kultur Vorberatung
22.01.2021    FA Kultur, abgehalten in Form einer Videokonferenz      
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Vorberatung
26.01.2021    zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen      
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
26.01.2021    FA Stadtentwicklung und Bau- Videokonferenz      
Ratsversammlung Beschlussfassung
24.02.2021    Ratsversammlung (Videokonferenz)      

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Rechtliche Konsequenzen

Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre

Rechtswidrig und/oder

Nachteilig für die Stadt Leipzig.

 

 

Zustimmung

Ablehnung

Zustimmung mit Ergänzung

Sachverhalt bereits berücksichtigt

Alternativvorschlag

Sachstandsbericht

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, bestehende Leerstandspotentiale zu heben und auf den Erhalt und die Schaffung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Freiräume und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums und Gewerbe hinzuwirken. Hierzu werden:

 

  1. seitens der Stadtverwaltung und der LWB die vorhandenen Instrumente und Verfahren genutzt, bei Bedarf angepasst und weiterentwickelt sowie

 

  1. im Rahmen der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes und der Fortschreibung der Eigentümerziele für die LWB die Möglichkeiten des Erhalts preisgünstiger Bestände im Kontext von klimapolitischen und bauordnungsrechtlichen Anforderungen diskutiert.

 

 

 

Räumlicher Bezug:

stadtweit

 

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges: Antrag

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen

X

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

X

nein

 

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

 

ja

 

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Ja

X

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 


Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur

Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sportlandschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

 

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

entfällt

 

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

entfällt

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

entfällt

 

III.  Strategische Ziele

Mit der Vorlage wird das Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ durch eine gemeinsame Quartiersentwicklung und der Sicherung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum verfolgt und umgesetzt. Für diese Zielerreichung werden die Bürger und Bürgerinnen, die Verwaltung sowie der Stadtrat als Akteure benötigt.

 

 

IV. Sachverhalt

 

  1. Anlass

 

Mit dem Antrag sollen bestehende Leerstandspotentiale gehoben und auf den Erhalt und die Schaffung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Freiräume und zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und Gewerbe hingewirkt werden. Dazu soll bis zum I. Quartal 2021 eine Stadtwerkstatt durchgeführt werden.

 

  1. Begründung

 

Die Stadt Leipzig arbeitet seit den 1990er Jahren aktiv gegen Leerstand an. Insbesondere sind nachfolgende Ansätze, welche sich mit der Leerstandsbelebung auseinandersetzen und gesetzt haben - für die Themenfelder Wohnen, Kultur und Gewerbe beispielhaft aufgeführt. Dabei ist zu beachten, dass diese teilweise aufeinander aufbauen, angepasst und stetig weiterentwickelt wurden:

 

Wohnen - Gewerbe

- Magistralenmanagement (u.a. Leerstandsmanagement) Georg –Schumann- Straße

- Magistralenmanagement Georg-Schwarz-Straße - mit einer Arbeitsgruppe Gebäude bis
  2018 bestehend aus Vertreter/-innen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege, des
  Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung, des Stadtplanungsamtes und des
  Magistralenmanagements

- Eigentümerberatung durch die Stadtumbaumanagements in den Stadtumbaugebieten, daraus generierten sich u.a. auch Gebäude für die AG-Verwahrloste Immobilien

- Eigentümerberatung durch das AWS im Leipziger Osten (2012 - 2016) mit dem Auftrag der   Beratung von Eigentümern zur Schaffung von bezahlbaren Wohnraum

- EILO Eigentümerberatung (2016 - 2017) - Beratung von Eigentümern zur Schaffung von
  bezahlbaren Wohnraum

- EXWOST - Bündnis für sozialverträgliche Immobilienentwicklung im Leipziger Osten (2015)

- EPO-Urban (Laufzeit von 2014 -2016)

- Regelmäßige Erfassung von nicht marktaktivem Leerstand im Bereich Wohnimmobilien und
Kontaktaufnahme mit Eigentümern im Leipziger Osten 2000 - 2018 – hieraus wurden ebenfalls Objekte für die AG Verwahrloste Immobilien generiert

- Städtebauförderung für Generationenwohnen (z.B. SchönerHausen)

 

Gewerbe

- Freiraumfestival- Belebung von Gewerbeleerstand auf der Eisenbahnstraße (2013- 2017)

- Leerstandserfassung und Ansiedlungsberatung BIWAQ in den Soziale Stadt Gebieten Grünau und Leipziger Osten

- in Schönefeld erfolgt eine Ansiedlungsberatung über das ESF-Programm "Nachhaltige Soziale Stadtentwicklung" in Zusammenarbeit mit dem Stadtumbaumanagement

- Freiraumfinder des Amtes für Wirtschaftsförderung 

- regelmäßige Leerstandserfassung und öffentliche Rundgänge in Zusammenarbeit mit den
  Eigentümern

- Ansiedlungsunterstützung für KU (Investitionsbeihilfen - EFRE) im Leipziger Osten/Westen

- Mittelstandsförderprogramm Mietzuschüsse (Amt für Wirtschaftsförderung)

 

Kultur/Gewerbe

- Entwicklung größerer Kultur-und Kreativzentren,  z.B. Lindentaler Straße (umgesetzt),
  Ostwache (in Umsetzung)

- Einsatz von Stadtbaufördermitteln für kulturelle Projekte

 - Baumwollspinnerei - Halle 7 (in Umsetzung)

 - Ostpassage Theater (abgeschlossen)

 - Kino der Jugend (in Umsetzung)

 - Kulturgut Schönefeld (abgeschlossen)

 

Die benannten Nutzungen (Kultur, Sozial, Kleingewerbe) haben unterschiedliche Ansprüche und dienen in unterschiedlichem Maß dem Allgemeinwohl. Kulturelle und soziale „Projekte“ sind bereits Gegenstand von Projektförderungen und Unterstützungsleistungen durch die Stadtverwaltung oder Ihrer Beauftragten. Dies gilt auch hinsichtlich der Vermittlung von preiswerten Räumlichkeiten oder Flächen. Regelmäßig findet eine solche Unterstützung zum Beispiel im Zuge der Verfügungsfondsförderungen in den Stadterneuerungsgebieten oder im Rahmen des ESF-Stadtentwicklung statt. Zudem werden seitens der Fachämter (u.a. Kulturamt, Wirtschaftsförderung) kommunale Förderprogramme zur „Förderung der freien Kunst und Kultur in Leipzig“ und der „Mittelstandsförderung“ jährlich aufgelegt. Darüber hinaus wird gemäß dem Motto „Die Stärken stärken“ wachstumsträchtige und in ihren Wachstumsstrukturen hinreichend entwickelte Bereiche unterstützt. Dies geschieht regelmäßig im engen Austausch zwischen Antragsteller und Bewerber.   

 

Die Integration von Kleingewerbe kann, muss aber nicht zwingend im öffentlichen Interesse liegen. Zudem ist zunächst prinzipiell davon auszugehen, dass betriebswirtschaftliche Kosten für Produktionsflächen durch die gewerbliche Aktivität aufgefangen werden können. Natürlich gibt es auch hier Grenzfälle, in denen im Interesse der Wirtschaftsförderung, der Funktionalität von Stadtteilen oder aus Gründen der Sicherung von Arbeitsplätzen gewerbliche Nutzungen bei der Versorgung mit Flächen unterstützt werden. Neben dem Engagement der Wirtschaftsförderung selbst werden solche Unterstützungsleistungen zum Beispiel im Rahmen der Integrierten Stadtteilentwicklung gestärkt. Auch die Förderung aus den Programmen der Städtebaulichen Erneuerung ist möglich, insbesondere wenn es um soziale, kulturelle oder kleingewerbliche Projekte geht, die der Versorgung der Stadtteilbevölkerung in den geförderten Stadterneuerungsgebieten zu Gute kommt. Förderfähig ist dabei auch die Modernisierung und Instandsetzung für solche Nutzungen, allerdings nur bei Unrentierlichkeit.

 

Parallel dazu wurde das Thema Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum in Form eines wohnungspolitischen Konzeptes erstmals 1994 vom Stadtrat beschlossen und seitdem etwa alle 5 Jahre angepasst und fortgeschrieben. Dabei hat sich die Arbeitsweise der letzten Fortschreibung mit einer umfassenden Akteurs- und Bürgerbeteiligung bewährt.

Die nächste Fortschreibung des derzeit beschlossenen Wohnungspolitischen Konzeptes ist nach der in 2021 stattfindenden Evaluation ab 2022 vorgesehen.

 

2016 hat das Netzwerk Leipziger Freiheit als Informations-, Beratungs- und Vermittlungsplattform zur Vorbereitung und Umsetzung kooperativer Bau- und Wohnprojekte seine Arbeit aufgenommen. Es besteht aus einer Koordinierungsstelle, welche für die Steuerung des Gesamtprojektes sowie die Öffentlichkeitsarbeit zuständig ist und aus Netzwerkpartnern sowie einem Pool an Konzept- und Fachberater/-innen mit unterschiedlichen Themenschwerpunkten besteht. Von den jetzt fast 70 Beratungsprojekten vom Netzwerk Leipziger Freiheit handelt es sich in mehr als 75% aller Fällen um Mieter/-innen, die in der Gemeinschaft ihr Haus erwerben und auf diese Weise dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sichern. Der Wissensfundus in dem Bereich ist enorm und wird mit den Konzeptverfahren für kooperative Baugruppen auch auf den Neubaubereich sowie auf Bestandsgebäude übertragen.

 

In den LWB-Beständen mit Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf wird sowohl in den leerstehenden Gebäuden aber auch in den noch (teil-)bewohnten bei der Planung darauf geachtet, dass nur die Maßnahmen geplant und durchgeführt werden, die notwendig sind, um die Wohnungen in einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Kostentreiber sind hierbei die Anforderungen aus gesetzlichen Vorgaben (SächsBauO, EnEV, Klimaziele usw.) sowie die gestiegenen Anforderungen der Mieter im Hinblick auf Versorgungsmedien (z.B. der erhöhte Energiebedarf). Wo es möglich ist, kommen Eigenleistungen von Mieterinnen und Mietern in genau definierten Maßnahmen (z.B. Malerleistungen) sowie Modelle unterschiedlicher Ausbaustandards zwecks Mietpreisdämpfung in Betracht.

 

Grundsätzlich ist dabei jedoch zu berücksichtigen, dass auch die LWB zum einen den Marktbedingungen und Kostenentwicklungen unterworfen ist. Zum anderen muss berücksichtigt werden, dass in den vergangenen Jahren viele rechtliche Einflussfaktoren noch hinzugekommen sind. Zu nennen wären hier

 

  • Klimaziele: Die angestrebte niedrigschwellige Sanierung bzw. Instandsetzung in Eigenleistungen steht möglicherweise nicht im Einklang mit den klimapolitischen Zielen der Stadt Leipzig, des Freistaats Sachsen, der Bundesrepublik Deutschland bis hin zur Europäischen Union. Ein wesentlicher Schwerpunkt zur Erreichung klimapolitischer Ziele ist die energetische Sanierung von Gebäuden. Diese energetische Sanierung beinhaltet nicht lediglich den Ersteinbau oder den Austausch vorhandener Heizungsanlagen durch moderne, emissionssparende Systeme, sonders ist gekoppelt an geeignete wärmedämmende Maßnahmen an der Gebäudehülle, der Kellerdecken und Dachbereiche einschließlich des Einbaus neuer Fenster. 

 

  • Bauordnungsrecht: Gebäudetechnik in unsanierten Gebäuden unterliegt teilweise einem Bestandsschutz. Spätestens mit Instandsetzung bzw. Sanierung entfällt dieser mit der Folge, dass Gebäudetechnik auf den Stand der Technik zu bringen ist. Dieses kann zum Beispiel den Austausch der Trinkwasserversorgung mit Bleileitungen oder nicht den Stromverbräuchen der heutigen Zeit angemessene Niederspannungsanlagen betreffen. Die Erneuerung der Gebäudetechnik ist einerseits zwingend erforderlich, um die Verkehrssicherheit der Gebäude zu gewährleisten und stellt zudem in der Regel einen so schwerwiegenden Eingriff in das Gebäude dar, dass er Mietern nicht überlassen werden kann.

 

Allein die beiden genannten Aspekte sollen verdeutlichen helfen, dass die Regelungsdichte für Wohnungsanbieter in den letzten Jahren so stark zugenommen hat, was vereinfachte Instandsetzungen und Modernisierungen erschwert. Trotzdem nimmt die LWB bereits die gewünschte Vorbildfunktion ein. So liegen z.B., bezogen auf die Kaltmiete, mehr als ein Drittel der bewohnten LWB-Bestände in den nachgefragten Stadtteilen Zentrum Süd, Südvorstadt und Connewitz im Bereich der Kosten der Unterkunft. Auch der Gesamtbestand der LWB wirkt mit einer Durchschnittsmiete von 5,48 €/m² (vermieteter, sanierter und teilsanierter Kernbestand) mietpreisdämpfend in der Stadt.

 

Es bedarf einer Auseinandersetzung zu Möglichkeiten des Erhalts preisgünstiger Bestände im Kontext klimapolitischer und bauordnungsrechtlicher Vorgaben. Dies sollte im Rahmen bestehender Formate wie zum Beispiel der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts respektive der Fortschreibung der Eigentümerziele für die LWB diskutiert werden.
 

Aufgrund der vielschichtigen und komplexen Themenschwerpunkten sieht die Verwaltung eine Stadtwerkstatt nicht als ein geeignetes Format zur Bearbeitung der im Antrag sowie im Verwaltungsstandpunkt angesprochenen Themenkomplexe an. Eine Stadtwerkstatt zum Thema weckt die Erwartung, dass es grundsätzlich Aufgabe der Verwaltung ist, zwischen Anbieter/-innen von Flächen („Leerstandspotenziale“) und potentiellen Nutzer/-innen aus ganz verschiedenen Bereichen zu vermitteln. Zwar ist diese Vermittlung im Einzelfall oder auch bezogen auf bestimmte Zielgruppen oder Entwicklungsaufgaben Bestandteil des Verwaltungshandelns. Ziel ist dabei jedoch in der Regel eine konkrete Anforderung.

Es ist nicht zu erkennen, inwieweit eine Stadtwerkstatt Potenziale für Freiräume und bezahlbaren Wohnraum voranbringen kann ohne direkte Unterstützung bei der Umsetzung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Projekte.

Es ist zudem fraglich, ob nicht in bestimmten Fällen wohnungspolitische Zielsetzungen und die angesprochene Unterstützung für „Projekte“ einen Zielkonflikt beinhalten.

 

Die Öffnung der Diskussion auf fachlicher Ebene, zum Beispiel in Ausschüssen, in Informationsveranstaltungen und ggf. die gemeinsame Vertiefung der angesprochenen Aufgaben wird seitens der Verwaltung und auch der LWB als Akteur vor Ort ausdrücklich begrüßt.

 

 

IV. Realisierungs- / Zeithorizont

 

Evaluierung in Vorbereitung auf die Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes ab 2021.

Überarbeitung der Aussagen des Wohnungspolitischen Konzeptes 2021/2022, darauf aufbauend oder parallel Diskussion der Fortschreibung der Eigentümerziele für die LWB.

 

 

Stammbaum:
VII-A-01856   Stadtwerk(statt)Wohnungsleerstand - gemeinsam Potentiale für Freiräume und bezahlbaren Wohnraum heben   Geschäftsstelle der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen   Antrag
VII-A-01856-VSP-01   Stadtwerk(statt)Wohnungsleerstand - gemeinsam Potentiale für Freiräume und bezahlbaren Wohnraum heben   64 Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   Verwaltungsstandpunkt
VII-A-01856-ÄA-02   Stadtwerk(statt)Wohnungsleerstand - gemeinsam Potentiale für Freiräume und bezahlbaren Wohnraum heben   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Änderungsantrag