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Vorlage - VII-A-01857-VSP-01  

 
 
Betreff: Leerstand konsequent begegnen - Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB durchsetzen
Anlass: Sonstiges
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Verwaltungsstandpunkt
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VII-A-01857
Beratungsfolge:
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
07.12.2020    Dienstberatung des Oberbürgermeisters      
DB OBM - Vorabstimmung
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt Vorberatung
18.01.2021    FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt - Videokonferenz      
FA Kultur Vorberatung
22.01.2021    FA Kultur, abgehalten in Form einer Videokonferenz      
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
26.01.2021    FA Stadtentwicklung und Bau      
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Vorberatung
Ratsversammlung Beschlussfassung

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Rechtliche Konsequenzen

Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre

Rechtswidrig und/oder

Nachteilig für die Stadt Leipzig.

 

 

Zustimmung

Ablehnung

Zustimmung mit Ergänzung

Sachverhalt bereits berücksichtigt

Alternativvorschlag

Sachstandsbericht

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, zukünftig Modernisierungs- und Instandsetzungs-gebote in der Stadt Leipzig anzuwenden und dafür ein geeignetes Verfahren zu implementieren.

 

Räumlicher Bezug:

stadtweit

Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage:

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges: Antrag

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen

X

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

 

nein

 

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

 

ja

 

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Ja

x

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur

Vorsorgendes Fchen- und Liegenschaftsmanagement

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sportlandschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

entfällt

 

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

 

entfällt

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

 

entfällt

 

III.  Strategische Ziele

 

entfällt

 

IV. Sachverhalt

1. Anlass

 

Antrag, der auf die Erfassung nicht genutzter und nicht nutzungsfähiger Immobilien zielt und in diesem Zusammenhang eine Verschärfung beim Einsatz von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten fordert.

 

2. Beschreibung der Maßnahme

 

Zu 1.

 

Die Verwaltung unterbreitet für Beschlusspunkt 1 den Alternativvorschlag, zukünftig in Leipzig Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote anzuwenden und dafür ein geeignetes Verfahren in der Verwaltung zu implementieren. Eine entsprechende Vorlage ist bereits in Erarbeitung.

 

In Leipzig gibt es zum Stand 31.12.2019 einer Schätzung zufolge einen Gesamtwohnungs-leerstand von 4,9 %. Der marktaktive Leerstand beträgt 2,2 %. In großen Städten ist eine stadtweite Erfassung nicht genutzter oder nicht nutzungsfähiger Immobilien nur dann sinnvoll, wenn dies mit bestimmten Intentionen verbunden ist und die beabsichtigten Maßnahmen innerhalb einer überschaubaren Zeit umgesetzt werden. Hintergrund ist vor allem der mit der Pflege der Daten verbundene ganz erhebliche Aufwand. In Leipzig sind solche Datenbestände insbesondere in ausgewählten Schwerpunkträumen der Stadterneuerung über lange Zeit gepflegt worden, namentlich dort, wo der Gebäudeleer-stand auch aus städtebaulicher Sicht einen Entwicklungsfaktor darstellte.

 

Die Beseitigung der Leerstände ist in den meisten Fällen mit teils erheblichen baulichen Maßnahmen verbunden. Hinsichtlich der Rolle der Stadt muss zwischen verschiedenen Konstellationen unterschieden werden:

 

Die Stadt ist verpflichtet einzugreifen, wenn von Gebäuden eine Gefahr für Sicherheit und Ordnung ausgeht. Diese Pflicht reicht bis zur Ersatzvornahme. Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ist dagegen eine „Kann“-Regelung. Sie wird in Leipzig bislang nur indirekt angewandt, indem für Kosten, die Eigentümer/-innen durch Maßnahmen entstehen, die im Zuge eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes hätten angeordnet werden können, eine besondere Bescheinigung durch die Stadt erstellt wird, um diese Kosten in besonderer Weise steuerlich abzusetzen (§ 7h EStG).

 

Für eine direkte Anwendung von Modernisierung- und Instandsetzungsgeboten befindet sich eine Vorlage im Verfahren. Seit 2014 gibt es in der Verwaltung die Arbeitsgruppe Verwahrloste Immobilien, die sich mit einem Teil der leerstehenden und im Fortbestand gefährdeten Objekte befasst. Auch wenn in dieser Zeit ein großer Teil der Gebäude saniert und gesichert werden konnte oder Eigentümerwechsel stattfanden, bleibt ein Teil derzeit nicht lösbarer Fälle. Die Problemlage ist dabei unterschiedlich. Neben Objekten mit immer noch ungeklärten Eigentumsverhältnissen gibt es Objekte mit Eigentümern im Ausland, die nicht oder nur schwer zu erreichen sind, aber auch Eigentümer, die nicht in notwendigem Umfang mitwirken. Hier besteht der Verdacht, dass statt einer zweckgemäßen Bestimmung der Gebäude die Spekulation mit der Wertsteigerung im unsanierten Zustand in den Vordergrund getreten ist. Für einzelne dieser Objekte beabsichtigt die Stadtverwaltung zukünftig Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote nach § 177 BauGB anzuwenden.

 

Die Tatsache, dass eine Wohnung oder ein Haus leer steht, stellt für sich genommen keinen Mangel im Sinne des § 177 BauGB dar. Stehen Wohnungen oder Häuser über einen längeren Zeitraum leer, dann liegt die Vermutung nahe, dass sich Mängel oder Missstände einstellen.

 

Mit o.g. Vorlage zur Anwendung von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten soll der politische Wille herbeigeführt werden, bei geeigneten Objekten nach einzelfallbezogener Prüfung Instandsetzungs- und Modernisierungsgebote gemäß § 177 BauGB zur Behebung von inneren und äußeren Mängeln einzusetzen. Das Instrument eignet sich nicht für einen flächendeckenden Einsatz. Zunächst ist das Gebot immer im Einzelfall zu begründen. Für die unrentierlichen Kosten der angeordneten Maßnahmen, für die gemäß § 177 Abs. 4 Satz 2 mit großer Wahrscheinlichkeit die Stadt Leipzig einzustehen hätte, sind städtische Mittel einzuplanen. Diese Mittel stehen bislang im Haushalt nicht zur Verfügung.

 

Die anzuordnenden Maßnahmen müssen konkret auf den Fall bezogen ermittelt und benannt werden. Hierzu sind ebenfalls ausreichende Ressourcen erforderlich.

 

Die für ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot geeigneten Objekte werden aus der Arbeit der AG Verwahrloste Immobilien bestimmt. Eine konkrete Einschätzung zur Anzahl der Objekte und des dazugehörigen Umfangs des Eingriffs kann nicht benannt werden, da es einzelfallbezogen ermittelt wird. Es wird von jährlich ca. 1-2 Objekten ausgegangen.

 

Zu 2.

 

Um Leerstand zu begegnen, ist das Zweckentfremdungsverbot das richtige Mittel. Entsprechende Regelungen gibt es in verschiedenen Bundesländern (z.B. Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Berlin, Niedersachsen).

 

Der Oberbürgermeister hat gemäß Ratsbeschluss VI-A-05427 bereits mit Schreiben vom 07.08.2018 einen Antrag auf Schaffung der rechtlichen Grundlagen für ein Zweckentfrem-dungsverbot beim Freistaat eingereicht. Mit Schreiben des Dezernates Stadtentwicklung und Bau vom 29.05.2020 wurden dem zuständigen Sächsischen Staatsministerium für Regio-nalentwicklung die Ergebnisse der Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig (vgl. VII-Ifo-00312) übergeben. Gemäß der Antwort vom September 2020 steht die Willensbildung innerhalb der Staatsregierung zur Einführung eines Zweckentfremdungsver-botsgesetzes aber noch aus.

 

Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote finden ihre gesetzlichen Rahmenbedingungen im § 177 BauGB. Wie dargestellt, muss die Kommune ggf. den unrentierlichen Anteil der angeordneten Maßnahmen übernehmen. Bußgelder sind in diesem Verfahren nicht vor-gesehen, ebenso sind Enteignungen und Vorkaufsrechte keine Verfahren im Rahmen der Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote. Mitunter einigen sich die Eigentümer nach den Anhörungen im Gebotserlassverfahren mit den Kommunen über einen Verkauf der Immobilien.    

 

Stammbaum:
VII-A-01857   Leerstand konsequent begegnen - Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB durchsetzen   Geschäftsstelle der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen   Antrag
VII-A-01857-VSP-01   Leerstand konsequent begegnen - Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB durchsetzen   64 Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   Verwaltungsstandpunkt
VII-A-01857-ÄA-02   Leerstand konsequent begegnen - Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB durchsetzen   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Änderungsantrag