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Vorlage - VII-Ifo-01754  

 
 
Betreff: Übertragung des städtischen Wohnbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH - Information zum Stand der Umsetzung der Vorlage VI-DS-07020-NF-01
Anlass: Verwaltungshandeln
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Informationsvorlage
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VI-DS-07020-NF-01
Beratungsfolge:
DB OBM - Vorabstimmung Bestätigung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Information zur Kenntnis
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Information zur Kenntnis
12.01.2021    zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen      
Grundstücksverkehrsausschuss Information zur Kenntnis
18.01.2021 
Grundstücksverkehrsausschuss      
Ratsversammlung Information zur Kenntnis
20.01.2021 
Ratsversammlung vertagt     
21.01.2021 
Ratsversammlung (Fortsetzung vom 20.01.2021) vertagt     
18.02.2021    Ratsversammlung (Videokonferenz)      

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt
Anlagen:
Anlage: wirtschaftliche Auswirkungen inkl. bilanzieller Effekte der Einlage auf die LWB

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Der Umsetzungsstand wird zur Kenntnis genommen.

 

 

Räumlicher Bezug:

 

Gesamtes Stadtgebiet, Schwerpunkte im Leipziger Westen, Osten und Südosten

 

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

 

Die Verwaltung wurde beauftragt, den Stadtrat zum Stand der Umsetzung der im Rahmen der Vorlage VI-DS-07020-NF-01 gefassten Beschlüsse zu informieren.


 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

Finanzielle Auswirkungen

x

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

 

nein

 

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

 

ja

 

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Ja

x

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 


Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur

Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sportlandschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

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Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

Es gibt keine verwaltungsinternen Zielkonflikte, deshalb entfällt der Abwägungsprozess

 


I. Eilbedürftigkeitsbegründung

 

entfällt

 

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

 

entfällt

 

 

III.  Strategische Ziele

 

Durch die Einlage des Wohnungsbestandes in die städtischen Töchter werden mehrere Ziele des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts verfolgt. Dazu zählt insbesondere das Ziel „Bezahlbares Wohnen, das mit der Vermietung städtischer Wohnimmobilien im preiswerten Segment unterstützt wird. In diesem Zusammenhang wird auf die Vorlage VI-DS-07020-NF-01 verwiesen.

 

 

IV. Sachverhalt

 

1. Anlass

 

Am 29.04.2020 hat der Stadtrat die Vorlage VI-DS-07020-NF-01 „Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH“ unter Berücksichtigung von Änderungsanträgen und weiterführenden Prüfaufträgen beschlossen. Diese Vorlage informiert über den Stand und die Ergebnisse der Umsetzung.

 

 

2. Ausführliche Darstellung der Information

 

2.1 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 1

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den städtischen Wohnungsbestand gemäß Anlagen 2a und 2b an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) sowie Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH (SPG) jeweils mittels Sacheinlage zum Buchwert per 01.07.2020 mit Besitzübergang zum 01.01.2021 zu übertragen. Der Oberbürgermeister wird in diesem Zusammenhang ermächtigt, alle mit der Durchführung der Übertragung mittels Sacheinlage verbundenen Maßnahmen zu veranlassen, die erforderlichen Rechtshandlungen durchzuführen und Erklärungen abzugeben.“

 

Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.

 

Am 17.07.2020 wurde der jeweilige Einbringungsvertrag mit der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) sowie der Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH (SPG) notariell beurkundet. Der geplante Abschluss zum 01.07.2020 konnte auf Grund der noch erforderlichen Aufsichtsratsbeschlüsse der Tochterunternehmen knapp nicht eingehalten werden. Da die Verträge jeweils mit wirtschaftlichem Übergang zum 01.01.2021 abgeschlossen wurden (Einbringungsstichtag), entstand den beteiligten Parteien hieraus kein Nachteil. Die Einlage erfolgt zu den antizipierten Buchwerten mit Stichtag zum 31.12.2020.       

 


2.2 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 2

 

„Die Übertragung steht unter dem Vorbehalt der durch ein Beihilferechtsgutachten eines externen Rechtsberaters belegten Unbedenklichkeit hinsichtlich des EU-Beihilferechts.“

 

Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.

 

Mit Gutachten vom 17.06.2020 bescheinigt die Rechtsanwaltskanzlei PETERSEN HARDRAHT PRUGGMAYER die Rechtmäßigkeit und Unbedenklichkeit der Übertragung an die LWB und SPG hinsichtlich des EU-Beihilferechts. Im genauen Wortlaut wurde die Prüfung mit folgendem Ergebnis abgeschlossen:


„Unter Anwendung der für den Private Investor Test geltenden Kriterien entspricht die beabsichtigte Einbringung von im Eigentum der Stadt Leipzig stehenden Wohn- und Gewerbeeinheiten[1] zum Buchwert in die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH [analog in die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH] im Wege der Sacheinlage zu den Bedingungen des im Entwurf vorliegenden Einbringungsvertrages den normalen Marktbedingungen und ist deshalb nicht als staatliche Beihilfe mit begünstigter Wirkung im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV anzusehen.“  

 

Das Rechtsamt der Stadt Leipzig bestätigt mit Stellungnahme vom 30.06.2020 die Plausibilität des Gutachtens.

 

2.3 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 3

 

„Der Oberbürgermeister prüft bis zum Ende des 2. Quartales 2020 ob und wie die Liegenschaft „An der Teichmühle 1, 1a" in Rückmarsdorf einer sozialen Nutzung zugeführt werden kann. Bis zum Abschluss der Prüfung wird diese Liegenschaft temporär aus der Liste zu übertragenden Grundstücke rausgenommen.“

 

Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.

 

Mit dem Prüfergebnis hat sich der Stadtrat bereits mit der Vorlage Nr. VII-Ifo-01263-NF-01 DS-01 befasst und den Beschlussvorschlag

 

Auf der Grundlage der Ergebnisse der Prüfung wird beschlossen, dass die Objekte An der Teichmühle 1/1a in Rückmarsdorf und Dorotheenring 2 in Liebertwolkwitz im Eigentum der Stadt Leipzig verbleiben.“

 

einstimmig angenommen.

 

Hiermit wurde der Einschätzung des Ortschaftsrates Rückmarsdorf gefolgt.
Die potentielle Wohnnutzung im genannten Objekt wurde nachrangig gegenüber der angedachten öffentlichen Nutzung angesehen. Somit überwog das Interesse am Verbleib der Immobilie im Eigentum der Stadt Leipzig.

 

 

 


2.4 Prüfergebnisse Beschlusspunkt 4

 

2.4.1. Umsetzung Beschlusspunkt 4.1

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftragt zu prüfen, ob das Wohn- und Museumsgrundstück Dorotheenring 2 in der Gemarkung Liebertwolkwitz aus dem Immobilienpaket, welches an die LWB übertragen wird, herauszulösen ist. Über das Ergebnis sind der Stadtrat und der Ortschaftsrat Liebertwolkwitz vor der Übertragung des Grundstückes zu informieren.“

 

Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt.

 

Mit dem Prüfergebnis hat sich der Stadtrat bereits mit der Vorlage Nr. VII-Ifo-01263-NF-01 DS-01 befasst und den Beschlussvorschlag

 

Auf der Grundlage der Ergebnisse der Prüfung wird beschlossen, dass das Objekt An der Teichmühle 1/1a in Rückmarsdorf und Dorotheenring 2 in Liebertwolkwitz im Eigentum der Stadt Leipzig verbleiben.“

 

einstimmig angenommen.

 

Hiermit wurde der Einschätzung des Ortschaftsrates Liebertwolkwitz gefolgt, dass die Wohnnutzung im Objekt nachrangig gegenüber der bestehenden und angedachten öffentlichen Nutzung anzusehen ist und das Interesse am Verbleib der Immobilie im Eigentum der Stadt Leipzig überwiegt.

 

 

2.4.2. Umsetzung Beschlusspunkt 4.2

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftraget, mit der LWB zu vereinbaren, dass im Ortsteil Liebertwolkwitz eine Außenstelle der LWB als Anlaufstelle für die Mieterinnen und Mieter der kommunalen Wohnungen sowie der kommunalen Gewerberäume geschaffen wird.“

 

Der Beschlusspunkt wurde noch nicht umgesetzt.

 

Nach Besitzübergang der Liegenschaften werden die im Teilportfolio Liebertwolkwitz enthaltenen Gewerbeeinheiten auf Eignung einer unter der Woche temporär zu besetzenden Außenstelle der LWB als Anlaufstelle für die Mieterinnen und Mieter der kommunalen Wohnungen sowie der kommunalen Gewerberäume untersucht.

 

 

2.4.3. Umsetzung Beschlusspunkt 4.3

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LWB vor der Übertragung zu vereinbaren, wann unsanierte und teilsanierte Wohngrundstücke saniert werden. Eine Entmietung im Zuge der Sanierungsarbeiten der Immobilien soll dabei vertraglich ausgeschlossen werden. Modernisierungsmaßnahmen der LWB sollten im mietpreisgünstigen oder mittelpreisigen Bestand nur in dem Maße durchgeführt werden, dass die Bestände auch nach der Sanierung im gleichen Marktsegment gehalten werden können.“

 

Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt.

 

Bezüglich der Sanierung der Bestände liegen im Anhang detaillierte Ausführungen der LWB vor. Hinsichtlich der geforderten Miethöhebegrenzung gelten auch für die eingelegten Bestände die Eigentümerziele der LWB.

 

2.4.4. Umsetzung Beschlusspunkt 4.4

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, vor der Übertragung der kommunalen Grundstücke gemeinsam mit der LWB zu einer Mieterversammlung einzuladen und den Mieterinnen und Mietern darzulegen, mit welchen Veränderungen diese nach der Übernahme durch die LWB zu rechnen haben.“

 

Der Beschlusspunkt kann nach derzeitigem Stand nicht umgesetzt werden.

 

Der eingelegte Wohnungsbestand in Liebertwolkwitz umfasst rund 270 Wohneinheiten. Es ist daher davon auszugehen, dass zu einer Mieterversammlung mehrere hundert Teilnehmer/-innen in einem geschlossenen Raum zusammentreffen würden. Auf Grund der Einschränkungen im Rahmen der COVID-19-Pandemie unter Beachtung der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung sind die physisch-sozialen Kontakte zu anderen Personen auf das zwingend nötige Minimum zu reduzieren.

 

Da lokal keine ausreichend dimensionierten Kapazitäten vorhanden sind und die Einhaltung der Hygienevorschriften nicht vollumfänglich gewährleistet werden kann, soll auf eine Mieterversammlung verzichtet werden.

 

Als Kompensation wird auf das Informationsschreiben gemäß nachfolgendem Punkt 2.4.5. verwiesen. Dieses Vorgehen ist mit dem Ortschaftsrat abgestimmt.  

 

 

2.4.5. Umsetzung Beschlusspunkt 4.5

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LWB unmittelbar nach der Übertragung der Wohngrundstücke den Mieterinnen und Mietern schriftlich Auskunft darüber zu geben, welche Regelungen zum Schutz der Mieter in den Vertrag eingearbeitet wurden (z.B. Weiterführung der Mietverträge, wann ggf. eine Sanierung geplant ist, keine Weiterveräußerung der Wohngrundstücke u. s. w.). Zudem werden die Eigentümerziele der Stadt Leipzig den Mieterinnen und Mietern dabei schriftlich bekannt gemacht.“

 

Der Beschlusspunkt wird umgesetzt.

 

Die Mieterinformationsschreiben werden vor Besitzwechsel an alle Mieter/-innen versandt und darüber hinaus in den Hausaufgängen aufgehangen.
 

 

2.4.6. Umsetzung Beschlusspunkt 4.6

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LWB zu vereinbaren, dass diese in bestehende Wartungs- und Serviceverträge eintritt.“

 

Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt.

 

Mit Besitzübergang tritt die LWB in alle bestehenden Wartungs- und Serviceverträge ein. Wie lange diese fortgeführt werden, ist von den konkreten Vertragsbedingungen abhängig. Eine dauerhafte Fortführungsgarantie kann aus vergaberechtlichen Gründen nicht gegeben werden.

 


2.4.7. Umsetzung Beschlusspunkt 4.7

 

„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, eine kostenfreie Rückfallklausel der Wohngrundstücke im sanierten Zustand an die Stadt Leipzig für den Fall zu vereinbaren, dass die LWB die kommunale Wohngrundstücke veräußern will.“

 

Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt.

 

Gemäß Beschlusspunkt 6 der Vorlage VI-DS-07020-NF01 verbleiben alle Immobilien bei den empfangenden Unternehmen und sind vom Weiterverkauf ausgeschlossen. In begründeten Ausnahmefällen ist der LWB gestattet, Erbbaurechte zugunsten von Mietergemeinschaften, Kleingenossenschaften oder sogenannten Kollektivhausprojekten zu bestellen. Die Bestellung der Erbbaurechte bedarf der schriftlichen Einwilligung der Stadt nach Zustimmung des Stadtrates.
Zusätzlich wurde in den Einlageverträgen ein entsprechendes Weiterveräußerungsverbot aufgenommen. Der Abschluss einer zusätzlichen Rückfallklausel ist somit obsolet, da ein Weiterverkauf als Voraussetzung für den Rückfall ohne Zustimmung des Stadtrates ohnehin nicht möglich ist.

 

 

2.5 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 5

 

„Das Grundstück Engelsdorfer Straße 108/110 wird vorbehaltlich eines positiven Ratsbeschlusses zum Antrag VII-A-00917 an die LWB übertragen.“

 

Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt.

 

Unabhängig von den Konzeptverfahren für fünf Objekte soll für das Objekt Engelsdorfer Straße 108/110 nach Besitzübergang die Übertragung eines Erbbaurechts an einen Träger für Seniorenwohnungen organisiert werden. Mit dem Prüfergebnis hat sich der Stadtrat bereits mit der Vorlage Nr. VII-A-00917-NF-02 befasst und den Beschlussvorschlägen mehrheitlich zugestimmt.

 

Im Einbringungsvertrag wurde die dementsprechende vertragliche Verpflichtung gegenüber der LWB bestimmt, wonach die Engelsdorfer Straße 108/110 mittels Abschluss eines Erbbaurechtes an die Denkmalsozial gGmbH zu übertragen ist. Die Vertragsverhandlungen mit der Denkmalsozial gGmbH wurden durch die LWB unter Teilnahme von Vertretern des Liegenschaftsamtes der Stadt Leipzig bereits aufgenommen.

 

 

2.6 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 6

„Alle Immobilien, die an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) bzw. die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft (SPG) übertragen werden, verbleiben bei den empfangenden Unternehmen und sind vom Weiterverkauf ausgeschlossen. Begründete Ausnahmen sind ausschließlich als Vergabe über Erbbaurecht an Mietergemeinschaften, Kleingenossenschaften und Kollektivhausprojekte unter der Maßgabe dauerhaft preiswerten Wohnens zulässig und bedürfen der Zustimmung des Stadtrats.“

 

Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.

 

Gemäß den Regelungen der Einbringungsverträge ist es LWB und SPG jeweils untersagt, den Vertragsgegenstand ganz oder teilweise an Dritte zu veräußern […].


Der LWB [analog der SPG] ist es in begründeten Ausnahmefällen gestattet […] Erbbaurechte zugunsten von Mietergemeinschaften, Kleingenossenschaften oder sogenannten Kollektivhausprojekten mit der Maßgabe, dass im Rahmen des gesetzlich Zulässigen die betreffenden Wohneinheiten zu dauerhaft günstigen Mietpreisen vermietet werden, zu bestellen. Die Bestellung der Erbbaurechte bedarf der schriftlichen Einwilligung der Stadt nach Zustimmung des Stadtrates der Stadt.“.

 

 

2.7 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 7

 

„Dem Stadtrat ist bis zum 30.09.2020 ein Sanierungs- und Integrationskonzept für die zu übertragenden teilsanierten und unsanierten Immobilien vorzulegen. Dieses Konzept soll unter Angabe der Sanierungsschritte die bereits durch Stadtratsbeschlüsse sowie in den Eigentümerzielen festgelegten Zielsetzungen zur Schaffung von Wohnraum im Rahmen von Kosten der Unterkunft, der Quoten für förderfähigen Wohnraum sowie eine sozial ausgewogene und generationsübergreifende Quartiersentwicklung berücksichtigen. Eine Entmietung im Zuge der Sanierung der Immobilien durch die Beteiligungsunternehmen wird ausgeschlossen.“

 

Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.

 

1)      SPG

 

Bei den in die SPG eingelegten Objekten bedarf lediglich ein Gebäude, Hermann-Keller-Straße 66, einer umfangreichen Sanierung. Die Planung der Sanierung der Hermann-Keller-Straße 66 konnte aufgrund fehlender Grundlagen noch nicht detailliert hinterlegt werden. Es wird davon ausgegangen, dass die Planungen im Jahr 2021 erfolgen und mit der Sanierung noch in 2021 begonnen werden kann. Ein Abschluss der Arbeiten wird im Jahr 2022 erwartet.

 

Hinsichtlich möglicher Miethöhen wurde im Einlagevertrag festgelegt, dass hier die entsprechenden Eigentümerziele der LWB analog auch für die SPG gelten.

 

2)      LWB

 

Das Sanierungs- und Integrationskonzept der LWB zum Einlagebestand ist ausführlich in der Anlage 1 dargestellt. Das Konzept wurde frühzeitig dem Fachdezernat übermittelt. Dem Aufsichtsrat und der Gesellschafterversammlung der LWB wurde das Konzept vor Beschlussfassung hinsichtlich des Abschlusses des Einbringungsvertrags vorgelegt und durch diese zur Kenntnis genommen.

 

Dabei wurden die Objekte des Portfolios entsprechend des vom Amt für Geoinformation bewerteten Sanierungsgrads den Teilportfolien unsaniert, teilsaniert und saniert zugeordnet und eine entsprechende Bewirtschaftungsprognose erstellt. Die Bewirtschaftungsprognose stellt auf eine mögliche Portfolioentwicklung der eingelegten städtischen Liegenschaften ab. Die bestehenden Eigentümerziele der LWB wurden berücksichtigt. Die in der Anlage dargestellte Bewirtschaftungsprognose bezieht sich auf die genannten Teilportfolien in Gänze. Objektkonkrete Einzelentscheidungen zur Sanierung, Instandsetzung und laufender Bewirtschaftung werden auch im Einzelfall getroffen und stehen unter dem Vorbehalt des Nachweises der Wirtschaftlichkeit.


2.8 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 8

 

„Bis zum 30.09.2020 ist dem Stadtrat eine Informationsvorlage zu den konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen der Übertragung (u. a. GuV und Bilanzen) auf die LWB sowie auf die SPG, insbesondere hinsichtlich der EU-beihilferechtlichen Prüfung (inkl. der entsprechenden Verkehrswertermittlungen), sowie zu den Auswirkungen auf die bestehende Unternehmensstrategie der LWB, insbesondere hinsichtlich des Neubau- und Komplexsanierungsprogramms vorzulegen.“

 

Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.

 

1)      SPG

 

Die Liegenschaften wurden aufgrund der Daten und einer äußerlichen Inaugenscheinnahme begutachtet. Eine vollständige Begehung war bisher nicht möglich. Mithilfe der vorliegenden Daten (Flächen, Mieten, Betriebskosten u. a. auf Gebäudeebene, Buchwerte) wurde eine erste grobe Schätzung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Einlage vorgenommen. In Folge eines geplanten anderen Verkaufs ist die Planung gemäß Wirtschaftsplan 2020 für das Jahr 2021 nur bedingt vergleichbar, so dass in der Darstellung die Auswirkungen der Einlage zur besseren Veranschaulichung gesondert abgebildet und nicht in die Planzahlen 2021 integriert werden.

 

Liquiditätsseitig kann mittelfristig von einem Überschuss der Einnahmen gegenüber den Ausgaben ausgegangen werden, auch wenn zu Beginn die Abarbeitung des Investitionsstaus im Vordergrund stehen wird. Im Jahr der Einbringung kommt die zusätzliche Belastung durch die Grunderwerbsteuer hinzu. In der dargestellten Gewinn- und Verlustrechnung wurde von einer laufenden Instandhaltung von 9,00 €/m² zzgl. der Sanierung von zwei Wohnungen (je 20 T€) bei Mieterwechsel ausgegangen (Ansatz analog zum Plan Saatzucht). Für weitere Kosten im Zusammenhang mit den Liegenschaften wurden im Zuge einer vorsichtigen kaufmännischen Bewertung noch sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von 12 T€ eingestellt.

 

In der GuV kommt im Vergleich zur Liquiditätssicht die Abschreibung hinzu, während die Grunderwerbsteuerzahlungen als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren sind und die GuV somit nicht belasten. Bezüglich der Abschreibung wurde sehr vereinfacht unterstellt, dass eine Abschreibung des Einlagewertes (Buchwert der Gebäude zzgl. anteiliger Grunderwerbsteuer) über die nächsten 20 Jahre erfolgt. Eine genaue Ermittlung der Abschreibungen kann erst nach einer steuerlichen Prüfung erfolgen. Die Erkenntnisse aus den bisherigen Gesprächen sind jedoch eingeflossen, ein Ergebnis der Prüfung liegt jedoch noch nicht vor.

 

 

Die Planung der Sanierung der Hermann-Keller-Straße 66 konnte aufgrund fehlender Grundlagen bisher nicht integriert werden. Ausgehend von der soliden Finanz- und Ertragslage der SPG steht einer Realisierung voraussichtlich in den Jahren 2021/22 nichts entgegen.

 

2)      LWB

 

Die wirtschaftlichen Auswirkungen inklusive bilanzieller Effekte der Einlage auf die LWB sind ausführlich in der Anlage 1 dargestellt. Die Ausgangsprämissen der Bewirtschaftungsprognose für den Einlagebestand entsprechen in der Real-Case-Variante im Wesentlichen den Prognosen für die Bewirtschaftung des Kernbestands der LWB. Die Eigenkapitalverzinsung aller Einlageobjekte liegt in dieser Variante bei 1,30 %. Damit wird das Ergebnis des unabhängig durch die Rechtsanwaltskanzlei PETERSEN HARDRAHT PRUGGMAYER ermittelten Private Investor Tests bestätigt. Das Gesamtvorhaben erscheint somit wirtschaftlich tragfähig und führt voraussichtlich nicht zu einer Belastung der Gesellschaft.

 


2.9 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 9

 

„LWB und SPG erarbeiten in Zusammenarbeit mit dem Netzwerk Leipziger Freiheit bis zum 30.09.2020 einen Vorschlag dafür, welche der zu übertragenden Immobilien (max. 5) für eine Konzeptvergabe (entsprechend DS 8052) in Erbbaupacht für kooperatives und bezahlbares Wohnen gemäß Punkt 1 geeignet sind. Hierfür kommen nur Immobilien in Betracht, die vollständig unvermietet sowie nicht saniert sind. Näher betrachtet werden dafür u. a. die folgenden Objekte:

- Hasenheide 2, 4 und 6 in Mölkau

- Hermann-Liebmann-Straße 43 in Volkmarsdorf

- Mariannenstraße 98 in Volkmarsdorf

- Hermann-Keller-Straße 66 in Kleinwiederitzsch.“

 

Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.

 

Hinsichtlich des Bestandes, der in die SPG eingelegt wurde, käme nur die Hermann-Keller-Straße 66 für eine Konzeptveräußerung in Betracht, da dies das derzeit einzige Objekt aus dem Übertragungsportfolio der SPG ist, in dem Wohnungen leer stehen. Allerdings favorisiert die SPG die Sanierung und Vermietung der Liegenschaft. Der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat sich daher gegen ein Konzeptverfahren ausgesprochen.

 

Somit obliegt es der LWB, maximal fünf Liegenschaften für eine Konzeptveräußerung in Erbbaurecht für kooperatives und bezahlbares Wohnen bereitzustellen. In enger Abstimmung mit dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) sowie dem Netzwerk Leipziger Freiheit (NLF) wurden folgende Objekte vorausgewählt:

 

-          Hasenheide 2, 4 und 6 in Mölkau

-          Hermann-Liebmann-Straße 43 in Volkmarsdorf

-          Mariannenstraße 98 in Volkmarsdorf

-          Althener Straße 2/2a in Engelsdorf

-          Sternenstraße 17 in Sommerfeld / möglicherweise Lausener Straße 11 in Lausen

 

Diese Auswahl steht noch unter dem Vorbehalt der abschließenden technischen Begutachtung der Objekte. Die Gutachten werden bis Herbst 2020 unter Federführung des NLF gemeinsam mit dem AWS erstellt. Nach der technischen Begutachtung erfolgt eine Endabstimmung über die Objekte. Aufbauend auf der Objektauswahl wird das NLF ein Umsetzungskonzept erstellen. Der Projektstart zur Umsetzung ist nach Besitzübergang vorgesehen. Die Umsetzung der Konzeptvergaben soll so erfolgen, dass Tranche 1 in 2024 aus dem Bestand abgeht, Tranche 2 ein Jahr später. Abhängig vom Standort werden nicht nur Baugruppen, sondern auch andere Wohnformen wie z. B. Seniorenwohnen in Kooperation mit einem Träger adressiert.

 

 

Anlage

wirtschaftliche Auswirkungen inkl. bilanzieller Effekte der Einlage auf die LWB

 

 

 

 

 


[1]Anmerkung Liegenschaftsamt: Es werden nur vereinzelte Gewerbeeinheiten übertragen, die sich
jeweils in einem mehrgeschossigen Wohnobjekt befinden.   

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Anlage: wirtschaftliche Auswirkungen inkl. bilanzieller Effekte der Einlage auf die LWB (769 KB)    
Stammbaum:
VI-DS-07020   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   23 Liegenschaftsamt   Beschlussvorlage
VI-DS-07020-NF-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   23 Liegenschaftsamt   Neufassung
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-01-NF-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Neufassung
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-02   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   01.15 Büro für Ratsangelegenheiten   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-02-ÄA-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der SPD-Fraktion   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-03   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   01.15 Büro für Ratsangelegenheiten   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-04   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der SPD-Fraktion   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-05   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-06   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der CDU-Fraktion   Änderungsantrag
VII-Ifo-01754   Übertragung des städtischen Wohnbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH - Information zum Stand der Umsetzung der Vorlage VI-DS-07020-NF-01   23 Liegenschaftsamt   Informationsvorlage
VI-DS-07020-ÄA-02   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   01.15 Büro für Ratsangelegenheiten   Änderungsantrag