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Vorlage - VII-F-00925-AW-01  

 
 
Betreff: Bautätigkeit privater Investor*innen
Anlass: Sonstiges
Status:öffentlich (Vorlage abgeschlossen)Vorlage-Art:schriftliche Antwort zur Anfrage
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VII-F-00925
Beratungsfolge:
Ratsversammlung

Sachverhalt

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

1. In welchem Umfang wurden bisher Bebauungsfristen für Eigentümer in und außerhalb von Bebauungsplänen festgesetzt?

 

Zum grundsätzlichen Verständnis:

Rechtsgrundlage für die Frage der baulichen und sonstigen Nutzung von Grundstücken bildet das Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung. Ausgehend von der in Artikel 14 Grundgesetz garantierten Gewährleistung des Eigentums wird durch das BauGB konkretisiert, in welchen Grenzen die Eigentumsgarantie, mithin die Freiheit der Eigentümer ihr Grundstück nach eigenem Ermessen zu nutzen, weiteren Beschränkungen unterliegen soll. 

 

Davon ausgehend wird für Grundstücke oder Gebiete ohne Bebauungspläne zugrunde gelegt, dass kraft Gesetz Baurecht für alle diejenigen Grundstücke besteht, die sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befinden und wofür sich der Rahmen der zulässigen Nutzung aus der näheren Umgebung zweifelsfrei ableiten lässt. Dieses Baurecht ist zum einen zeitlos; eine Bauverpflichtung kann daraus jedoch nicht hergeleitet werden. Ob und wann Eigentümer von ihren Baurecht Gebrauch machen, kann auf der Grundlage des BauGB derzeit grundsätzlich nicht gesteuert werden. In besonders begründeten Einzelfällen können zwar sogenannte Baugebote mit Befristungen ausgesprochen werden. Wegen der praktischen Vollzugsprobleme findet dieses Instrument deutschlandweit jedoch kaum Anwendung, bisher auch nicht in Leipzig. Als erste Stadt versucht Tübingen seit diesem Jahr mit diesem Instrument in relevanter Größenordnung zu arbeiten. Die Erfahrungen damit dürften bundesweit und auch in Leipzig von großem Interesse sein.

 

Für Grundstücke innerhalb von Bebauungsplänen ist zwischen sogenannten Angebots-Bebauungsplänen und solchen mit Koppelung an einen städtebaulichen- oder Durchführungsvertrag zu unterscheiden. Der Angebots-Bebauungsplan setzt die künftige Nutzung der Grundstücke fest und gilt unbegrenzt als verbindliches Baurecht (Satzung). Baufristen im Sinne einer zügigen Umsetzung der Planung können nicht vorgegeben werden. Der Entschädigungsregelung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung kann entnommen werden, dass Bauwillige innerhalb einer Sieben-Jahres-Frist nach Vorliegen der gesicherten Erschließung ihr Vorhaben verwirklichen können. Bei Entfall des Baurechts durch Aufhebung oder Änderung des Bebauungsplanes innerhalb dieser Frist, bestünde ein Entschädigungsanspruch in Höhe der Differenz zwischen der nach B-Plan zulässigen Nutzung und der danach möglichen Nutzung. Nach Ablauf dieser Frist würde sich die Entschädigungshöhe nach der Differenz zwischen tatsächlich ausgeübter Nutzung und der danach möglichen Nutzung berechnen. Bauverpflichtungen können hieraus jedoch grundsätzlich nicht abgeleitet werden.

Ausnahmen hiervon bilden konkrete Vorhaben, für die mit Aufstellung des B-Planes Bauverpflichtungen in einem Vertrag einvernehmlich vereinbart werden (z.B. Vorhaben- und Erschließungsplan). Von diesem Instrument wurde in Leipzig häufig Gebrauch gemacht (siehe unten). Die verpflichtende Festsetzung von Bebauungsfristen innerhalb von Bebauungsplänen ergibt sich nach den Regelungen im Baugesetzbuch. Im § 12 BauGB ist unter Absatz 1 geregelt, dass die Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen kann, wenn der Vorhabenträger ... sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist ... verpflichtet (Durchführungsvertrag). Hier regelt das BauGB verbindlich, dass eine Frist zur Durchführung vereinbart werden muss. Zudem wird unter Absatz 5 geregelt, dass der Bebauungsplan durch die Gemeinde aufzuheben ist, wenn der (gesamte) Vorhaben- und Erschließungsplan nicht in der vereinbarten Frist durchgeführt wird.

 

Im Rahmen einer durchgeführten Recherche wurden für den Zeitraum 31.12.1990 bis 01.01.2020 in Summe 161 vorhabenbezogene Bebauungspläne mit rechtskräftigen Satzungsbeschluss ermittelt.

 

Die Stadt verfolgt das Ziel, insbesondere bei komplexeren Planungsvorhaben (u.a. Bayerischer Bahnhof, Eutritzscher Freiladebahnhof) und zur Sicherung von Eigeninteressen (z.B. Sicherung der benötigten sozialen Infrastruktur), über städtebauliche Vereinbarungen frühzeitig konkrete Fristen bzw. Meilensteine für die jeweiligen Schritte (Planungen, Bauanträge, Baubeginn, Bauende) sowie Vertragsstrafen vertraglich festzuschreiben. Die Fristen können durch die Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden. Der Vorhabenträger hat einen Anspruch auf angemessene Anpassung der Fristen insbesondere dann, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Sollten die vereinbarten Fristen nicht gehalten werden, sind die vertraglich vereinbarten Vertragsstrafen in entsprechender Höhe an die Stadt zu zahlen.

 

Bebauungsfristen außerhalb von Bebauungsplänen können des Weiteren bei der Veräußerung von kommunalen Liegenschaften im Rahmen des Kaufvertrages vereinbart werden. Die Recherche zu Umfang und Umsetzung von Veräußerungen mit vertraglich festgelegten Bebauungsfristen konnte vom Liegenschaftsamt auf Grund des erheblichen personellen und zeitlichen Aufwandes nicht geleistet werden.

 

 

2. In wie vielen Fällen wurden die Bebauungsfristen von inzwischen realisierten Bauvorhaben überschritten und welche Maßnahmen leitete die Stadt ein, um die Fristüberschreitungen zu sanktionieren und die Bautätigkeit zu beschleunigen?

 

Eine Identifizierung sowie rückwirkende Auswertung hinsichtlich der gewünschten Informationen für vorhabenbezogene Bebauungspläne ist ebenso nur mit einem sehr hohen zeitlichen und personellen Aufwand zu bewerkstelligen. Ein Umsetzungsgrad von knapp 99% aller rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungspläne belegt jedoch eine hohe Bereitschaft der Investoren, diese auch umzusetzen.

 

 

3. Wie viele Überschreitungen von Bebauungsfristen bei aktuellen Bauvorhaben in Leipzig liegen zurzeit vor und welche Bauvorhaben sind davon betroffen?

 

Von den 161 vorhabenbezogenen Bebauungsplänen mit rechtskräftigem Satzungsbeschluss wurden zwei ermittelt, welche bisher nicht umgesetzt wurden. Hierbei handelt es sich zum einen um den Bebauungsplan E-205 "Wohngebiet Rosengarten/III". Dieser ist allerdings fehlerbehaftet und aktuell nicht umsetzbar. Des Weiteren handelt es sich um den Bebauungsplan E-239 "Neues Ortszentrum Büro- u. Geschäftshaus an der B181, Rückmarsdorf/VII". Dieser wäre umsetzbar.

Stammbaum:
VII-F-00925   Bautätigkeit privater Investor*innen   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Anfrage
VII-F-00925-AW-01   Bautätigkeit privater Investor*innen   61 Stadtplanungsamt   schriftliche Antwort zur Anfrage