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Vorlage - VI-DS-07020-NF-01  

 
 
Betreff: Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH
Anlass: Stadtratsbeschluss
Status:öffentlich (Vorlage entschieden)Vorlage-Art:Neufassung
Einreicher:Dezernat Wirtschaft, Arbeit und DigitalesBezüglich:
VI-DS-07020
Beratungsfolge:
Verwaltungsausschuss
11.03.2020 
Verwaltungsausschuss ungeändert beschlossen   
OR Wiederitzsch Vorberatung
10.03.2020 
OR Wiederitzsch ungeändert beschlossen     
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
FA Finanzen 2. Lesung
09.03.2020    FA Finanzen      
SBB West
09.03.2020 
SBB West ungeändert beschlossen   
FA Stadtentwicklung und Bau 1. Lesung
10.03.2020    FA Stadtentwicklung und Bau      
OR Rückmarsdorf Anhörung
SBB Ost Anhörung
15.04.2020    AUSFALL - SBB Ost      
Grundstücksverkehrsausschuss Vorberatung
16.03.2020 
Grundstücksverkehrsausschuss      
OR Lindenthal Anhörung
21.04.2020 
AUSFALL OR Lindenthal ungeändert beschlossen   
OR Mölkau
17.03.2020 
AUSFALL: OR Mölkau      
OR Böhlitz-Ehrenberg
19.03.2020 
AUSFALL: OR Böhlitz-Ehrenberg      
23.04.2020 
Umlaufverfahren OR Böhlitz-Ehrenberg ungeändert beschlossen   
OR Liebertwolkwitz Anhörung
FA Stadtentwicklung und Bau 2. Lesung
07.04.2020    FA Stadtentwicklung und Bau - Videokonferenz      
Ratsversammlung Beschlussfassung
25.03.2020 
AUSFALL - Ratsversammlung vertagt     
29.04.2020 
Ratsversammlung, Kongresshalle Leipzig, Pfaffendorfer Straße 31, 04105 Leipzig geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt
Anlagen:
Anlage 1 - Lage der Grundstücke
Anlage 2a - Übersicht des Wohnungsbestandes_Stand 04.02.2020
Anlage 2b - Übersicht des Wohnungsbestandes_Stand 04.02.2020

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den städtischen Wohnungsbestand gemäß Anlagen 2a und 2b an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) sowie Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH (SPG) jeweils mittels Sacheinlage zum Buchwert per 01.07.2020 mit Besitzübergang zum 01.01.2021 zu übertragen. Der Oberbürgermeister wird in diesem Zusammenhang ermächtigt, alle mit der Durchführung der Übertragung mittels Sacheinlage verbundenen Maßnahmen zu veranlassen, die erforderlichen Rechtshandlungen durchzuführen und Erklärungen abzugeben.
     
  2. Die Übertragung steht unter dem Vorbehalt der durch ein Beihilferechtsgutachten eines externen Rechtsberaters belegten Unbedenklichkeit hinsichtlich des EU-Beihilferechts.

 

 

Räumlicher Bezug:

 

Gesamtes Stadtgebiet, Schwerpunkte im Leipziger Westen, Osten und Südosten

 

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

Die Bestandshaltung von Wohnraum ist kein originäres Handlungsfeld der Verwaltung.
Mit Beschluss RBV-02043-NF-02-NF02 wurde der OBM beauftragt zu prüfen, inwieweit Wohnimmobilien der Stadt Leipzig an die LWB übertragen werden können. Diese Vorlage ist der Handlungsauftrag für die Übertragung an die hierfür spezialisierten Beteiligungsunternehmen LWB und SPG.


 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen

 

x

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

x

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

x

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:  2 - Durch die Einlage verringert sich der interne Zeitaufwand für die verwaltenden Mitarbeiter jeweils um einen geringen Zeitanteil. In Summe entspricht dies 2 Vollzeitäquivalenten. Diese Stellenanteile werden amtsintern auf neu zu übernehmende Aufgaben verteilt.

Beteiligung Personalrat

x

nein

 

ja,

 


ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

 

Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

2030 – Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftskultur

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schul­angebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sport­landschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und excellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

Die Bestandshaltung von Wohnraum hlt nicht zu den ordnungspolitischen Kernaufgaben der Verwaltung. Deshalb sollen die Wohnobjekte der Stadt an die bestandshaltenden Beteiligungsunternehmen übertragen werden. Dazu wurden Vor- und Nachteile der Bestandshaltung, des Verkaufes sowie der Übertragung in Form einer Sacheinlage abgewogen. Ein Verkauf ginge zu Lasten des wirtschaftlichen Spielraums der LWB und SPG. Die vorgegebenen Wachstumsziele zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums würden dadurch eingeschränkt. Die Übertragung im Rahmen einer Sacheinlage erhält hingegen die notwendigen, wirtschaftlichen Spielräume. Die Werte verbleiben dennoch in der Gesamtbilanz der Stadt.

 

Sozialkriterien und Wirtschaftlichkeitsaspekte bilden bei der Übertragung ein abzuwägendes Spannungsfeld. Unter Berücksichtigung des Erhalts der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gesellschaften hat der Erhalt und die Wiedernutzbarmachung von Wohnraum Priorität. Der Mieterschutz wird bei der Übertragung dennoch beachtet.

 

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

 

entfällt

 

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

 

entfällt

 

 

III.  Strategische Ziele

 

Durch eine Übertragung  des Wohnungsbestandes werden die Ziele aus dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept zur Vermietung städtischer Wohnimmobilien im preiswerten Segment unterstützt. Diese Ziele sind auch Bestandteil des im Jahr 2015 beschlossenen und im Jahr 2018 fortgeschriebenen Wohnungspolitischen Konzeptes. Demnach ist eine sozialverträgliche Bestandsentwicklung Voraussetzung für den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum.

 

Mit der Übertragung wird eine nachhaltige Sicherung der Wohnungen realisiert. Der Schutz der Mieter wird ebenfalls berücksichtigt. Durch kontinuierliche Instandhaltung und Sanierung werden die Bedürfnisse der Bewohner gewahrt. Die Übertragung trägt damit langfristig zur sozial ausgewogenen Stabilität sowie zur generationenübergreifenden Quartiersentwicklung bei.

 

 

IV. Sachverhalt

 

1. Ausgangssituation

 

1.1 Aufgabenbeschreibung

 

Mit Ratsbeschluss RBV-02043-NF-02-NF02 zur Fortschreibung der Unternehmensstrategie der LWB wurde der Oberbürgermeister beauftragt zu prüfen, ob und inwieweit Wohnimmobilien der Stadt Leipzig und anderer kommunaler Unternehmen an die LWB übertragen werden können.

 

Gemeinsam haben die Stadt Leipzig, die LWB und die SPG die Beratungsgesellschaft für Beteiligungsverwaltung Leipzig mbH (bbvl) beauftragt, eine Prüfung zur Übertragung der Wohnliegenschaften durchzuführen. Dabei sollten die stadteigenen Bestände sowie die Wohnimmobilien im Besitz kommunaler Unternehmen außerhalb der LWB einbezogen werden. Die Stadtwerke Leipzig GmbH besitzt 47 und die Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH 27 Wohnungen. Diese befinden sich fast ausschließlich auf den jeweiligen Betriebs­geländen. Auf Grund der geringen Anzahl an Wohnungen und deren eingebetteten Lagen werden diese Bestände im bbvl-Gutachten nicht betrachtet.

 

Insgesamt befinden sich inklusive Gemeindeämter und Rathäuser 106 fiskalische Liegenschaften mit 825 Wohneinheiten und 206 Gewerbeeinheiten im Eigentum der Stadt. Dieser Bestand ist, mit Ausnahme der Gemeindeämter und Rathäuser, nicht für eine Verwaltungsunterbringung geeignet. Eine dauerhafte Bestandshaltung und Bewirtschaftung der Wohnungen ist keine originäre Aufgabe der kommunalen Kernverwaltung, sondern eine Hauptaufgabe der bestandshaltenden Beteiligungsunternehmen. Dies betrifft überwiegend die LWB. Mit Bezug auf den Eingemeindungsvertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Gemeinde Wiederitzsch wird ein Teil der Wohnimmobilien auch an die SPG übertragen. Im Eingemeindungsvertrag ist unter § 9 Ziffer 3 vereinbart: „Eine ortsnahe Verwaltung der Wohnungen wird sichergestellt“. Beide Gesellschaften nehmen Aufgaben im Bereich der sozialen Wohnraumversorgung wahr und tragen damit zur Erreichung der wohnungspolitischen Ziele der Stadt Leipzig bei.

Die LWB verfügt in ihrem Bestand derzeit über rund 35.000 Wohneinheiten und die SPG über rund 200 Wohneinheiten.

 

Durch die Übertragung mittels Einlage kann auf die Ausarbeitung und Verhandlung von fast 100 Einzelkaufverträgen verzichtet und damit ein erheblicher Mehraufwand vermieden werden.

 

1.2 Nicht enthaltende Gebäude

 

Gegenstand dieser Vorlage sind die Wohnimmobilien nebst verbundenen Gewerbeeinheiten der Stadt Leipzig ohne Berücksichtigung der ehemaligen Gemeindeämter und Rathäuser. Der weitere Umgang mit diesen Gebäuden wird gesondert behandelt. Die Liegenschaft Richterstraße 4-6 ist Gegenstand der Prüfung eines Erwerbs durch die Mietergemeinschaft und daher ebenfalls nicht Bestandteil dieser Vorlage.

 

1.3 Geplante Vorgehensweise

 

Ziel dieser Vorlage ist ein Beschluss, welches das Liegenschaftsamt beauftragt, die Übertragung der Immobilien an die LWB und SPG, auf Grundlage der in dieser Vorlage benannten Rahmenbedingungen durchzuführen.

 

Den Fachämtern wurde im Vorfeld dieser Vorlage die Möglichkeit zur Prüfung der Objekte hinsichtlich möglicher Eigenbedarfe (Verwaltungsunterbringung, soziale Infrastruktur, Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen etc.) eingeräumt.

 

 

2. Zusammenfassung der Ergebnisse des bbvl-Gutachtens

 

Die Prüfung des Gutachtens der bbvl aus dem Jahr 2016 umfasst verschiedene Varianten für eine Übertragung der Wohnimmobilien der Stadt Leipzig an die LWB und SPG. Hierbei wurden auch rechtliche, steuerrechtliche, wirtschaftliche und haushalterische Aspekte beleuchtet. 

 

Im Ergebnis der Untersuchung wurden im bbvl-Gutachten drei mögliche Varianten bewertet:

 

1        Verbleib der Wohnimmobilien bei der Stadt Leipzig im Liegen­schaftsamt

 

2        Verkauf der Wohnimmobilien an die LWB und die SPG zu Marktkonditionen

 

3        (Sach-) Einlage der Wohnimmobilien in das Eigenkapital der LWB und der SPG

 

Variante 1 – Verbleib

 

Diese Variante stellt keine Veränderung dar. Sofern keine weiteren Sanierungen erfolgen, wird sich das Sachanlagevermögen der Stadt Leipzig um die jährlichen Abschreibungen weiter vermindern. Zudem verschlechtert sich der Bauzustand der Bestände ohne umfassendere Instandsetzungen weiter. Die Stadt müsste umfangreiche Mittel einsetzen, um die Sanierung der Objekte selbst durchzuführen.

 

Neben der Mittelknappheit sprechen auch die gefassten Ratsbeschlüsse, insbesondere die Zielrichtungen des Wohnungspolitischen Konzeptes, gegen den Verbleib der Immobilien bei der Stadt.

 

Diese Variante wird somit nicht weiterverfolgt.


Variante 2 Verkauf  

 

Das Gutachten weist diese Variante als Vorzugsmodell aus. Es werden vor allem die positiven Effekte für die Bilanz und den Haushalt der Stadt Leipzig sowie die Vermeidung beihilferechtlicher Risiken hervorgehoben. Weiterhin wird die Stadt Leipzig nicht mit den notwendigen Instandsetzungskosten belastet.    

 

Jedoch würde der Kaufpreis den Finanzmittelfonds der LWB belasten und somit die Erfüllung der Eigentümerziele gefährden. Vor allem die Mittelverwendung zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum würde hierzu in direkter Konkurrenz stehen. In Analogie trifft dies auch hinsichtlich der Zielerfüllung der SPG zu.

 

Daher soll diese Variante nicht weiterverfolgt werden.

 

Variante 3 – Sacheinlage

 

Diese Variante ähnelt dem Modell des Verkaufes. Der Vorteil liegt vordergründig in der Schonung des Finanzmittelfonds der LWB und des finanziellen Spielraums der SPG. Darüber hinaus kann gegenüber Variante 2 auf die Ausarbeitung und Verhandlung von bis zu 100 Einzelkaufverträgen verzichtet und damit ein erheblicher Mehraufwand vermieden werden.

 

Aufgrund der genannten Vorteile soll die Übertragung mittels Sacheinlage umgesetzt werden.

 

Die Übertragung in Form der Sacheinlage der Bestände in der Kapitalrücklage der Gesellschaften muss den EU-rechtlichen Anforderungen entsprechen. Weitere Ausführungen hierzu befinden sich unter Punkt 9.

 

 

3. Sacheinlage des städtischen Wohnungsbestandes

 

3.1 Übersicht des Bestandes

 

Ohne die Gemeindeämter, Rathäuser und die Richterstraße 4-6 befinden sich insgesamt 92 fiskalische Liegenschaften mit 791 Wohneinheiten und 17 Gewerbeeinheiten überwiegend in den Erdgeschossen im Besitz der Stadt Leipzig. Die räumliche Verteilung des Bestandes ist in der Anlage 1 dargestellt.

 

In diesem Bestand stehen aktuell insgesamt 209 Wohneinheiten leer, dies entspricht einer Leerstandsquote von 26,4 %. Dieser hohe Leerstand ist im Wesentlichen auf den schlechten Bauzustand zurückzuführen.

 

Im Rahmen der Gutachtenerstellung durch die bbvl wurden alle Wohngebäude von außen besichtigt. Unter Auswertung der zur Verfügung gestellten Bewirtschaftungs- und Grundstücksangaben aus dem Jahr 2014, konnte eine erste grobe und objektbezogene Bauzustandsanalyse erstellt werden.

 

Der Bestand teilt sich wie folgt auf:

 

3.1.1 Wohnungen zur Einlage in die LWB

 

Insgesamt sollen 683 Wohnungen und 16 Gewerbeeinheiten in 84 Liegenschaften an die LWB übertragen werden (siehe Anlage 2a, blau unterlegt). Dies entspricht rund 86,3 % des Wohnungsbestandes. Von diesen Wohnungen sind 506 vermietet, 177 stehen leer (Leerstandsquote 25,9 %). Die Liegenschaften sind über das gesamte Stadtgebiet verteilt, jedoch mit Schwerpunkten in Burghausen, Liebertwolkwitz und Mölkau.


3.1.2 Wohnungen zur Einlage in die SPG

 

In räumlicher Nähe der eigenen Wohnungsbestände der SPG befinden sind in den Gemarkungen Klein- und Großwiederitzsch insgesamt 8 Mehrfamilienhäuser mit 108 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit (siehe Anlage 2b, gelb unterlegt). Dies entspricht rund 13,7 % des Wohnungsbestandes. Hiervon sind 76 Wohnungen vermietet, 32 stehen leer (Leerstandsquote 29,6 %).

 

Aufgrund Synergien aus der räumlichen Nähe ist es vorteilhaft, diese 8 Objekte an die SPG zu übertragen. Damit wäre auch die im Eingemeindungsvertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Gemeinde Wiederitzsch vereinbarte ortsnahe Verwaltung sichergestellt.

 

Bis auf eine unsanierte Liegenschaft sind die übrigen sieben Objekte saniert oder teilsaniert.

Die SPG verfügt derzeit über keine Eigentümerziele zur Sicherung wohnungspolitischer Ziele. Daher ist im Rahmen der Vorbereitung der Einlage zu vereinbaren, dass die Bewirtschaftung der Wohnungsbestände entsprechend den Eigentümerzielen der LWB erfolgt.

 

 

4. Vermögensrechtliche Ansprüche

 

An den Grundstücken bestehen keine vermögensrechtlichen Ansprüche.

 

 

5. Übertragung ohne öffentliche Ausschreibung der Grundstücke

 

Die Übertragung der Wohnimmobilien hat das Ziel, die stadteigenen Wohnungsbestände
zusammenzuführen. Damit soll der Zweck der städtischen Gesellschaften verfolgt werden, bezahlbaren Wohnraum vorzuhalten.

 

Da es sich bei der Sacheinlage um keine klassische Veräerung handelt, ist auch eine Ausschreibung entbehrlich. Der Wohnungsbestand bleibt durch die Übertragung dem „Stadtkonzern“ erhalten.

 

 

6. Gegenwärtige Bebauung und Nutzung

 

6.1 Bestand, der in die LWB eingelegt werden soll

 

Die Liegenschaften sind mit mehrgeschossigen Wohnhäusern bebaut. Rund ein Drittel der Gebäude und Wohnungen befinden sich dem äußeren Augenschein nach in einem allgemein guten baulichen Zustand. Circa ein Drittel des Bestandes ist teilsaniert und weist einen hohen Instandsetzungs- und Sanierungsstau auf. Etwa ein weiteres Drittel ist vollständig unsaniert und in einem schlechten baulichen, zum Teil ruinösen Zustand.

 

6.2 Bestand, der in die SPG eingelegt werden soll

 

Die Liegenschaften sind mit mehrgeschossigen Wohnhäusern bebaut, die einen baulich guten Zustand aufweisen. Nur wenige Objekte und Wohnungen sind sanierungsbedürftig.

 

 

7. Bewirtschaftung des Bestandes

 

Die Wohnimmobilien werden derzeit im Auftrag des Liegenschaftsamtes von privaten Immobilienverwaltungsunternehmen bewirtschaftet. Der Zahlungsverkehr der einzelnen Objekte wird über Treuhandkonten abgewickelt. Die Verwaltungsobjekte werden jährlich gegenüber der Stadt Leipzig abgerechnet. Hieraus resultierende Überschüsse werden dem städtischen Haushalt zugeführt. Die Treuhandkonten werden nach Eigentumsübergang und Endabrechnung durch die jeweiligen Kontoinhaber geschlossen.

 

Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen konnten aufgrund anderer Prioritätensetzung im Haushalt der Stadt Leipzig nicht erfolgen. In den vergangenen Jahren wurden jedoch dringend notwendige Instandsetzungsarbeiten sowie Maßnahmen zur Verkehrssicherung durchgeführt. Um den Leerstand in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, sind umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich. Die Kosten hierfür werden zwischen 35 Mio. € und 42 Mio. € geschätzt.

 

7.1 Bewirtschaftungsergebnis Gesamtbestand

 

Im Jahr 2017 konnte im betrachteten Gesamtbestand (vgl. Anlagen 2a und 2b) ein positives Bewirtschaftungsergebnis erzielt werden. Dieses setzt sich wie folgt zusammen:

 

Einnahmen:  2.715.258

Ausgaben:  - 1.864.513

Überschuss:  850.745

 

Allerdings liegt dieser Überschuss bereits 30 % unter dem des Jahres 2016. Ohne Investitionen ist in den nächsten Jahren von einer weiteren Verschlechterung auszugehen.

 

In den Einnahmen sind sowohl die Kaltmieten als auch die Betriebskostenvorauszahlungen enthalten. Die Ausgaben umfassen sämtliche Kosten, einschließlich Betriebskosten und Verwaltergebühren.

 

7.1.1 Bewirtschaftungsergebnis zukünftiger Bestand LWB

 

Im Jahr 2017 erzielte dieser Teilbestand folgendes Ergebnis:

 

Einnahmen: 2.384.516

Ausgaben: - 1.644.661

Überschuss: 739.855

 

Im Jahr 2016 konnte ein Überschuss i.H.v. 1.062.831 erwirtschaftet werden.

 

7.1.2 Bewirtschaftungsergebnis zukünftiger Bestand SPG

 

Im Jahr 2017 erzielte dieser Teilbestand folgendes Ergebnis:

 

Einnahmen: 330.742 €

Ausgaben: - 219.852 €

Überschuss:  110.890 €

 

Im Jahr 2016 konnte ein Überschuss i.H.v. 168.761 € erwirtschaftet werden.

 

 

8. Verkehrswertermittlung

 

Die noch zu ermittelnden Verkehrswerte sind für den inhaltlichen Übertragungsvorgang nachrangig, werden jedoch für den erforderlichen privateinvestor test (siehe Punkt 9) benötigt. Die Verwaltung wird den Stadtrat im Rahmen einer Informationsvorlage bis zum 31.12.2020 über die Ergebnisse der Verkehrswertermittlung in Kenntnis setzen.            

 


 

9. Beihilferechtliche Prüfung

 

Die Sacheinlage muss aufgrund EU-Wettbewerbsrecht auf beihilferechtliche Zulässigkeit geprüft werden. Dazu ist ein PIT (private investor test) durchzuführen. Durch den PIT wird die Frage beantwortet, ob ein marktwirtschaftlich handelnder privater Investor in einer vergleichbaren Situation ebenfalls Zuwendungen an das zu begünstigende Unternehmen zur Verfügung stellen würde, weil er sich dadurch einen finanziellen Vorteil verspricht. In diesem Fall läge ein marktkonformes Verhalten vor, das nicht unter den Beihilfetatbestand fällt.

 

Der PIT stellt dabei eine Investitionsrechnung über den einzulegenden Bestand. Für die Berechnung werden neben aktuellen Bewirtschaftungsdaten auch die Verkehrswerte benötigt. Erst nach Vorliegen der benötigten Daten kann eine Rechtsanwaltskanzlei mit der Zulässigkeitsprüfung beauftragt werden. Deshalb steht diese Vorlage unter dem Vorbehalt eines erfolgreichen Abschlusses der beihilferechtlichen Prüfung. Für die Kosten dieser Prüfung werden finanzielle Mittel im PSP-Element 1.100.11.1.3.10, Sachkonto 44312000 „Sachverständigen- und Gutachteraufwendungen“ bereitgestellt

 

 

10. Übernehmer

 

Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

Wintergartenstraße 4

04103 Leipzig

 

Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH

Plaußiger Dorfstraße 12

04349 Leipzig

 

 

11. Aussagen zu den Zielen der Übertragung

 

Durch die Übertragung der städtischen Wohnimmobilien an beide Gesellschaften sollen die vermietbaren Wohnungen langfristig bewirtschaftet und im Bestand gehalten werden, eine Weiterveräußerung ist ausgeschlossen. Die leerstehenden Wohnungen sollen saniert und dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Die Einhaltung dieser Zielsetzungen soll mit den Übernehmern vertraglich festgelegt werden.

 

Die Mieter werden durch die Übertragung nicht schlechter gestellt. Die Mietverträge bleiben bestehen. Durch beide städtischen Gesellschaften kann ein größtmögliches Maß an Sorgfalt bei der Sanierung und Rücksichtnahme gegenüber den Mietern gewährleistet werden. Die Bestände sollen nach der Sanierung möglichst im gleichen Mietpreisbereich gehalten werden.  

 

Unter Beachtung der Eigentümerziele der LWB soll vereinbart werden, dass für ein Drittel dieses Bestandes die Nettokaltmieten den Kosten für Unterkunft (KdU) entsprechen. Voraussetzung hierfür ist, dass die benötigte Miethöhe zur Refinanzierung der Aufwendungen nach Sanierung (Kostenmiete) in der Regel nicht über diese Grenze steigt.

 

Um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten bzw. wiederherzustellen, wird die Inanspruchnahme der sozialen Wohnraumförderung - sofern zum Zeitpunkt der Sanierung verfügbar - bei notwendigen Sanierungen angestrebt.

 

 

12. Realisierungs- / Zeithorizont

 

Nach dem Stadtratsbeschluss erfolgt in Abstimmung mit der LWB und SPG die Wertermittlung der Liegenschaften. Ziel ist es, den Besitzübergang mittels Einlage zum 01.07.2020 abzuschließen. Der Eigentumsübergang (Übergang von Nutzen und Lasten) der Objekte soll zum 01.01.2021 erfolgen.

 

 

13. Finanzielle Auswirkungen

 

Durch die Übertragung des städtischen Wohnvermögens in Form einer Sacheinlage an die LWB und SPG wird die Stadt Leipzig keine Einnahmen generieren.

 

Die Einlage des Bestandes in die Gesellschaften hat zum Buchwert in das Sachanlagevermögen der Töchter zu erfolgen.

 

Folglich findet ein Aktivtausch zwischen dem Anlagevermögen der Stadt Leipzig und dem Finanzanlagevermögen der LWB in Höhe des Buchwertes statt. Der Ansatz im Sachanlagevermögen entfällt und der Ansatz der Gesellschaften im Finanzanlagevermögen erhöht sich im selben Umfang. 

 

Für die Instandsetzung und Sanierung aller betroffenen Wohnungen durch die Stadt Leipzig wären mittelfristig Aufwendungen in zweistelliger Millionenhöhe aus dem städtischen Haushalt bereitzustellen. Diese würden an anderer Stelle, z. B. für die kommunalen Pflichtaufgaben (Kitas, Schulen), fehlen.

 

 

14. Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Durch die Übertragung der Wohnimmobilien an die LWB und SPG verringert sich der interne Verwaltungsaufwand für alle Mitarbeiter im Bereich Bestandsmanagement des Liegenschaftsamtes um einen kleinen Anteil. Diese Anteile ergeben in Summe zwei Vollzeitäquivalente, welche der zukünftigen Eigenverwaltung der städtischen Garagen hinzugerechnet werden.

 

 

15. Bürgerbeteiligung

 

bereits erfolgt    geplant    nicht nötig

 

entfällt

 

 

16. Besonderheiten

 

entfällt

 

 

17. Folgen bei Nichtbeschluss

 

Bei Ablehnung würden alle Wohnungen im Bestand der Stadt Leipzig verbleiben.

 

Für eine vollständige Herstellung und Erhalt der Marktfähigkeit aller Einheiten müssten Haushaltsmittel in zweistelliger Millionenhöhe für Sanierungsleistungen eingesetzt werden. Diese Mittel ren verbindlich in die mittelfristige Finanzplanung der nächsten Jahre einzustellen.

 

Unter Beibehaltung des Status quo würden ausbleibende Sanierungen und fortlaufende Abschreibungen den Wert der kommunalen Wohnimmobilien weiter verringern. Es ist davon auszugehen, dass sukzessive weitere Wohnungen dem Markt auf Grund einer zunehmenden Substanzverschlechterung entzogen würden.

 

Die aktuellen Verwalterverträge laufen zum Jahresende 2020 aus. Diese müssten neu ausgeschrieben werden. Die bisher günstigen Vertragskonditionen sind auf Grund der Marktlage nicht mehr zu erzielen. Darüber hinaus ist es erforderlich künftig alle Objektbuchungen im städtischen System abzubilden, da eine Auslagerung bei der Verwaltung nicht mehr zulässig ist. Hierdurch fallen erhebliche Mehraufwendungen an. 

 

Anlagen

Anlage 1 - Lage der Grundstücke

Anlagen 2a und 2b - Übersicht des Wohnungsbestandes

 

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Anlage 1 - Lage der Grundstücke (349 KB)    
Anlage 2 2 Anlage 2a - Übersicht des Wohnungsbestandes_Stand 04.02.2020 (206 KB)    
Anlage 3 3 Anlage 2b - Übersicht des Wohnungsbestandes_Stand 04.02.2020 (193 KB)    
Stammbaum:
VI-DS-07020   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   23 Liegenschaftsamt   Beschlussvorlage
VI-DS-07020-NF-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   23 Liegenschaftsamt   Neufassung
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-01-NF-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Neufassung
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-02   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   01.15 Büro für Ratsangelegenheiten   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-02-ÄA-01   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der SPD-Fraktion   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-03   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   01.15 Büro für Ratsangelegenheiten   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-04   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der SPD-Fraktion   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-05   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen   Änderungsantrag
VI-DS-07020-NF-01-ÄA-06   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   Geschäftsstelle der CDU-Fraktion   Änderungsantrag
VI-DS-07020-ÄA-02   Übertragung des städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH   01.15 Büro für Ratsangelegenheiten   Änderungsantrag