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Vorlage - VII-EF-00807-AW-01  

 
 
Betreff: Gastronomische Nutzung der Ratskeller Schönefeld und Wahren
Anlass: Verwaltungshandeln
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:schriftliche Antwort zur Anfrage
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VII-EF-00807
Beratungsfolge:
Ratsversammlung schriftliche Beantwortung

Sachverhalt
Anlagen:
Analyse Ratskeller Wahren & Schönefeld v. Vieweg & Co. GmbH

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Sehr geehrter Herr Maciejewski,

 

Sie fragten zur gastronomischen Nutzung der Ratskeller Schönefeld und Wahren an. Ich darf Ihre Fragen folgendermaßen beantworten:

 

  1. Wann und wo wurde die Studie dem Stadtrat vorgestellt?
  2. Welche Ergebnisse hat die Studie und wie geht die Stadtverwaltung weiter vor?

 

Die Studie „Etablierung einer Gastronomie - Ratskeller Wahren und Ratskeller Schönefeld“ wurde dem Stadtrat noch nicht vorgestellt, sie liegt bisher dem AGM vor. Es wurden darin an beiden Ratskellern die örtlichen Standortfaktoren und der für eine Verpachtung/ Vermietung notwendige Investitionsaufwand eingeschätzt. In den Kosten ist die komplette bauliche Wiederherstellung der Räumlichkeiten nicht enthalten.

 

Für den Ratskeller Wahren kommt der Ersteller der Studie zu folgenden Schluss:

 

"Die Standortbedingungen in Bezug auf die Parkmöglichkeiten und die fehlende Außenbewirtschaftung sind als ungünstig zu beurteilen. Die großen Flächen erfordern hohe Investitionssummen, zum einen von der Stadt Leipzig als Eigentümer, als auch vom Mieter.

Bei einer Verpachtung liegt der Großteil der Investitionen beim Eigentümer der Immobilie. Eine Refinanzierung gestaltet sich in der Mietform für einen Interessenten als schwierig.

Die errechnete Ertragssituation ist in beiden Varianten, Miete und Pacht, für eine langfristig tragfähige Vollexistenz eines Gastronomen nicht ausreichend. Hier muss der Unterzeichner von einer Weiterverfolgung einer Nutzung als Gastronomie abraten."

 

Für den Ratskeller Schönefeld wird die Situation ähnlich festgestellt:

 

"Auch hier sind die Bedingungen in Bezug auf die Parkplatzsituation und mögliche Außennutzung nicht die optimalsten.

Ein zukünftiger Gastronom müsste in den direkten Wettbewerb mit den ansässigen bereits vorhandenen Gastronomiebetrieben gehen.

Von der Wirtschaftlichkeit her, lässt sich zu mindestens bei einer Verpachtung ein geringer Unternehmerlohn darstellen. Um einen sinnvollen Unternehmerlohn von 40 TEUR nach Steuern zu erzielen, müsste der Umsatz über 470 TEUR liegen (1,3 TEUR pro Tag = rund 77 Gäste pro Tag). Auch hier gelten die gleichen Aussagen wie zum Rastkeller Wahren. Eine Vermietung ist aufgrund der hohen Investitionssummen des Mieters schwierig, bei einer Finanzierung kaum darstellbar. Nur eine Verpachtung wäre denkbar um überhaupt Interessenten für den Gastronomiestandort zu begeistern.

 

Für eine Vermietung bedeutet es, dass das Amt für Gebäudemanagement die Räumlichkeiten in einen konzessionsfähigen Zustand versetzt. Hierzu ist der im Rohbau befindliche Ratskeller auszubauen und denkmalschutzgerecht zu sanieren.

Für eine Verpachtung ist im Unterschied zur Vermietung zusätzlich das gesamte notwendige Großinventar - die gesamte Küchenausstattung, das Mobiliar des Gastraumes inkl. Tresen sowie allen dazugehörigen Einrichtungsgegenständen in den Lager- und Personalräumen zur Verfügung zu stellen.“

 

Da in der Studie Miet- / Pachtpreise als Gesamtsumme und nicht in EUR/m² angegeben sind, ist eine Verdeutlichung der in der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung angesetzten Mieten und Pachten zwingend notwendig, um die Gesamtwirtschaftlichkeit zu betrachten. Folgende Mieten/ Pachten sind in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung angesetzt:

 

Ratskeller Wahren

 

Kaltmiete - Ansatz 5 % der Nettoerlöse 1629 EUR/ Monat = 4,99 EUR/m²

Pachtwert - Ansatz 9 % des Nettoumsatzes 3120 EUR/ Monat = 9,55 EUR/m²

 

Ratskeller Schönefeld

 

Kaltmiete - Ansatz 5 % der Nettoerlöse 1488 EUR/Monat =   5,62 EUR/m²

Pachtwert - Ansatz 9 % des Nettoumsatzes 2689 EUR/Monat = 10,16 EUR/m²

 

 

Für den Ratskeller Schönefeld lässt sich nur für den Verpachtungsfall ein auskömmlicher Unternehmerlohn von 40 TEUR pro Jahr darstellen. Dafür ist es notwendig, dass die angesetzten 10,16 EUR/m² pro Monat Pacht (bei 265 m²) für eine wirtschaftliche Herrichtung und zur Verfügungstellung ausreichen. Jede wirtschaftlich notwendige höhere Pacht würde den Unternehmerlohn senken und somit den Betrieb der Gaststätte unlukrativer machen.

 

Unter Beachtung dieser Miet-/ Pachtpreise erscheint eine Reaktivierung der Ratskeller unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht realistisch. Eine Herrichtung der Ratskeller für gastronomische Zwecke wäre eine wirtschaftlich nicht darstellbare Investition. Bei der Variante Verpachtung liegt das wirtschaftliche Risiko des Ratskellers weitestgehend bei der Stadt Leipzig. Unter diesen Voraussetzungen kann die Stadtverwaltung die Reaktivierung der Ratskeller derzeit nicht weiterverfolgen.

 

  1. Falls die Studie bisher noch nicht vorgestellt wurde, worin liegen die Gründe hierfür und wann wird das nachgeholt?

 

Die Studie wurde erst Anfang Dezember 2019 fertiggestellt und an das AGM übergeben.

 

Anlagen:

 

Analyse zum Ratskeller Schönefeld und Wahren

von Vieweg und Co. Gastronomie- und Hotelberatung GmbH.

Stammbaum:
VII-EF-00807   Gastronomische Nutzung der Ratskeller Schönefeld und Wahren   01.15 Büro für Ratsangelegenheiten   Einwohneranfrage
VII-EF-00807-AW-01   Gastronomische Nutzung der Ratskeller Schönefeld und Wahren   65 Amt für Gebäudemanagement   schriftliche Antwort zur Anfrage