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Vorlage - VII-DS-00590  

 
 
Betreff: Alternative Beschaffung Schulhausbau - Annahme Kaufangebot für eine vierzügige Grundschule mit Zweifeldsporthalle mit der Rubin 72. GmbH
Anlass: Stadtratsbeschluss
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:Dezernat FinanzenAktenzeichen:VII-DS-00590
Beratungsfolge:
FA Jugend, Schule und Demokratie
10.06.2021    Gemeinsame Sitzung der Fachausschüsse Jugend, Schule und Demokratie, Finanzen sowie Stadtentwicklung und Bau sowie Grundstücksverkehrsausschuss      
FA Stadtentwicklung und Bau
15.06.2021    FA Stadtentwicklung und Bau      
Grundstücksverkehrsausschuss
FA Finanzen
SBB Süd Vorberatung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
Ratsversammlung Beschlussfassung
23.06.2021 
Ratsversammlung      

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt
Anlagen:
Anlage 3 Ausstattungskosten
Anlage 4 Nutzungskosten
Anlage 8 Tauschgrundstücke

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

 

  1. Das Ergebnis der Ausschreibung des Investorenvorhabens für eine Grundschule im Stadtbezirk Süd wird zur Kenntnis genommen.
  2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, das vorliegende verbindliche Kaufangebot der Rubin 72, GmbH über 25.320.525 € (inkl. Mwst.) für die baulichen Anlagen sowie einen Tausch des Grund und Bodens gegen die in Anlage 8 benannten städtischen Grundstücke zum Verkehrswert, gegebenenfalls mit Wertausgleich, anzunehmen. Der Oberbürgermeister wird ermächtigt, die vertraglichen Regelungen endzuverhandeln und abzuschließen.
  3. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Mietvertrag mit Vorkaufs- und Ankaufsrecht mit der Rubin 72. GmbH mit Beginn frühestens ab dem 01.03.2023 und spätestens am 30. Juni 2024 für maximal drei Jahre abzuschließen.
  4. Das Mietmodell führt für die Stadt Leipzig zu monatlichen Mietkosten in Höhe von 137.718 €. Für das Haushaltsjahr 2023 anteilig 1.377.180 €, ab 2024 über die Laufzeit jährlich 1.652.616 €. Die Mietaufwendungen werden im Rahmen der Haushaltsplanung 2023/2024 ff. entsprechend im PSP-Element „Grundschule SB-Mitte“ (1.100.21.1.1.01.79) eingeordnet und sind durch das Fachamt im Rahmen der Haushaltsplanung 2023/2024 ff. anzumelden.
  5. Die Ausstattungskosten in Höhe von 826.500 € werden im PSP-Element „Amt 51 bewegliches AV, Schulausstattung Grundschulen“ (7.0000315) in Höhe von 202.500 € und im PSP-Element „Grundschule SB-Mitte“ (1.100.21.1.01.79) in Höhe von 624.000 € eingeordnet und sind durch das Fachamt im Rahmen der Haushaltsplanung 2023/2024 ff. anzumelden.
  6. Die im Haushaltsjahr 2023 ff. entsprechend Anlage 4 anfallenden Nutzungskosten sind innerhalb des gesamtstädtischen Haushaltes gedeckt. Über eine Aufstockung des vorhandenen Budgets des Fachamtes ist im Rahmen der Haushaltsplanung 2023/2024 ff. zu entscheiden.
  7. Die Beauftragung weiterführender externer Projektsteuerungs- und Beratungsleistungen ist erforderlich. Die Finanzierung i.H.v. 250.000 € ist innerhalb des gesamtstädtischen Haushaltes gedeckt.

 

Räumlicher Bezug:

 

Stadtbezirk Süd, Stadtteil Südvorstadt

 

Zusammenfassung:

Grundlage bildetet der Stadtratsbeschluss VI-DS-03155-NF-02 „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen“ vom 18.01.2017.

Im Ergebnis der Ausschreibung für den Bedarf einer Grundschule im Stadtbezirk Süd soll mit der Rubin 72. GmbH ein Mietvertrag mit Kaufoption geschlossen werden. Mit dem Schuljahr 2023/24, spätestens dem Schuljahr 2024/25, soll die vierzügige Grundschule mit Zwei-Feld-Sporthalle, einschließlich der erforderlichen Freiflächen, in Betrieb gehen.

 

Anlass der Vorlage:

 

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

 

 

 

 

 

 


 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Finanzielle Auswirkungen

 

nein

x

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

x

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

2023 (Ausstatt.)

 

 

 

 

624.000

 

1.100.21.1.1.01.79

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

2023 (Ausstatt.)

 

202.500

7.0000315

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

x

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

2023 (Miete)

2024 ff. p. a.

2023 (Nutzungsko.)

2024 ff. p. a. (Nutzungsko.)

 

 

1.377.180

1.652.616

111.629

 

446.516

 

 

1.100.21.1.1.01.79

1.100.21.1.1.01.79

siehe Anlage 4

 

siehe Anlage 4

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

 

nein

 

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

 

ja

 

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

x

Ja

 

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 


Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftskultur

Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sportlandschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele:

 

trifft nicht zu

 

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I. Eilbedürftigkeitsbegründung

 

Eine Eilbedürftigkeit ist gegeben.

 

Aufgrund der Besonderheit als Investorenmodell wurde das Vorhaben sowohl im Ältestenrat als auch in gemeinsamen Sitzungen der Fachausschüsse Stadtentwicklung und Bau, Finanzen, Jugend, Schule und Demokratie sowie des Grundstücksverkehrsausschusses vorgestellt und diskutiert. Das Angebot des Bieters beruht auf einer Bindung entsprechender Kapazitäten der Bauwirtschaft. Der Bieter ist bereits der Bitte um eine angemessene Verlängerung seiner Angebotsfrist nachgekommen, kann diese aber nicht erneut verlängern.

 

Ergänzend zum angebotenen Mietmodell hat der Bieter sehr kurzfristig eine Präzisierung der Kaufoption unterbreitet (Anlage7), die einen Kaufpreis für die Baulichkeiten vorsieht und einen Tausch des Schulgrundstückes gegen städtische Grundstücke auf Grundlage sachverständiger Wertermittlung beinhaltet.

Mit dem Hauptangebot zum Abschluss eines Mietvertrages mit Kaufoption sind die Anforderungen der Ausschreibung erfüllt. Das präzisierte Kaufangebot ist ebenfalls von der Ausschreibung gedeckt und stellt eine Ergänzung der Kaufoption des Mietvertrages dar.

 

Um die dringend benötigte Grundschule bedarfsgerecht realisieren zu können und gleichzeitig aus wirtschaftlichen Gründen die neu angebotene zeitlich vorfristige Kaufoption in Anspruch nehmen zu können, wird vorgeschlagen, den Mietvertrag nur über maximal drei Jahre ab Fertigstellung abzuschließen und auf Basis des gleichzeitig abgegebenen verbindlichen Kaufangebotes einen Kaufvertrag endzuverhandeln und abzuschließen. Da sich die Konditionen des Kaufangebotes ebenfalls an der Angebotsfrist orientieren, ist eine Beschlussfassung der Vorlage in der Ratsversammlung am 23.06.2021 erforderlich. Sollte die Ratsversammlung nicht erreicht werden können ist davon auszugehen, dass die aktuell angebotenen Konditionen nicht mehr erlangt werden können, oder aufgrund der erheblichen Auslastung im Bausektor durch den Bieter überhaupt kein diesbezügliches Angebot mehr abgegeben werden kann. 

 

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

 

Die Vorlage enthält nichtöffentliche Bestandteile.

 

Es handelt sich um einen privatrechtlichen Mietvertrag, bei dem beide Parteien grundsätzlich Stillschweigen über die Inhalte bewahren.

Ein Bekanntwerden der Miet- und Vertragskonditionen schwächt Leipzigs Verhandlungspositionen bei diesem und in ähnlichen Fällen.

 

Gleiches gilt für die Auswertung des Ausschreibungsverfahrens sowie für den Wirtschaftlichkeitsvergleich. Dem Vergleich liegt eine Kalkulation der Rubin 72. GmbH zugrunde. Das Unternehmen hat ein berechtigtes Interesse an der Nichtöffentlichkeit.  

 

 

III.  Strategische Ziele

 

Die Schaffung ausreichender schulischer Kapazitäten ist eine Pflichtaufgabe der Stadt Leipzig. Mit dem aktuellen Schulentwicklungsplan wird für das Gebiet ein entsprechender Bedarf ausgewiesen.

Mit dem konkreten Standort ist darüber hinaus die städtebauliche Entwicklung des umgebenden Quartiers des ehemaligen Bayerischen Bahnhofes verbunden, das ein Schwerpunktgebiet des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Leipzig 2030 (INSEK) ist (vgl. VI-DS-04159-NF-01).   

 

 

 

IV. Sachverhalt

 

1. Anlass

 

Grundlage sind folgende Stadtratsbeschlüsse:

-          Beschluss der Ratsversammlung vom 20.09.2012 „Investitionsprogramm für den Schulhausbau 2013 – 2016 (V/2440)“ sowie die zugehörigen Beschlüsse zum jeweiligen Sachstand der Umsetzung

-          Beschluss der Ratsversammlung vom 24.02.2016 „Schulhausbau durch private Unternehmen“ (VI-A-02138)

-          Beschluss der Ratsversammlung vom 20.04.2016 „Schulentwicklungsplan der Stadt Leipzig – Fortschreibung 2016“ (157-DS-1-NF-3)

-          Kenntnisnahme der Informationsvorlage in Ratsversammlung vom 21.09.2016 „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Zwischenergebnis Interessenbekundungsverfahren“ (VI-DS-02943)

-          Beschluss der Ratsversammlung vom 18.01.2017 „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen“ (VI-DS-03155-NF-02)

-          Beschluss der Ratsversammlung vom 18.10.2017 „Vergabe rechtlicher sowie technisch-wirtschaftlicher Beratungsleistungen für Investorenvorhaben im Schulhausbau; überplanmäßige Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO“ (VI-DS-04647-NF-01)

-          Beschluss der Ratsversammlung vom 27.06.2019 „Schulentwicklungsplan der Stadt Leipzig – Fortschreibung 2019“ (VI-DS-06070-NF-01)

 

Mit der Vorlage VI-DS-03155-NF-02 „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen“ wurde in der Ratsversammlung am 18.01.2017 die Durchführung von Ausschreibungsverfahren für Investorenmodelle im Schulhausbau beschlossen.

Die Vorbereitung und Durchführung des Investorenauswahlverfahrens wurde durch die Drees & Sommer Projektmanagement und bautechnische Beratung GmbH sowie die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH betreut.

 

Verwaltungsübergreifend fanden gemeinsam mit dem Bieter Abstimmungen zu den vorgelegten Planungen statt.

Dem Fachgremium Investorenvorhaben Schulhausbau wurde gemäß des oben genannten Ratsbeschlusses die Planung zur Beurteilung vorgelegt. Die Hinweise und Anregungen wurden vom Bieter aufgenommen.

Im Ergebnis der Ausschreibung für den Bedarf einer Grundschule im Stadtbezirk Süd soll mit der Rubin 72. GmbH ein Mietvertrag über 25 Jahre mit Ankaufsrecht geschlossen werden. Durch den Investor wird auf einem Grundstück an der Kurt-Eisner-Straße eine vierzügige Grundschule mit Zwei-Feld-Sporthalle und den zughörigen Freiflächen errichtet.

Eine ausführliche Darstellung zur Durchführung des Verfahrens, Beteiligung des Fachgremiums Investorenvorhaben Schulhausbau und zur Wirtschaftlichkeit des Vorhabens ist dieser Vorlage als Erläuterungsbericht beigefügt.

 


 

Lageplan, Quelle: Rubin 72. GmbH / Schulz und Schulz Architekten. Stand 06/2019

 

 

2. Beschreibung der Maßnahme

 

2.1 Bauliche Umsetzung

 

Durch die Rubin 72. GmbH wird auf einer Teilfläche der Flurstücke 3835/61 sowie 3835/28 der Gemarkung Leipzig an der Kurt-Eisner-Straße eine vierzügige Grundschule mit Zweifeldsporthalle entsprechend den baulichen Standards der Stadt Leipzig errichtet. Es stehen ausreichend erforderliche Frei- und Pausenflächen zur Verfügung. Aufgrund der Grundstücksgröße und des darauf abzubildenden Bauvolumens kann abweichend von den Standards kein vollständiges Außenspielfeld angeboten werden, was jedoch keine Einschränkung hinsichtlich der Betriebsfähigkeit der Schule darstellt. Für den Entwurf zeichnet das Leipziger Planungsbüro Schulz&Schulz verantwortlich. Die Architekten haben dabei die ebenfalls von ihnen stammende Schule am Addis-Abeba-Platz adaptiert (städtisches Vorhaben).

Auf Grund der gewählten Tragkonstruktion ist eine flexible Raumanpassung der Klassenräume an sich ändernde Bedingungen möglich.

Das Schulgebäude erhält eine extensive Dachbegrünung und die Südseite der Sporthalle eine bodengebundene Fassadenbegrünung. Das Dach der Sporthalle ist für die Errichtung einer Photovoltaikanlage vorgerüstet.

 

Die Anordnung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Fahrrad- und PKW-Stellplätze ist gewährleistet.

 

Als vertragliche Baubeschreibung dienen die baulichen Standards der Stadt Leipzig, die in Verbindung mit den Anlagen zur Leistungsabgrenzung zwischen Stadt Leipzig und Vermieter zur besseren Lesbarkeit auf diese Bestandteile reduziert wurden (z.B. Ausstattung, verwaltungsinterne Abstimmungen usw.).

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Visualisierung, Quelle: Rubin 72. GmbH / Schulz und Schulz Architekten

 

 

 

 

 


Grundriss Erdgeschoss, Quelle: Rubin 72. GmbH / Schulz und Schulz Architekten

 

 

2.2 Mietvertrag mit Ankaufsrecht

 

Das Ausschreibungsverfahren war hinsichtlich des Investorenmodells offen gehalten. Vorzugsweise konnte der Stadt Leipzig ein Grundstück samt schlüsselfertigem Gebäude zum Kauf angeboten werden, optional waren auch Miet- oder Mietkaufvarianten möglich.

 

Durch die Rubin 72. GmbH wird das Grundstück samt den zu errichtenden Gebäuden und Freianlagen der Stadt Leipzig zur Miete angeboten. Die Fahrradstellplätze und ein PKW-Stellplatz für Behinderte sind inbegriffen. Weitere 12 PKW-Stellplätze können gesondert angemietet werden (monatlich 41 € / Stellplatz).

 

Darüber hinaus enthält der Vertrag verbindliche Regelungen zu einem Ankaufs- und Vorkaufsrecht durch die Stadt Leipzig.

 

In der gemeinsamen Sitzung der Fachausschüsse Finanzen, Stadtentwicklung und Bau sowie Jugend, Schule und Demokratie am 28.04.2021 wurde darüber hinaus der Auftrag formuliert, unabhängig von den vertraglichen Regelungen nach der Hälfte der Festlaufzeit des Mietvertrages einen Grundstückstausch zu verhandeln.

 

 

3.  Realisierungs- / Zeithorizont und Auswirkung auf die Schulnetzplanung

 

3.1  Realisierungs- / Zeithorizont

 

Der Baubeginn ist für Mai 2022 geplant. Eine Inbetriebnahme des Schulstandortes ist entsprechend des Mietvertrages und des Rahmenterminplanes aktuell bereits zum Schuljahr 2023/24 möglich. Als spätester Übergabetermin und Beginn des Mietvertrages ist das Schuljahr 2024/2025 vorgesehen.

 

3.2  Auswirkungen auf die Schulnetzplanung

 

Der Versorgungsraum der Grundschule in der in der Kurt-Eisner-Straße ist Bestandteil des gemeinsamen Schulbezirks SO4 (Kurt-Masur-Schule, Schule Connewitz, 3.Schule).

Aus netzplanerischer Sicht entwickelt sich der kommende Bedarf im Versorgungsraum zu einem hohen Anteil aus den neu zu erschließenden Wohngebieten des Areals Bayerischer Bahnhof. Damit steht die Erweiterung des Grundschulnetzes in einem direkten Zusammenhang mit dem Bau der neuen Grundschule, was die Angebotsbereitstellung betrifft.

 

Die aktuellen drei Schulen werden mit einer Überbelegung geführt. Auch der angrenzenden Schulbezirk SO3 (Schule am Floßplatz, Pablo-Neruda-Schule, Schule am Addis-Abeba-Platz) sind stark ausgelastet bzw. überbelegt. Damit ist der weitere Bedarf des neuen Grundschulstandortes zeitnah gegeben.

 

Die bisher vorgesehene Bereitstellung kann die bestehenden Überbelegungen wirkungsvoll mindern und die Regelbelegung an der Kurt-Masur-Schule bzw. 3.Schule herbeiführen. Sollte es zu einer vorzeitigen Inbetriebnahme kommen, ist die Stadt Leipzig in der Lage, die Überbelegung zeitiger abzubauen. Gleichzeitig eröffnet sich damit die Möglichkeit, die als Vorhaben anstehende Sanierung der Schule Connewitz mit der Schaffung bzw. Inanspruchnahme von Auslagerungskapaziäten innerhalb des Schulbezirks weitgehend abzusichern.

 

 

4. Wirtschaftlichkeit und Finanzielle Auswirkungen

 

4.1  Wirtschaftlichkeit

 

Die Prüfung der Wirtschaftlichkeit erfolgte durch die Drees & Sommer Projektmanagement und bautechnische Beratung GmbH. Eine ausführliche Darstellung der Prüfung mit Ermittlung der konkreten Vergleichszahlen ist als nichtöffentliche Anlage 5 beigefügt. Die Nichtöffentlichkeit ergibt sich aus der unter II. erläuterten Begründung.

 

Herangehensweise:

Die Annahmen für die Flächenbilanz der Wirtschaftlichkeitsmodelle basieren auf den baulichen Standards der Stadt Leipzig für Grundschulen und Sporthallen.

Für die Ermittlung der Baukosten wurden Referenzen der Stadt Leipzig – u.a. der abgerechneten Kosten der Grundschule am Addis-Abeba-Platz – herangezogen. Vergleichend hat Drees & Sommer die Baukosten des Bieters gegengeprüft. Dies ist in die Bewertung der Grundvarianten (Kauf / Miete / Mietkauf) eingeflossen. Darüber hinaus werden die Kosten für die mobile Ausstattung des Schulgebäudes - KG 600 - von der Stadt Leipzig übernommen und fließen nur noch durch den kleinen Anteil fest verbauter Ausstattungsbestandteile in die Berechnung ein.

Die folgenden Parameter galten für alle Varianten als Vergleichsbasis: Grundstücksgröße, Bodenrichtwert (ca. 650 €/m² Mittelwert für den Bedarfsraum Mitte), Verkaufsmultiplikator von 25,91 (3,86%) zur Ermittlung des Entwicklungswertes und eine Mietsteigerung von ca. 0,75% pro Jahr.

 

Ermittlung von Baukostenkennwerten

Aus den städtischen Referenzschulen wurden für die weitere Vergleichbarkeit und Betrachtung des Investorenangebots Vergleichskennwerte (eine Preisspanne, sowie ein Mittelwert) für die Schule und die Sporthalle in den Kostengruppen 100 bis 700 berechnet und gegenübergestellt. Da durch den Bieter ein Mietangebot vorgelegt wurde, erfolgte im nächsten Schritt die Ermittlung eines vergleichenden Mietzinses.

Der Referenzwert für den Mietzins wurde mit Hilfe des Residualwertverfahrens ermittelt. Mit Hilfe des Residualwertverfahren wird der maximale Bodenkaufpreis ermittelt, der die Projektentwicklung für den Investor wirtschaftlich realisierbar darstellt. Dafür wird der Entwicklungswert der Immobilien (durch den Mietzins) über einen definierten Zeitraum (25 Jahre) ermittelt. Diesem werden dann notwendige Ausgaben (Projektentwicklungs-, Bau-, Finanzierungs-, Vermarktungs- und sonstige Kosten) gegengerechnet. Daraus ergibt sich das Residuum, der Grundstückswert. In diesem Betrachtungsfall wurde der Bodenrichtwert als Residuum angenommen und die möglichen Ausgaben wurden anhand von Vergleichsobjekten ermittelt. Der Ertragswert, und somit der Mietzins, ermittelt sich somit anhand des Bodenwertes und der Ausgaben.

 

Ergebnis

Für das vorgelegte Investorenangebot wurde im Vergleich des Kennwertes aus Schulprojekten der Stadt Leipzig und den Vergleichszahlen von Drees & Sommer der niedrigste Entwicklungswert ermittelt. Ausschlaggebend sind die plausibilisierten niedrigeren Baukosten gegenüber städtischen Vorhaben. Gleichbedeutend kann so durch den Investor ein geringer Mietzins für die Stadt Leipzig angeboten werden.

 

In der nichtöffentliche Anlage 6 wurde das angebotene Mietmodell einer fiktiven Eigenrelaisierung gegenübergestellt. Dabei wurde die Grundannahme bestätigt, dass ein Mietmodell gegenüber einer Eigenrealisierung finanziell nachteilig ist. Unter den vorgenannten Gesichtspunkten der Bewertung des Angebotes kann dennoch festgehalten werden, dass es sich um ein wirtschaftliches Angebot handelt, welches zur Bezuschlagung empfohlen werden kann.

 

4.2 Finanzielle Auswirkungen

 

Entsprechend den vertraglichen Regelungen ist der Vermieter berechtigt, das Mietobjekt bereits 2023 zu übergeben, wenn er dies der Stadt Leipzig bis zum 30. Juni 2022 schriftlich anzeigt. Nachfolgend werden die finanziellen Auswirkungen für diesen Fall aufgezeigt.

Sollte eine Übergabe – und damit der Beginn des Mietverhältnisses -  gemäß der weiteren vertraglichen Regelungen erst 2024 möglich sein, würden sich die Auszahlungen und Aufwendungen in gleicher Höhe um ein Jahr verschieben, wären aber durch den jeweiligen Haushaltsansatz gedeckt.

 

Die finanziellen Auswirkungen der Miete stellen sich wie folgt dar:

 

Jahr

2023

2024

ff. bis Ende MV**

Miete

1.377.180 €

1.652.616 €

37.382.660 €

Ausstattung*

826.500 €

 

 

gesamt

2.171.200 €

 

 

 

*davon Ausstattung investiv 202.500 € (PSP-Element 7.0000315 "Amt 51 bewegliches AV, Schulausstattung Grundschulen", Sachkonto 7832 7100 "Erwerb Schulausstattung") und konsumtiv 624.000 € (PSP-Element 1.100.21.1.1.01.79 "Grundschule SB-Mitte" Sachkonto 4253 1000 "Erwerb bewegl. Gegenstände bis 800 €").

 

** hier nachrichtlich auf Basis des Hauptangebotes.

 

Die Mietaufwendungen werden im Rahmen der Haushaltsplanung 2023/2024 ff. im PSP-Element 1.100.21.1.1.01.79 "Grundschule SB-Mitte" Sachkonto 4231 1100 "Mieten und Pachten Gebäude u. Grundst. zentral" eingeordnet und durch das Fachamt angemeldet.

 

Entsprechend Anlage 4 fallen Nutzungskosten an. Diese betragen anteilig in 2023 insgesamt 111.629 € und ab 2024 jährlich 446.516 €.

 

Die Vertragsnebenkosten zur notariellen Beurkundung sind innerhalb des Gesamthaushaltes gedeckt. 

 

Um die personellen Ressourcen des AGM prioritär für Eigenrealisierungen einzusetzen und vor dem Hintergrund der geringen Erfahrungen bei der Umsetzung eines Investorenmodels im Schulhausbau ist eine externe Projektsteuerung erforderlich. Um hinsichtlich technischer und rechtlicher Aspekte schnell und vertragssicher reagieren zu können, soll idealerweise die Weiterbeauftragung der bisherigen externen Begleitung und Erweiterung um Projektsteuerungsleistungen erfolgen.

Die dafür erforderlich finanziellen Mittel i.H.v. 250.000 € sind im gesamtstädtischen Haushalt gedeckt. 

 

 

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Die Maßnahme hat Auswirkungen auf den Stellenplan. Es werden ab vertragsgemäßer Übergabe der Schule 1,00 VZÄ Stellenanteile für Schulhausmeisterleistungen und 0,55 VZÄ Stellenressourcen für Hallenwartleistungen benötigt.

 

 

6. Bürgerbeteiligung

 

bereits erfolgt    geplant    nicht nötig

 

Der Standort der Grundschule wurde im Rahmen mehreren Bürgerforen zur Entwicklung des Areals Bayerischer Bahnhof vorgestellt. Ein Verfahren zur Beteiligung der späteren Nutzer z.B. am inneren Farbkonzept oder anderen nicht kostenrelevanten Details wird im Rahmen des Planungsfortschritts erarbeitet. Eine Projektbegleitung der zukünftigen Nutzer wird vom Vermieter ausdrücklich begrüßt und kann z.B. in Form eines Workshops und durch Einbindung in die geplanten Bemusterungstermine erfolgen.

 

 

7. Besonderheiten

 

Siehe Begründung unter I. Eilbedürftigkeit.

 

 

8. Folgen bei Nichtbeschluss

 

Sollte der Vorlage nicht zugestimmt werden kann das Investorenvorhaben nicht realisiert werden und die gemäß Schulnetzplanung benötigten Kapazitäten können nicht geschaffen werden. Ein städtisches Grundstück zur Eigenrealisierung steht im Bedarfsraum nicht zur Verfügung.

 

Eine Entlastung der Grundschulen in den Grundschulbezirken SO3 und SO4 kann kurzfristig nicht erfolgen. Die im Einzugsbereich prognostizierten Bedarfe für die Grundschulversorgung können mit den verfügbaren Kapazitäten nicht gedeckt werden. Da andere Schulgrundstücke im Stadtgebiet nicht zur Verfügung stehen, muss der Oberschulstandort Petrischule in die Glockenstraße (nach Komplexsanierung) verlegt werden, um die Grundschule am Floßplatz im Zusammenhang mit einer komplexen Sanierung von drei auf fünf Züge erweitern zu können. Durch aktive Information der Familien müssen zwei Züge der Primarstufe aus dem Stadtgebiet in die zukünftige Gemeinschaftsschule am Dösner Weg gelenkt werden. Eine Kompensation für die am Floßplatz entfallenden Kapazitäten im weiterführenden Bereich muss gefunden werden. Da im weiterführenden Bereich kein unmittelbarer Bezug zum Quartier erforderlich ist, kann die Kompensation in der gesamten Stadt erfolgen. 

 

Kurzfristige Bedarfe für das Einzugsgebiet müssen temporär für zwei bis drei Jahre über ein mobiles Raumsystem gedeckt werden. Weiterhin ist ein Auslagerungsobjekt für den Zeitraum der Sanierung der Schule Connewitz in Form eines Raumsystems erforderlich.

 

 

 

 

 

Die finanziellen Auswirkungen der schulnetzplanerischen Konsequenzen bei Nichtbeschluss können derzeit unter Verwendung der Annahmen in Anlage 6 nur sehr grob abgeschätzt werden. Hinsichtlich der zu berücksichtigenden Komponenten stellen sich diese überschlägig mindestens wie folgt dar:

 

Miete für max. 3 Jahre, Kauf der baulichen Anlagen und Grundstückstausch

Alternative bei Nichtbeschluss und Unterstellung sofortiger Planungsbeginn

Betriebs- und Verwaltungskosten:

ca. 70 T €

Interim kurzfristiger Grundschulbedarf:

-    Standort offen

-    Kosten ohne Grundstück min. 2,5 Mio. €

-   Folgekosten für 4 Jahre min. 0,1 Mio. €

Mietkosten (bei Mietbeginn ab 01.03.2023):

ca. 4,7 Mio.

Interim Sanierung Grundschule Connewitz:

-    Standort offen

-    Kosten ohne Grundstück min. 2,5 Mio. €

-    Folgekosten für 4 Jahre min. 0,1 Mio. €

Kauf der baulichen Anlagen:

ca. 25,23 Mio. €

Komplexsanierung Schule am Floßplatz zur alleinigen Grundschulnutzung (vgl. Erweiterung und Umnutzung ehem. Sportoberschule Max-Planck-Straße):

-   Kosten min. 12 Mio. €

-   Leistungserstattung AGM min. 0,5 Mio. €

-   Folgekosten bis Ende Mietvariante

min. 8 Mio. €

Grundstückstausch zum Verkehrswert ggf. mit Wertausgleich

Neuer Oberschulstandort (vgl. Neubau OS Wiederitzsch):

-   Standort offen

-   Kosten ohne Grundstück min. 34 Mio. €

-   Leistungserstattung AGM min. 1 Mio. €

-   Folgekosten bis Ende Mietvariante

min. 16 Mio. €

Gesamtkosten:

 

ca. 30 Mio. €

Gesamtkosten:

 

ca. 76,7 Mio. €

 

zzgl. Erwerbsnebenkosten und Notariatskosten

zzgl. Erwerb Grundstücke

ca. 10 Mio. €

 

zzgl. Baupreissteigerung bis zum Zeitpunkt der realen Fertigstellung der Einzelbauvorhaben:

ca. 3,3 Mio. €

 

 

 

Anlagen:

 

Anlage 1 Mietvertrag (nicht öffentlich)

Anlage 2 Auswertung Ausschreibungsverfahren Grundschule Mitte-Süd (nicht öffentlich)

Anlage 3 Ausstattungskosten

Anlage 4 Nutzungskosten

Anlage 5 Wirtschaftlichkeitsvergleich (nicht öffentlich)

Anlage 6 Beschaffungsvariantenvergleich (nicht öffentlich)

Anlage 7 Kaufangebot (nicht öffentlich)

Anlage 8 Tauschgrundstücke

 

 

Alle Anlagen sind nur in ALLRIS einsehbar

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 2 3 Anlage 3 Ausstattungskosten (106 KB)    
Anlage 3 4 Anlage 4 Nutzungskosten (410 KB)    
Anlage 8 8 Anlage 8 Tauschgrundstücke (419 KB)