Die Ergebnisse der „Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig“ werden zur Kenntnis genommen.

Räumlicher Bezug:

Der Endbericht zur „Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig“ enthält Informationen sowohl gesamtstädtische als auch ortsteilbezogene Informationen zum Ausmaß der Wohnraumzweckentfremdung.

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

Nicht zutreffend.

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Nicht zutreffend.

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Nicht zutreffend.

III.  Strategische Ziele

Die Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum bildet eine wichtige Grundlage zur Umsetzung des INSEK-Zieles „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. Die Untersuchung liefert den Beleg, dass es zur mittel- bis langfristigen Sicherung bezahlbaren Wohnraums für die Gesamtstadt kommunale Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung braucht. Dieser Nachweis ist erforderlich, um – wie vom Sächsischen Staatsministerium des Innern angefordert – den Antrag auf Erlass einer Rechtsverordnung durch den Freistaat Sachsen für ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt Leipzig (vgl. Ratsbeschluss VI-A-05427 „Maßnahmen gegen die Zweckentfremdung von privatem Wohnraum“) zu begründen.

IV. Sachverhalt

1. Anlass

Angesichts des sich zunehmend verengenden Wohnungsmarktes gewinnt es an Bedeutung, dass der vorhandene Wohnraum entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt wird. Vielerorts wird mit Zweckentfremdungsverboten die Umwandlung von Wohnungen in andere Nutzungsformen unterbunden. Im Freistaat Sachsen besteht derzeit keine gesetzliche Grundlage für ein Zweckentfremdungsverbot. Bauplanungsrechtlich besteht in vielen Fällen eine Genehmigungsfähigkeit für die Zweckentfremdung von Wohnraum (z.B. Zulässigkeit von Ferienwohnungen im Allgemeinen Wohngebiet), so dass eine kommunale Steuerung allein über das Bauplanungsrecht vielfach nicht möglich ist.

Mit den Ratsbeschlüssen VI-A-05427 „Maßnahmen gegen die Zweckentfremdung von privatem Wohnraum“ sowie VI-DS-05276 „Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts“ hat der Stadtrat den Oberbürgermeister beauftragt, sich bei der Staatsregierung für kommunale Handlungsmöglichkeiten zum Verbot der Wohnraumzweckentfremdung einzusetzen und das Ausmaß der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig zu untersuchen. Diese Beschlüsse wurden hiermit umgesetzt. Die gewonnenen Informationen über das Ausmaß der in Leipzig vorkommenden und zu erwartenden Zweckentfremdung hat das zuständige Sächsische Staatsministerium des Innern (SMI) in Reaktion auf den Antrag der Stadt Leipzig als Beleg des tatsächlichen Bedarfes angefordert.

Durch die Stadt Leipzig wurde durch eine Ausschreibung das Büro Quaestio Forschung & Beratung mit der Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig beauftragt. Neben der Ermittlung des Ausmaßes der Wohnraumzweckentfremdung und die Einschätzung ihrer Bedeutung für den Leipziger Wohnungsmarkt wurde abgeschätzt, welcher Aufwand in personeller und finanzieller Hinsicht für die Durchsetzung von Zweckentfremdungsverboten für die Kommune bestehen könnte.

Mit dieser Vorlage wird der Stadtrat über den Endbericht der „Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum“ (vgl. Anlage 1, Zusammenfassung in Anlage 2) sowie das weitere Vorgehen der Stadtverwaltung informiert.

2. Beschreibung der Maßnahme

2.1 Umfang der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig

2019 wurden in Leipzig rund 21.000 Wohnungen bzw. 6 % des Wohnungsbestandes nicht zu Wohnzwecken (vgl. Anlage 1). Ca. 600 Wohnungen werden dauerhaft als Ferienwohnungen genutzt, ca. 8.400 haben eine gewerbliche Nutzung und ca. 12.000 stehen leer. Angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage und der wohnungspolitischen Zielstellungen zum Erhalt bezahlbaren Wohnens stellt dies eine relevante Größenordnung dar.

Allerdings sind nicht alle dieser nicht zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen relevant für die Anwendung von Zweckentfremdungsverboten, da z.B. regelmäßig Bestandsschutz für genehmigte gewerblich genutzte Immobilien besteht und auch umzugs- bzw. nachfragebedingter Leerstand keine Wohnraumzweckentfremdung darstellt.

Jährlich kommen laut Gutachten schätzungsweise 500 neue Zweckentfremdungen – insbesondere durch Ferienwohnungen und gewerbliche Nutzungen – hinzu. Das entspricht etwa 20 % der jährlichen Baufertigstellungen. Hierbei handelt es sich überwiegend um Bestandswohnungen, die im Vergleich zu neu errichteten Wohnungen im Mietpreissegment deutlich günstiger angesiedelt sind.

Dabei werden durch die Ferienwohnungsnutzung v.a. kleine Wohnungen, für die stadtweit eine große Nachfrage besteht und die nicht zuletzt aufgrund ihrer Größe vergleichsweise preisgünstig sind, der Wohnnutzung entzogen. Von Wohnraumzweckentfremdung sind in besonderem Maße die innenstadtnahen, stark nachgefragten Ortsteile betroffen.

2.2 Bewertung der Ergebnisse und Ableitung kommunaler Handlungserfordernisse

Aus wohnungspolitischer Sicht bedarf es kommunaler Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung, insbesondere dort, wo vergleichsweise günstige Bestandswohnungen in den nachgefragten innerstädtischen Wohngebieten der Wohnnutzung entzogen werden oder spekulative Wohnungsleerstände den Wohnraum verknappen.

Bei der Untersuchung wurde deutlich, dass das wohnungspolitisch richtige Ziel der Verhinderung von Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere bei gewerblichen Nutzungen in den Wohnquartieren in zwei wesentlichen Zielkonflikten steht:

Zweckentfremdungsverbote für gewerbliche und freiberufliche Nutzungen (Arztpraxen, soziale Einrichtungen etc.) stehen im Konflikt zur angestrebten Nutzungsmischung in den Wohnquartieren und einer Stadt der kurzen Wege.

Zweckentfremdungsverbote hinsichtlich der Nutzung als Ferienwohnung stehen den Anforderungen des Tourismus und Beherbergungsgewerbes gegenüber, die in den Ferienwohnungen ein zeitgemäßes Angebot für verschiedene Zielgruppen sehen, für die ansonsten keine adäquaten Angebote zur Verfügung stehen.

Aktuell sind in Leipzig vermehrt Anträge auf Nutzungsänderungen ganzer Wohngebäude hin zu Ferienwohnungen zu registrieren. Diese befinden sich v. a. in nachgefragten Innenstadtlagen, in denen der Bestand an preisgünstigem Wohnraum abnimmt.

Daher bedarf es kommunaler Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung, um insbesondere Wohnraumzweckentfremdung bei der

Umnutzung ganzer Wohngebäude in Ferienwohnungen und bei spekulativem Leerstand zu verhindern. Hierfür ist ein entsprechendes Landesgesetz erforderlich. Angesichts der räumlichen und inhaltlichen Differenziertheit sowie bestehender Zielkonflikte braucht es eine Satzungsermächtigung für Kommunen, um auf Basis der lokal spezifischen Gegebenheiten Wohnraumzweckentfremdung zielgerichtet eindämmen zu können.

2.3 Aktueller landesrechtlicher Rahmen im Freistaat Sachsen

Im Koalitionsvertrag, den CDU, Bündnis 90/Die Grünen und SPD nach der Landtagswahl 2019 unterzeichneten, wurde bezüglich Zweckentfremdungsverboten folgendes formuliert: „Wir wollen es den Kommunen ermöglichen, bei Fehlentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Dazu zählen Möglichkeiten regionaler und temporärer Instrumente wie die Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen sowie Zweckentfremdungs- und Umnutzungsverbote.“

Zuvor war der Entwurf eines „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum im Freistaat Sachsen“, den die Landtagsfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN im Juni 2018 eingebracht hatte, am 2. Juli 2019 im Sächsischen Landtag abgelehnt worden. In der dazu vorgeschalteten Sitzung des Innenausschusses des Sächsischen Landtags hierzu, hatte die Stadt Leipzig vereinbarungsgemäß dem Sächsischen Staatsministerium des Innern (SMI) Zwischenergebnisse der Untersuchung übergeben. Aus dem Bericht zur Behandlung des Gesetzentwurfes im Innenausschuss wurde deutlich, dass das SMI – trotz Ablehnung des Gesetzentwurfs – die Notwendigkeit sieht, Maßnahmen zur Sicherung der Wohnraumversorgung in den wachsenden Städten Sachsens zu ergreifen und hat hierfür ein entsprechendes Gutachten beauftragt.

2.4 Weiteres Vorgehen

Aus den Untersuchungsergebnissen, der Bewertung dieser in der Verwaltung sowie der landesrechtlichen Situation wird folgendes weiteres Vorgehen abgeleitet:

Weiteres Einsetzen beim SMI für die Erlangung kommunaler Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung: Dem SMI werden vereinbarungsgemäß die Ergebnisse der Untersuchung übermittelt. Im Rahmen weiterer Gespräche wird sich die Stadt Leipzig, ggf. gemeinsam mit Dresden, für eine entsprechende landesrechtliche Regelung einsetzen.

Bei Vorliegen einer landesrechtlichen Grundlage erarbeitet die Verwaltung einen Vorschlag, wie die o.g. Schwerpunkte der Verhinderung von Wohnraumzweckentfremdung auf dieser Basis umgesetzt werden können und legt diesen dem Stadtrat zum Beschluss vor.

Anlagen:

Anlage 1: Endbericht zur Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig

Anlage 2: Zusammenfassung der Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens