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Vorlage - VI-DS-08251
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Beschlussvorschlag:
- 2020: 8.300,00 €.
Hinweis:
Der dieser Vorlage beigefügte Plan dient lediglich der Orientierung und ist nicht Bestandteil der Sozialen Erhaltungssatzung. Bestandteil der Sozialen Erhaltungssatzung ist allein der im Zeitpunkt der Beschlussfassung im Saal der Ratsversammlung ausgehängte Plan. Die Grenzen des dieser Vorlage beigefügten Planes entsprechen dem Originalplan in verkleinertem Maßstab. Die Beifügung des Lageplans in Originalgröße zu dieser Vorlage wäre unzweckmäßig und ist rechtlich nicht erforderlich. Bei Bekanntmachung der Sozialen Erhaltungssatzung wird auf die Einsichtnahmemöglichkeit nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 KomBekVO/§ 2 Abs. 1 Nr. 2 BekS hingewiesen.
Räumlicher Bezug:
Die soziale Erhaltungssatzung wird für das Gebiet „Lindenau“ im Stadtraum Alt-West und Süd-West entsprechend des in Anlage 1 dargestellten Gebietsumrisses festgesetzt.
Beschreibung des Abwägungsprozesses:
Nicht relevant
I. Eilbedürftigkeitsbegründung
Nicht relevant
II. Begründung Nichtöffentlichkeit
Nicht relevant
III. Strategische Ziele
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Lindenau“ ist ein Baustein zur Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik und einem hohem Aufwertungspotenzial des Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben.
IV. Sachverhalt1. Anlass
Die Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018 „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“, Beschlusspunkt 2 um.
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.
Grundlage für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Lindenau“ und die Gebietsabgrenzung bildet das im Jahr 2019 im Auftrag des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH erstellte Gutachten zu möglichen sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB in Teilen des Stadtbezirkes Alt-West und Süd-West der Stadt Leipzig (s. Anlage 3).
2. Beschreibung der Maßnahme
Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und deren Verdrängung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden.
Die städtebaulichen Ziele sind
a) die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit einem zeitgemäßen durchschnittlichen Ausstattungsstandard und b) die Übereinstimmung von Infrastruktur- und Wohnungsangebot sowie Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.
Über eine Soziale Erhaltungssatzung können (nur) Sanierungen über den Standard hinaus verhindert werden, nicht aber die Herstellung des durchschnittlichen Ausstattungsstandards einer vergleichbaren Wohnung. Zur Unterstützung von Erhaltungszielen kann in einem Sozialen Erhaltungsgebiet die Stadt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB ausüben, wenn die Gefahr erkennbar wird, dass durch Veräußerung eines Grundstücks mit Wohngebäude, die in der Satzung aufgeführten Ziele gefährdet werden.
Im Gutachten (Feinscreening) wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB – bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr – im zukünftigen Erhaltungsgebiet „Lindenau“ vorliegen. Die detaillierte Darstellung der städtebaulichen Gründe für das Satzungsgebiet befinden sich in Anlage 3.
Im Ergebnis des Gutachtens zum Stadtraum Alt-West i.V.m. Süd-West werden die am 26.06.2019 gefassten Aufstellungsbeschlüsse zu den Untersuchungsgebieten „Plagwitz/Lindenau“, „Brockhausstraße“ und „Kleinzschocher“ aufgehoben. Die Gebiete Plagwitz und Kleinzschocher weisen in den drei Analyseebenen des Gutachtens in Teilen starke Ausprägungen auf, jedoch sind die Daten aus der Haushaltsbefragung nicht ausreichend statistisch belastbar. Aus gutachterlicher Sicht wird eine Nacherhebung in diesen Bereichen empfohlen. Für das Gebiet Borckhausstraße wird der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung nicht empohlen (vgl. Anlage 3, S. 82).
3. Realisierungs- / Zeithorizont
Das Gebiet „Lindenau“ wird mit Beschluss der Ratsversammlung vor der Sitzungspause Sommer 2020 als Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB festgesetzt.
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der sozialen Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse dieser Evaluierung informiert.
4. Finanzielle Auswirkungen
In Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 zur begleitenden Öffentlichkeitsarbeit und im Zusammenhang mit dem in der Ratsversammlung am 26.06.2019 beschlossenen Änderungsantrag VI-DS-07946-NF-01-ÄA-01 zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts - Mitteleinsatz 2017 und 2018 (Rückblick) sowie 2019 und 2020 (Planung) werden insgesamt 50.000 €, davon für das Satzungsgebiet „Lindenau“ 8.300 € für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der Einführung von Sozialen Erhaltungsgebieten im Innenauftrag 106452200001 bereitgestellt.
5. Auswirkungen auf den Stellenplan
Nicht relevant (zusätzliche Stellen sind im Stellenplan 2019 / 2020 bereits enthalten)
6. Bürgerbeteiligung
bereits erfolgt geplant nicht nötig
Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 sind „sobald für identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen vom Stadtrat beschlossen wurden, die betroffenen Mieter/-innen und Vermieter/-innen hierüber zu informieren. Dafür sind alle zur Verfügung stehenden Mittel einzusetzen: z. B. Anschreiben, Informationsbroschüre (mehrsprachig), Einwohnerversammlung.“ Hierzu erfolgt die Entwicklung einer frühzeitigen Kommunikationsstrategie zur Bewohner- und Eigentümerinformation in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen (zur Finanzierung vgl. Pkt. 4). Dies umfasst auch eine zusätzliche Informationsveranstaltung vor Mieter/-innen und Eigentümer/-innen des Satzungsgebietes im Vorfeld der Beschlussfassung als Beteiligungskomponente.
7. Besonderheiten
Nicht relevant
8. Folgen bei Nichtbeschluss
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind.
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten würde eine Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater Wohnraum zur Verfügung steht und auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht kurzfristig wird schaffen können, ist der Erhalt des bestehenden Wohnungsbestandes zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung erforderlich. Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind ferner folgende negative städtebauliche Folgen zu erwarten:
Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum, der kontinuierlich durch Modernisierungsinvestitionen in den Wohnbestand, den Anstieg der Bestands- und Angebotsmieten und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verloren geht. Der noch vorhandene preisgünstige Mietwohnraum nimmt für einkommensschwache Haushalte, aber auch für Haushalte mit mittleren Einkommen, die bereits an ihrer Mietbelastungsgrenze liegen, eine wichtige Versorgungsfunktion ein. Langfristig ist die Versorgungsfunktion der Stadt mit preiswerten Wohnungen durch die Verdrängung von Haushalten, die auf die Erhaltung dieses Wohnraums angewiesen sind, in Gefahr. Der Leipziger Westen zeichnet sich durch eine junge Bewohnerschaft aus, die auf dem lokalen Wohnungsmarkt noch ein breites Angebot an adäquatem Mietwohnraum vorfindet. Dies begründet insgesamt, dass effektive Maßnahmen zur Begrenzung von Aufwertungsinvestitionen nötig sind.
Verlust der sozialen Mischung im Gebiet: Das Gebiet "Lindenau" kennzeichnet sich durch eine vielfältige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß Einkommen, Bildungsgrad, Haushaltsform und Haushaltsgröße aus. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung. Außerdem bestehen enge soziale Bindungen und informelle Netzwerke, die zum Funktionieren von Nachbarschaften eine hohe Bedeutung haben. Im Gebiet wohnt ein hoher Anteil an Personen, die bereits seit über zehn Jahren im Wohngebiet wohnen. Sie tragen zur Stabilisierung von Nachbarschaften bei.
Abfedern von Aufwertungsprozessen im Rahmen von Entwicklungsimpulsen durch Umwandlung und Neubau: Im Rahmen der unterschiedlichen Städtebauförderprogramme im Leipziger Westen wurden und werden öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudebestands, des öffentlichen Raums und der sozialen Infrastruktur investiert, die bedarfsgerecht und nachfrageorientiert mit den Bewohnerinnen und Bewohnern, lokalen Akteuren und privaten sowie öffentlichen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern eingesetzt und abgestimmt wurden. Eine zweite Modernisierungswelle oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann die Erfolge gefährden. Mit der sozialen Erhaltungssatzung können Ausstrahleffekte auf den Wohnungsbestand, die von Wohnungsneubauprojekten und Verdichtung im Bestand, der Umgestaltung öffentlicher Räume innerhalb des Quartiers und daran angrenzend ausgehen abgedämpft werden, indem Modernisierungen sozial behutsam umgesetzt bzw. auf die Mindestanforderungen begrenzt und Wohnungsumwandlungen erschwert werden. Anlagen:
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