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Vorlage - VI-VSP-07982-NF-01  

 
 
Betreff: Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für die Untersuchungsgebiete Brockhausstraße (VI-A-07909), Innerer Osten (VI-A-07910), Plagwitz / Lindenau (VI-A-07911), Ost / Südost (VI-A-07912), Kleinzschocher (VI-A-07913), Leutzsch Ost (VI-A-07914), Leutzsch West (VI-A-07915), Eutritzsch (VI-A-07916), Gohlis Süd (VI-A-07917) und Zentrum West (VI-A-07918)
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Verwaltungsstandpunkt
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VI-VSP-07982
Beratungsfolge:
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
18.06.2019    FA Stadtentwicklung und Bau      
Ratsversammlung Beschlussfassung
26.06.2019 
Ratsversammlung      

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

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Rechtliche Konsequenzen

Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre

Rechtswidrig und/oder

x

Nachteilig für die Stadt Leipzig

Zur Begründung siehe S. 4 letzter Satz

 

 

Zustimmung

Ablehnung

Zustimmung mit Ergänzung

Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln

Alternativvorschlag

Sachstandsbericht

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Die Verwaltung unterbreitet folgenden Alternativvorschlag:

 

Die Oberbürgermeister wird beauftragt, spätestens zur Ratsversammlung am 16.10.2019 für relevante Stadträume im Ergebnis der Detailuntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB entsprechende rechtssichere Satzungsentwürfe der Ratsversammlung zum Beschluss vorzulegen.

 

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Sachverhalt:

Die Anträge der Fraktion Die LINKE fordern die Aufstellung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in zehn Untersuchungsgebieten. Entsprechende Aufstellungsbeschlüsse sollen im nächstmöglichen Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht werden. Die Aufstellungsbeschlüsse wären dabei nur ein erster Schritt, erst im weiteren Verfahren würde sich herausstellen, ob es tatsächlich zu entsprechenden Satzungen kommt. Der Schwerpunkt läge auf den Zurückstellungen und erst danach auf der Erarbeitung der Satzungen.

 

Die Verwaltung weist darauf hin, dass diese Vorgehensweise nachteilig für die Stadt Leipzig wäre, und empfiehlt stattdessen Zustimmung zum Alternativvorschlag.

 

Auf Grund der im Folgenden dargelegten Argumente empfiehlt die Verwaltung dem Stadtrat, den vorgeschlagenen Arbeitsablauf zu akzeptieren und die zügige Festsetzung der eigentlichen Satzungen nach der Sommerpause zu bestätigen.

 

1. Erfordernis der Anpassung der Zeitschiene zum Beschluss VI-DS-05896

 

Der Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wurde in der Sitzung am 26.02.2019 informiert, dass der gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018 vorgesehene Zeitplan sich durch die zeitlich vorgegebenen Abläufe der Haushaltsbefragung zum Sozialen Erhaltungsrecht in den fünf Relevanzräumen der Voruntersuchung verschieben wird. Die Meilensteine Ende März – Richtungsentscheidung über mögliche Aufstellungsbeschlüsse – sowie Ende Juni – Vorlage möglicher Satzungen – sind nicht zu halten. Vor diesem Hintergrund ist eine Anpassung des Zeitplans bis nach der Sommerpause erforderlich.

Zugesagt wurde eine Übergabe der Beschlussvorlagen im III. Quartal. Die Zusage wird eingehalten, denn es ist vorgesehen, den Stadträten die Beschlussvorlagen rechtzeitig vor der Sitzung am 16.10.2019 für die Vorberatung in den zuständigen Ausschüssen zuzuleiten.

Damit besteht die Möglichkeit für den Stadtrat, nach ausführlicher Diskussion am 16.10. zu einer Entscheidung zu kommen.

 

Vorgeschlagen wird die direkte Einbringung möglicher Satzungen als Beschluss nach der Sommerpause (spätestens zur Ratsversammlung am 16.10.2019) in den Stadtrat. Dies würde die Phase von vorgeschalteten Aufstellungsbeschlüssen erübrigen.

 

Die Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ vom 24.10.2018 erfolgt in der Verwaltung mit hoher Priorität. Im Zeitraum von November bis Dezember 2018 erfolgte die Ausschreibung der vertiefenden Detailuntersuchung (Detailscreening) für die fünf Stadträume der Voruntersuchung. Im Ergebnis einer Marktrecherche wurden fünf erfahrene Büros zur Abgabe eines Angebotes aufgefordert. Nach Zustimmung des Rechnungsprüfungsamtes Mitte Dezember 2018 zum Vergabeverfahren erfolgte Anfang Januar die Vergabe des Beauftragtenvertrages an das Büro Landesweite Planungsgesellschaft, Berlin. Ein Beginn der Beauftragung wie ursprünglich geplant bereits im Haushaltsjahr 2018, ist aufgrund der erforderlichen Vorbereitungs- und Durchführungszeit der Ausschreibung nicht möglich gewesen.

 

Das sich ab Anfang Januar 2019 in Umsetzung befindliche Detailscreening umfasst folgende Leistungsbausteine:

 

  1. Vertiefende Analyse und Zusammenführung der Analyseergebnisse zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen des Sozialen Erhaltungsrechts in den fünf Untersuchungsräumen,
  2. Untersuchung zu den Auswirkungen und Effekten einer möglichen Umwandlungsverordnung,
  3. Erstellung eines Kriterienkataloges für Prüfkriterien.

 

Nach der Entwicklung des Fragebogens befindet sich ab der 10. KW über das Amt für Statistik und Wahlen die Haushaltsbefragung zu Fragen des Sozialen Erhaltungsrechts als eine wesentliche Komponente des Detailscreenings in der Umsetzung. Versandt wurden ca. 12.000 Fragebögen an Haushalte in den fünf Untersuchungsräumen (2.400 je Untersuchungsraum). Abgefragt werden haushaltsbezogen der Einkommens- und Erwerbsstatus, die Mietbelastung, die Ausstattung der Wohnungen und die Gebietsbindung. Die zweimonatige Haushaltsbefragung endete Anfang Mai. Die Rücklaufquote lag Ende April bei 35 % der Fragebögen. Ende Mai wurden die Ergebnisse der Haushaltsbefragung über das Amt für Statistik und Wahlen an das Büro LPG zur Auswertung übergeben, als Grundlage für die gutachterliche Tätigkeit. Ab Seit Anfang Juni arbeitet das ASW gemeinsam mit dem Büro LPG mit Hochdruck an der Auswertung und wird kurzfristig die Vorlage erstellen.

Über die Sommerferien erfolgt dann das verwaltungsinterne Mitzeichnungsverfahren, so dass die DB OBM Anfang September die Vorlage für den Stadtrat freigeben kann.

 

2. Erfordernis, über die Detailuntersuchung die Rechtssicherheit zu Aufstellungsbeschlüssen / Satzungen herzustellen

 

Wie unter 1. beschrieben, ist der bisherige Arbeitsstand der Detailuntersuchung (ohne die Ergebnisse der Haushaltsbefragung) noch nicht ausreichend, um Aufstellungsbeschlüsse rechtssicher abzuleiten. Aus Sicht der Verwaltung reicht der bisherige Arbeitsstand der Grobuntersuchung hierzu nicht aus.

 

       Die endgültigen Gebietsabgrenzungen sind noch unklar, da die Untersuchungsgebiete der Voruntersuchung auf der räumlicher Ebene statistischer Bezirke lief, es jetzt aber um die Abbildung konkreter Siedlungsstrukturen geht. 

       Die erhaltungsrechtlichen Ziele können noch nicht genau benannt werden, da die Analysen noch laufen und somit wesentliche Grundlagen noch nicht erarbeitet werden konnten.

 

Zum Beschlusspunkt 1 der Anträge wird folgender Hinweis gegeben:

Im Beschlusspunkt 1 der Anträge ist formuliert: „Das von dem Aufstellungsbeschluss betroffene Untersuchungsgebiet ist in Anlage 1 in einem Übersichtsplan dargestellt.“ Ein Aufstellungsbeschluss gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch umfasst entsprechend der Umsetzungspraxis anderer Städte eine vorläufige Auflistung der betreffenden Flurstücke des Untersuchungsgebietes. Das von dem Aufstellungsbeschluss betroffene Untersuchungsgebiet ist nach Flurstücken abzugrenzen und in einem Übersichtsplan darzustellen (vgl. beispielhaft den Beschluss zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Kölner Severinsviertel unter https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/satzungen/soziale_erhaltungssatzung_untersuchungsgebiet_severinsviertel_2017-03-04.pdf).

 

Auch zu berücksichtigen ist, dass die Anwendung der folgenden Instrumente des sozialen Erhaltungsrechts an die Festsetzung der Satzung und die damit verbundene Festlegung des sozialen Erhaltungsgebietes gebunden sind:

 

       Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann auf Basis von Aufstellungsbeschlüssen nicht verhindert werden. In Sachsen müssen zunächst die Voraussetzungen für den örtlichen Erlass eine Umwandlungssatzung durch Landesrecht geschaffen werden. Dazu dient die laufende Untersuchung als eine Grundlage.

       Das Vorkaufsrecht kann erst nach Erlass einer zusätzlichen Vorkaufsrechtssatzung angewendet werden. Um das Vorkaufsrecht wahrnehmen zu können, müsste im Haushalt der Stadt Leipzig außerdem ein entsprechender Haushaltstitel vorhanden sein – selbst dann, wenn das Vorkaufsrecht zugunsten Dritter wahrgenommen werden soll.

 

Daraus ist ersichtlich, dass mit einem Aufstellungsbeschluss lediglich eine generelle Rückstellung von Bauanträgen erreicht würde. Es ist von einer Zurückstellung von Baugesuchen grundsätzlich bei allen (Ausnahme Instandsetzung und Energieeinsparverordnung) Bauanträgen und auch baugenehmigungsfreien Maßnahmen auszugehen, was zu einem umfassenden Baustopp in den Gebieten führt, unabhängig davon, ob es in jedem dieser Gebiete später tatsächlich zu einer Erhaltungssatzung kommt. Damit gehen große Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit Leipzig einher. Das wäre nachteilig für die Stadt Leipzig, denn damit würden das Baugeschehen gebremst und bauliche Investitionen erheblich erschwert. Die Verwaltung geht davon aus, dass das nicht der Intention der Antragssteller entspricht. Dennoch würde genau dieses, eigentlich nicht beabsichtigte, Ergebnis erzielt.

 

3. Auswirkungen der Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 Abs. 1 BauGB im Zuge von Aufstellungsbeschlüssen

 

Werden Beschlüsse über die Aufstellung von Sozialen Erhaltungssatzungen gefasst und ortsüblich bekannt gemacht (Aufstellungsbeschlüsse), ist rechtlich die Möglichkeit eröffnet, gemäß § 15 BauGB die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu 12 Monaten auszusetzen (Zurückstellung von Baugesuchen). Dabei wird wie folgt vorgegangen: Die Baugenehmigungsbehörde (diese Funktion wird in Leipzig vom Amt für Bauordnung und Denkmalpflege wahrgenommen) holt bei der Erteilung von Baugenehmigungen üblicherweise die Stellungnahme der Gemeinde ein. Wenn ein Aufstellungsbeschluss für eine o.g. Satzung vorliegt, ist das gleichbedeutend damit, dass der Stadtrat als höchster Vertreter der Gemeinde der Verwaltung die klare Richtung vorgibt, die entsprechenden Anträge auf Zurückstellung der Entscheidung zu stellen. Wenn die Gemeinde erklärt, dass zu befürchten ist, dass die beantragte Maßnahme die Umsetzung des Erhaltungsziels „Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ unmöglich macht oder wesentlich erschwert werden würde, hat die Baugenehmigungsbehörde den Antrag nach dem Wortlaut des Gesetzes zurückzustellen.

 

Das bedeutet, dass es sehr viele Zurückstellungen geben wird. Theoretisch könnte die Rechtsvorschrift, dass die in einem sozialen Erhaltungsgebiet üblicher Weise nach § 172 Abs. 4 genehmigungsfähigen Anträge nach einem Aufstellungsbeschluss nicht zurückgestellt werden können, die Anzahl der Zurückstellungen etwas reduzieren. Dies umfasst u.a.:

 

       Bauvorhaben, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen,

       Bauvorhaben, die an bauliche oder anlagentechnische Anforderungen der Energieeinsparverordnung angepasst werden.

 

Dabei handelt es sich aber nur um eine theoretische Möglichkeit, weil bisher die Kriterien für genehmigungsfähige Anträge nicht durch den Stadtrat beschlossen sind. Deshalb müssten nach der derzeitigen Beschlusslage bei Beschluss des vorliegenden Antrags alle Bauanträge, die die Sanierung bestehender Wohngebäude betreffen, zurückgestellt werden, bis der zeitgemäße Ausstattungsstandart einer durchschnittlichen Wohnung festgestellt ist. Von der Zurückstellung ausgenommen wären somit nur Bauanträge, die lediglich der Anpassung baulicher, bzw. anlagentechnischer Anforderungen der Energieeinsparanforderung dienen.

Was würde der von den Antragsstellern angestrebte Stadtratsbeschluss für diejenigen Vorhaben bedeuten, für die nach der Rechtslage in Sachsen kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird? Der Ratsbeschluss würde bedeuten, dass die Baugenehmigungsbehörde die baugenehmigungsfreien Vorhaben in den Gebieten erkunden und eine vorläufige Untersagung der Durchführung des Vorhabens aussprechen müsste.

Dies würde das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege vor eine große Herausforderung stellen. Auf jeden Fall wäre es mit einem enormen Personalaufwand verbunden, ohne dass bisher das Personal für die Bearbeitung der Erhaltungssatzungen eingestellt ist. Zurzeit werden Mitarbeiter aus anderen Bereichen abgezogen, um die Vorbereitungsarbeiten durchführen zu können. Die neuen Stellen für die Bearbeitung der Verfahren der Erhaltungssatzung stehen erst ab… zur Verfügung.

 

Zum Verwaltungsaufwand folgender Exkurs:

EXKURS: Erfordernis im Zuge des Detailscreenings die Arbeits- und Handlungsfähigkeit der Verwaltung zur Umsetzung von Aufstellungsbeschlüssen zur Sozialen Erhaltungssatzung herzustellen

 

Aufstellungsbeschlüsse sind mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand verbunden. Es ist sinnvoll diese einzusetzen, wenn die Erhaltungsziele und die Gebietskulisse schon weitgehend feststehen. Dann können wie unter 3. beschrieben Bauanträge für ein Jahr zurückgestellt werden, während die Verwaltung die erforderlichen Satzungen erstellt und zur Festsetzung vorlegt.

 

       Im Falle von baugenehmigungspflichtigen Vorhaben erfolgt die Zurückstellung auf Antrag der Gemeinde über die untere Bauaufsicht (Amt für Bauordnung und Denkmalpflege (ABD)) im Rahmen der bauaufsichtlichen Funktion (mit hohem Verwaltungsaufwand).

       Für verfahrensfreie Vorhaben hat die Zurückstellung über die Gemeinde, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) zu erfolgen (ebenfalls mit hohem Verwaltungsaufwand der Nachweisführung).

       Abstimmungsergebnis zu Prozessabläufen zur Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen bzw. Aufstellungsbeschlüssen zwischen AWS und ABD ist, dass vorerst die Handlungsfähigkeit der Verwaltung hergestellt werden muss. Ressourcen für die Umsetzung von Aufstellungsbeschlüssen, d.h. die Zurückstellung von Baugesuchen, müssen numerisch und fachlich geschaffen werden - Nachschulungsnotwendigkeit und Neueinstellung gemäß Stellenplan (Fraktionsantrag).

 

Die Verwaltung müsste im Falle eines Beschlusses ihre ganze Kraft in die Zurückstellungen stecken. Für die Bearbeitung der Satzungen selbst steht entsprechend weniger Kraft zur Verfügung. Damit würde der von den Antragstellern gewünschte Effekt für die Bewohner nicht zeitnah erreicht.

Den Bewohnern wird einerseits durch den Aufstellungsbeschluss ohne Benennung der Kriterien des zeitgemäßen Standards suggeriert, dass Sie vor Mieterhöhungen in Sicherheit wären. Andererseits wird der Zeitpunkt der Realisierung von Baumaßnahmen, auf die Bewohner oft seit langer Zeit warten verschoben.

 

Fazit

Würde der Beschlussvorschlag der Antragsteller von der Ratsversammlung am 26.06.2019 beschlossen, hätte das folgende Auswirkungen:

 

  1. Sofortiger Baustopp für alle mit Wertverbesserung verbundenen Bauanträge im bewohnten Bestand in den betroffenen Gebieten (Ausnahme: Maßnahmen der Energieeinsparverordnung)
  2. Stopp der Investitionstätigkeit in den Gebieten
  3. Gefahr einer große Klagewelle, da vermutlich viele Maßnahmen in den sog. „zeitgemäßen Standard“ fallen und im Nachhinein genehmigt werden müssen
  4. Da nach derzeitigen Erkenntnissen nicht für alle Gebiete die notwendigen Kriterien für den Erlass einer Erhaltungssatzung vorliegen, wird es berechtigte Klagefälle geben. Inwiefern sich daraus finanzielle Auswirkungen für die Stadt ergeben, kann z.Z. nicht abschließen eingeschätzt werden.
  5. Das bisher ordnungsgemäß geplante Verfahren zur Aufstellung der Beschlüsse zur Einführung der Erhaltungssatzungen wird unterbrochen. Die Mitarbeiter müssen sich mit den Rückstellungen beschäftigen und die eigentlichen Beschlussvorlagen können dem Stadtrat erst zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegt werden.

 

 


 

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Finanzielle Auswirkungen

 

X

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

X

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:

Beteiligung Personalrat

 

nein

 

ja,

 

 

 

 

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Stammbaum:
VI-VSP-07982   Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für die Untersuchungsgebiete Brockhausstraße (VI-A-07909), Innerer Osten (VI-A-07910), Plagwitz / Lindenau (VI-A-07911), Ost / Südost (VI-A-07912), Kleinzschocher (VI-A-07913), Leutzsch Ost (VI-A-07914), Leutzsch West (VI-A-07915), Eutritzsch (VI-A-07916), Gohlis Süd (VI-A-07917) und Zentrum West (VI-A-07918)   64 Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   Verwaltungsstandpunkt
VI-VSP-07982-NF-01   Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für die Untersuchungsgebiete Brockhausstraße (VI-A-07909), Innerer Osten (VI-A-07910), Plagwitz / Lindenau (VI-A-07911), Ost / Südost (VI-A-07912), Kleinzschocher (VI-A-07913), Leutzsch Ost (VI-A-07914), Leutzsch West (VI-A-07915), Eutritzsch (VI-A-07916), Gohlis Süd (VI-A-07917) und Zentrum West (VI-A-07918)   64 Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   Verwaltungsstandpunkt