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Vorlage - VI-DS-07835  

 
 
Betreff: Mietspiegel 2018
Status:öffentlich (Vorlage entschieden)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Beratungsfolge:
DB OBM - Vorabstimmung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters
FA Stadtentwicklung und Bau 1. Lesung
04.06.2019    FA Stadtentwicklung und Bau      
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Vorberatung
13.06.2019    FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule      
FA Stadtentwicklung und Bau 2. Lesung
18.06.2019    FA Stadtentwicklung und Bau      
Ratsversammlung Beschlussfassung
26.06.2019 
Ratsversammlung vertagt     
27.06.2019 
Ratsversammlung (Fortsetzung vom 26.06.2019) geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlagen:
Anlage 1 - Leipziger Mietspiegel 2018
Anlage 2 - Methodenbericht
Anlage 3 - Adressverzeichnis
Anlage 5 - Argumente H&G gegen Qualifizierung
Anlage 6 - Gutachten und Synopse zum Mietspiegel 2016

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Leipziger Mietspiegel 2018 wird als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB bestätigt.
  2. Der Leipziger Mietspiegel 2018 tritt am Tag nach der Beschlussfassung in Kraft und löst den Mietspiegel 2016 ab.

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

Mit Zustimmung der Vorlage VI-DS-07835 wird der Leipziger Mietspiegel 2018 durch den Stadtrat als qualifiziert anerkannt. Die Qualifizierung wird aufgrund der wachsenden Stadt, sowie des zunehmend angespannten Wohnungsmarktes aus Sicht der Verwaltung als notwendig erachtet.

Bereits der Mietspiegel 2016 wurde durch den Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beschlossen, da die Anerkennung im „Arbeitskreis Mietspiegel“ durch die Interessenvertretung der Vermieter ausblieb. Diese Konstellation hat sich bei der Frage nach der Anerkennung für den Mietspiegel 2018 fortgesetzt. Die Vorteile und die Notwendigkeit eines qualifizierten Mietspiegels für eine wachsende Stadt Leipzig, deren Wohnungsmarkt sich zunehmend anspannt und in der bezahlbarer Wohnraum erhalten und geschaffen werden soll, sind in der Vorlage VI-DS-07835 ausführlich erläutert.

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Inhaltsverzeichnis

 

1 Nichtöffentlichkeits- und Eilbedürftigkeitsbegründung  4

2 Sachverhalt        4

2.1 Anlass         4

2.2 Strategische Ziele       6

2.3 Operative Umsetzung      6

2.4 Realisierungs-/ Zeithorizont      7

3 Finanzielle Auswirkungen      7

4 Auswirkungen auf den Stellenplan     7

5 Bürgerbeteiligung       7

6 Besonderheiten der Vorlage      7

7 Folgen bei Nichtbeschluss      7

 

 

1 Nichtöffentlichkeits- und Eilbedürftigkeitsbegründung

 

Nicht erforderlich.

 

2 Sachverhalt

 

2.1 Anlass

 

Die Stadt Leipzig hat mit dem Mietspiegel 2016 erstmalig einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB veröffentlicht. Die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter insbesondere in Mieterhöhungsverfahren, die durch die Qualifizierung des Mietspiegels erfolgte, hat sich vor allem durch den sich weiter anspannenden Wohnungsmarkt als zielführend erwiesen.

Aufgrund des anhaltenden Einwohnerzuwachses der letzten Jahre und der damit verbundenen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist auch die Qualifizierung des kommenden Mietspiegels aus Sicht der Stadtverwaltung notwendig.

 

Gemäß § 558d BGB kann die Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel entweder durch die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter oder durch Stadtratsbeschluss erfolgen. In der Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel am 10.12.2018 wurden beide Interessenvertreter um Anerkennung gebeten. Die Interessenvertretung der Mieter, Deutscher Mieterbund - Mieterverein Leipzig e.V., hat den Mietspiegel 2018 anerkannt, auch wenn Bedenken zur Lageeinteilung aufgrund der Bodenrichtwerte ausgesprochen wurden. Die Interessenvertretung der Vermieter, Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Leipzig und Umgebung e. V. (Haus & Grund), hat den Mietspiegel nicht anerkannt. Der Landesverband Sachsen sowie der Bundesverband von Haus & Grund positionieren sich bzgl. der Qualifizierung von Mietspiegeln auf Ihren Internetseiten wie folgt:

 

"Einfachen Mietspiegel stärken

Der einfache Mietspiegel als streitvermeidendes Instrument muss gestärkt werden. Er wird in der Regel von allen Parteien akzeptiert und kann gerichtlich überprüft werden. Auf einen qualifizierten Mietspiegel, der extrem aufwändig nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden soll, kann dann - auch im Interesse der Vereinheitlichung! - verzichtet werden. Vor allem muss auf die gesetzliche Vermutung, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergibt, verzichtet werden."

Quellennachweis: https://hausundgrund-sachsen.de/?q=mietrecht-und-wohnungseigentumsgesetz

 

Der Vorlage sind die Argumente gegen den qualifizierten Mietspiegel von Haus & Grund sowie die Stellungnahme des Sozialamtes und des Amtes für Statistik und Wahlen, welche in der Arbeitskreissitzung vom 01.10.2018 Haus & Grund erläutert wurde, als Anlage beigefügt.

 

Die mit einem einfachen Mietspiegel ermittelte Vergleichsmiete kann bei Mieterhöhungen leicht umgangen werden, indem Vermieter ihr Mieterhöhungsbegehren auf drei Vergleichswohnungen stützen. Damit sind Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Anpassung von Bestandsmieten realisierbar. Dieses Vorgehen ist bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels nicht möglich. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird in gerichtlichen Verfahren vermutet, dass die enthaltenen Mietpreise zutreffend sind.

Die Qualifizierung eines Mietspiegels hält einer gerichtlichen Überprüfung nur stand, wenn dieser neben Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung auch Aussagen zur Abhängigkeit der Miete von der Lage einer Wohnung enthält. Sowohl bei der Erarbeitung des Mietspiegels 2016 als auch des Mietspiegels 2018 bestand bei den Mitgliedern des Arbeitskreises Konsens über die Notwendigkeit der Berücksichtigung der Wohnlage im Mietspiegel der Stadt Leipzig.

 

Zur Einordnung der Wohnlage wurde in der Berechnung für den Mietspiegel 2018 - mit Unterstützung des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung - auf die Bodenrichtwerte 2017 zurückgegriffen. Die Entscheidung, die Lageabhängigkeit der Mieten unter Berücksichtigung der Bodenrichtwerte - wie bereits im Mietspiegel 2016 erfolgt - auch für den Mietspiegel 2018 zu untersuchen, wurde getroffen, da die Ermittlung derselben an gesetzliche Vorgaben gebunden ist, objektiv erfolgt und flächendeckend über das gesamte Stadtgebiet wiederkehrend zeitnah zur Verfügung steht. Jedoch bedarf es durch den wachsenden und heterogenen Leipziger Wohnungsmarkt einer stetigen Überprüfung der Anwendung der Bodenrichtwerte für die Einordnung der Wohnlage, sodass für den Mietspiegel 2018 die Anwendung der Bodenrichtwerte durch eine zusätzliche Klassifizierung nach Bebauungsform (Geschosswohnungsbau und sonstige Bebauung) sowie weiterer Lagemerkmale (Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Grünflächen- und Gewässeranteil in der Wohnumgebung sowie Lärmkriterien) optimiert wurde.

Statistische Analysen haben für den Mietspiegel 2018 erneut bestätigt, dass anhand der Bodenrichtwerte der Einfluss der Wohnlage auf den Mietpreis gut erklärt werden kann.

Die Bodenrichtwerte 2017 wurden in vier verschiedene Lageklassen im Geschosswohnungsbau und in drei verschiedene Lageklassen in der sonstigen Bebauung eingeteilt. Die Festlegung der Lagekategorien (einfach, mittel, gut und sehr gut bzw. mittel, gut und sehr gut) erfolgte durch ein Optimierungsverfahren, dessen Ziel die höchstmögliche Anpassungsgüte des verwendeten Regressionsmodells war.

 

Die parallel vorgenommene Untersuchung anderer Wohnlageneinteilungen führte zu unplausiblen Ergebnissen sowie einer schlechteren Anpassungsgüte, wie der folgenden Übersicht zu entnehmen ist.

 

alternative Lageeinteilung

Bemerkungen

Anpassungsgüte (R²)

stadträumliche Lagetypen

nach Definition des BBSR:

  • Innenstadt
  • Innenstadtrand
  • Stadtrand 1
  • Stadtrand 2

0,8703

Distanz zum Stadtzentrum

Bildung von Kategorien:

  • unter 4.000 m
  • 4.000 bis unter 6.000 m
  • ab 6.000 m

0,8679

ohne stadträumliche Lageeinteilung

lediglich erfragte Lagemerkmale (Mikrolage) gingen in das Modell ein:

  • Grünflächenanteil
  • Gewerbeflächenanteil
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Belastung durch Verkehr, Straßenbahn, Bahnanlagen, Flug-, Industrie- oder Gewerbelärm

0,8669

Im Vergleich dazu, die Lageeinteilung auf Grundlage der Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2017:

Bodenrichtwerte

Klassifizierung in Geschosswohnungsbau und sonstige Bebauung

0,8761

 

Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH, die Wohnungsgenossenschaft "Lipsia" eG, sowie die Vertretung der Wissenschaft, Frau Prof. Dr. Hausmann, und die Vertreterin des Amtsgerichtes, Frau Schneider, haben sich für eine Anerkennung als qualifizierten Mietspiegel ausgesprochen.

 

Die Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG (VLW eG) erkennt den Mietspiegel 2018 nicht als qualifizierten Mietspiegel an. Die VLW eG ist in dem Verband - Plattform der Leipziger Wohnungsgenossenschaften - organisiert. Die Plattform der Leipziger Wohnungsgenossenschaften hat für den Mietspiegel 2016 ein Gutachten beauftragt, welches sich zusammenfassend gegen die Qualifizierung des bisher gültigen Mietspiegels 2016 ausspricht. Aufgrund der gleichen Methodik des Mietspiegels 2018 wurde zum Gutachten in Form einer Synopse unter Einbindung der beteiligten Fachämter (Sozialamt, Amt für Statistik und Wahlen, Stadtplanungsamt und Amt für Geoinformation und Bodenordnung) Stellung bezogen und die im Gutachten vorgebrachten Argumente widerlegt. Die Synopse ist der Vorlage als Anlage beigefügt.

 

2.2 Strategische Ziele

 

Mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept "Leipzig 2030" nimmt sich die Stadt Leipzig dem Thema - bezahlbares Wohnen - im Fachkonzept Wohnen an. Mit der Veröffentlichung eines qualifizierten Mietspiegels 2018 schafft die Verwaltung unter dem Schwerpunkt - Leipzig schafft soziale Stabilität - nicht nur als Dienstleister ein Begründungsmittel in Mieterhöhungsverlangen, mit dem überhöhte Mietpreissteigerungen gedämpft werden können, sondern auch im Bereich der Wohnungsbauförderung Rechtssicherheit während der Belegungsbindung in Mieterhöhungsverlangen.

 

Bundesweit gewinnen qualifizierte Mietspiegel an Bedeutung, insbesondere in Großstädten mit zunehmend angespannten Wohnungsmärkten.

 

Verschiedenste Instrumente, die durch die Bundes- oder Landesregierung ihre Ermächtigung erhalten (z. B. Mietpreisbremse), mit dem Ziel der Schaffung und Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum, beziehen sich auf die Aussagekraft zur ortsüblichen Vergleichsmiete eines qualifizierten Mietspiegels.

 

Weiterhin dient die Datengrundlage des Mietspiegels gleichzeitig für die Festsetzung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft. Die Datengrundlage eines qualifizierten Mietspiegels stellt dabei eine größere Rechtssicherheit her, als die eines einfachen Mietspiegels.

 

2.3 Operative Umsetzung

 

Neben der Einordnung in das gesamtstädtische Ziel - Leipzig schafft soziale Stabilität - im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts "Leipzig 2030", wird der qualifizierte Mietspiegel durch sein Ausweisen der ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund von Merkmalen nach Ausstattung, Beschaffenheit, energetische Qualität und vor allem der Lage den Anforderungen an einen Mietspiegel einer nachhaltig wachsenden Stadt gerecht.

 


2.4 Realisierungs-/ Zeithorizont

 

Der Mietspiegel 2018 wird mit Beschluss des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel veröffentlicht und löst den Mietspiegel 2016 ab.

Durch die geplante Mietrechtsanpassung soll die Grundlage - Neuvertragsmieten und Mietanpassungen der letzten 4 Jahre - zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf 6 Jahre angehoben werden. Nach den angedachten Übergangsvorschriften sollen Mietspiegel die bis 31.12.2019 veröffentlicht werden, noch die Berücksichtigung der Neuvertragsmieten und Mietanpassungen der letzten 4 Jahre ausweisen. Eine Verzögerung darüber hinaus würde bedeuten, dass eine neue Datenerhebung, welche wiederum mit einem hohen finanziellen und zeitlichen Aufwand einhergeht, erfolgen müsste.

Weiterhin erfolgt nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2018 die Anpassung der angemessenen Kosten der Unterkunft.

 

3 Finanzielle Auswirkungen

 

Der Mietspiegel 2018 entfaltet bei Zustimmung keine finanziellen Auswirkungen. Die finanziellen Folgen bei Nichtbeschluss, insbesondere im Zusammenhang mit der dann nicht möglichen Anpassung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft, sind nicht absehbar. Es wird jedoch von erheblichen Auswirkungen ausgegangen, da bei einer fehlenden Fortschreibung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft, regelmäßig die Höchstwerte nach dem Wohngeldgesetz zzgl. eines Zuschlags von 10% als angemessene Unterkunftskosten für Bezieher von Grundsicherungsleistungen durch die Sozialgerichte herangezogen werden.

 

4 Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Der Mietspiegel 2018 entfaltet keine Wirkung auf den Stellenplan.

 

5 Bürgerbeteiligung

 

Bei der Mietspiegelerstellung ist eine Bürgerbeteiligung - abgesehen von der Datenerhebung - nicht erforderlich. Im Rahmen des Arbeitskreises Mietspiegel wurden die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter, das kommunale Wohnungsunternehmen, die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft -, Wohnungsgenossenschaften, Vertreter aus Wissenschaft und Justiz, sowie weitere Fachämter der Stadt Leipzig beteiligt.

 

6 Besonderheiten der Vorlage

 

Auch auf anderen Rechtsgebieten werden Mietspiegel zunehmend zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, wie etwa im öffentlichen Recht, im Steuerrecht sowie im Familienrecht, wenn es etwa um die Frage der Wohnwertermittlung im Rahmen des familienrechtlichen Unterhaltsverfahrens (Börstinghaus/Clar Rdn. 70 ff. m. w. N.) geht.

Mit Inkrafttreten des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) zum 01.01.2002 erlangte die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegel auch im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums erhebliche Bedeutung.

 

7 Folgen bei Nichtbeschluss

 

Wird der vorliegende Mietspiegel durch den Stadtrat nicht beschlossen, verfügt die Stadt Leipzig künftig über einen einfachen Mietspiegel, der aber eine ausdifferenzierte Einteilung der Wohnlage in vier Kategorien auf Basis der Bodenrichtwerte sowie die Ergänzung weiterer Lagemerkmale aufweist. Die Qualifizierung des Mietspiegels wird jedoch dringend empfohlen, da andernfalls Mieterhöhungen auf Basis von drei Vergleichswohnungen durchgesetzt werden können. Angesichts der aktuellen Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist ein qualifizierter Mietspiegel für die Mieter ein wichtiges Instrument zur Dämpfung von Mietsteigerungen. Dies ist für die Leipzigerinnen und Leipziger in einer Stadt mit einem Mieteranteil von 84 Prozent von hoher Bedeutung. Dennoch werden im Mietspiegel 2018 auch die Mietsteigerungen der letzten Jahre abgebildet. Der Mietspiegel dient daher den Vermietern als fundiertes Begründungsmittel zur Durchsetzung von Mietanpassungen.

 

Neben der Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter, die ein qualifizierter Mietspiegel mit sich bringt, schafft dieser auch in den Bereichen Wohnbauförderung und Anpassung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Rahmen des Schlüssigen Konzepts Rechtssicherheit.

 

Mietpreiserhöhungen für belegungsgebundene Wohnungen finden gemäß der Richtlinie gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches statt, sie stützen sich demnach auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die der qualifizierte Mietspiegel ausweist. Ohne qualifizierten Mietspiegel besteht die Gefahr von Mietpreissteigerungen auf Grundlage von drei Vergleichswohnungen, die ggf. durch den mietenden, einkommensschwachen Haushalt nicht mehr finanzierbar sind.

 

Für die Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft wird die Datengrundlage des Mietspiegels herangezogen. Sofern sich die Datengrundlage auf einen qualifizierten Mietspiegel bezieht, wird die Qualität der erhobenen Daten von den Sozialgerichten i.d.R. nicht in Zweifel gezogen.

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Der Mietspiegel 2018 setzt das strategische Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit den Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“ um.

 

 

Finanzielle Auswirkungen

 

x

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

x

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

x

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:

Beteiligung Personalrat

x

nein

 

ja,

 

 

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

Im Erarbeitungsprozess wurde das Regressionsmodell des Mietspiegels intern fortlaufend mit dem Amt für Statistik und Wahlen, dem Stadtplanungsamt sowie dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung abgestimmt.

Ein weiterer Abwägungsprozess war nicht notwendig.

 

Stammbaum:
VI-DS-07835   Mietspiegel 2018   50 Sozialamt   Beschlussvorlage
VI-DS-07835-ÄA-01   Mietspiegel 2018   Geschäftsstelle der CDU-Fraktion   Änderungsantrag
VI-DS-07835-ÄA-02   Mietspiegel 2018   Geschäftsstelle der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen   Änderungsantrag