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Vorlage - VI-DS-07069  

 
 
Betreff: Bestätigung erhöhter Mietkosten Neubau Kindertagesstätte Bremer Straße i.V.m. Reduzierung des Erbbauzinses
Status:öffentlich (Vorlage entschieden)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Beratungsfolge:
Dienstberatung des Oberbürgermeisters
Jugendhilfeausschuss
11.03.2019 
Jugendhilfeausschuss ungeändert beschlossen   
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
07.03.2019    FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule      
13.03.2019    Sondersitzung FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule      
FA Finanzen
13.03.2019    Sondersitzung FA Finanzen      
Grundstücksverkehrsausschuss
11.03.2019 
Grundstücksverkehrsausschuss      
13.03.2019    Sondersitzung Grundstücksverkehrsausschuss zusammen mit dem FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule      
Ratsversammlung Beschlussfassung
13.03.2019 
Ratsversammlung ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt
Anlagen:
Prüfkatalog (Angefordertes Dokument nicht im Bestand)

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

 

  1. Die monatliche Mietbelastung in Höhe von 26.510,00 Euro einschließlich Erbpachtzins aus dem zu schließenden Mietvertrag zwischen der LESG mbH und dem Träger Berufsbildungswerk für Sprach- und Hörgeschädigte gGmbH wird als Sachkosten im Rahmen der monatlichen Abschlagszahlung finanziert. Die monatliche Miete ist um 9.032,00 Euro höher als in der beschlossenen Sammelvorlage VI-DS-02530.

 

  1. Die finanziellen Mittel werden für das Haushaltjahr 2020 im Rahmen des Budgetes „Kindertageseinrichtungen freier Träger“ (51_365_3ZW) bereitgestellt.

 

  1. Über die Bereitstellung der Betriebskosten ab dem Haushaltjahr 2021 ist im Rahmen der Haushaltsplanung 2021/22 zu entscheiden. Die Mittel werden entsprechend durch das Amt für Jugend, Familie und Bildung angemeldet.

 

  1. Der Erbbauzins beträgt 14.876,40 Euro (2% vom Verkehrswert Stichtag 31.12.2018).

 

  1. Bis zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Kindertagesstätte beträgt der jährliche Erbbauzins 1% des Verkehrswertes.

 

  1. Bevor die Eintragung des Erbbaurechtes im Grundbuch erfolgt, zahlt der Erbbauberechtige (LESG) den veranschlagten Erbbauzins in Form einer Pacht.

 

  1. Im Haushaltsjahr 2020 ist das erzielte Nutzungsentgelt aus dem Erbbaurecht als überplanmäßiger Ertrag durch das Liegenschaftsamt dem Budget 51_365_3ZW des Amtes für Jugend, Familie und Bildung zur Deckung für die Kosten aus dem Mietvertrag an den Träger zur Verfügung zu stellen.

 

  1. Im Rahmen der Haushaltsplanung 2021 ff ist durch das Liegenschaftsamt der Erbbauzins als Ertrag sowie der Aufwand durch das AfJFB (insgesamt haushaltsneutral) zu berücksichtigen.

 

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

x Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

 

Aufgrund von angezeigten Baupreissteigerungen ist die Erhöhung der in der Sammelvorlage DS-VI-06076 bestätigten Mietkosten in Höhe von 17.478,00 Euro für die Maßnahme Ersatzneubau Bremer Straße (lfd. Nr. 175 der Maßnahmenliste) auf monatlich 25.270,33 Euro zuzüglich des Erbbauzinses in Höhe von 1.239,67 Euro erforderlich. Aufgrund der sozialen Zweckbindung der Einrichtung soll der Erbbauzins auf 2 % des Verkehrswertes reduziert werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Finanzielle Auswirkungen

 

 

nein

 

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

04/19

01/20

09/20

     12/19

     08/20

     12/20

5.578,52

4.958,68

4.958,68

1.100.11.1.3.05 LA

1.100.11.1.3.05 LA

1.100.11.1.3.05 LA

 

Aufwendungen

09/20

     12/20

106.040

1.100.36.5.0.01.01.20

Finanzhaushalt

Einzahlungen

01/19

     12/20

1.525.000     

7.0000149.705

6811 0000  

 

Auszahlungen

01/19

     12/20

1.525.000     

7.0000149.740

7818 0000     

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

01.01.21

31.12.51

14.876

1.100.11.1.3.05 LA

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

01.01.21

01.01.21

01.09.39

31.12.51

31.08.39

31.12.51

14.876

303.252

53.112

1.100.36.5.0.01.01.20

1.100.36.5.0.01.01.20

1.100.36.5.0.01.01.20

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

x

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:

Beteiligung Personalrat

x

nein

 

ja,

 

 

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

nicht relevant

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

1Nichtöffentlichkeits- und Eilbedürftigkeitsbegründung

Die LESG errichtet die neue Kindertagesstätte Bremer Straße. Durch die LESG wurde angezeigt, dass eine deutliche Baukostensteigerung zu erwarten ist. Durch die LESG wurde weiterhin angezeigt, dass die Bindefrist für die Lose Rohbau, Außentüren/Fenster, HLS und Elektro zum 29.03.2019 ausläuft. Sollte bis zum genannten Zeitpunkt keine Beauftragung erfolgen, müssten die Ausschreibungen aufgehoben und damit neu ausgeschrieben werden. Eine erneute Ausschreibung könnte zu weiteren Kostensteigerungen führen. Es käme zu zeitlichen Verzögerungen durch das Verhandeln/ Finden alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und die bewilligten Fördermittel vom KSV würden bei Überschreitung des Bewilligungszeitraumes zum 31.12.2020 der Maßnahme verloren gehen.

Die Verzögerung gefährdet den geplanten Auszug der derzeit ausgelagerten Kindertagesstätte aus der Hans-Kroch-Schule. Dies hätte zur Folge, dass dringend benötigter Schulraum dort nicht zur Verfügung steht.

 

2Sachverhalt

2.1Anlass

Erhöhung der in der Sammelvorlage DS-VI-06076 bestätigen Mietkosten für die Maßnahme Ersatzneubau Bremer Straße (lfd. Nr. 175).

Durch die LESG soll im Zuge eines Investorenprojekts der Ersatzneubau der Kita Bremer Straße errichtet werden. Ein Mietvertrag ist mit dem zukünftigen Träger, Berufsbildungswerk Leipzig gGmbH BBW – Kindertagesstätten, bereits verhandelt.
Um Kostensicherheit zu erreichen und weitgehende Finanzierungsrisiken zu minimieren wurde durch die LESG die Ausschreibung der Hauptgewerke Erweiterter Rohbau, Fenster/Türen, Elektroinstallation und Heizung-Lüftung-Sanitär vorgenommen.


Die vorliegenden Ausschreibungsergebnisse - mit hoher Bieterbeteiligung - ergeben einen Kostenanstieg von bisher 3.600.000 € auf 5.200.000 €.

Die aktuellen Herstellungskosten werden zum einen durch eine rasante Baupreisentwicklung zwischen 30 – 40% Kostensteigerung beim Einkauf von Bauleistungen, besonders bei den Haustechnik-Gewerken, beeinflusst.
Dabei werden die Baupreissteigerungen hauptsächlich durch gestiegene Rohstoffpreise, etwa für Stahl und Mineralölerzeugnisse, eine Steigung aller Baumaterialeinkaufpreise auf Grund der ausgeweiteten Mautgebühren sowie hohe Personalkosten beeinflusst. Ein weiterer Grund sind langwierige und aufwändige Vergabe- und Ausschreibungsverfahren sowie die steigende Nachfrage nach Bauleistungen aller Art und damit eine gute Auftragslage der Baubetriebe. Dies führt zur Verknappung der Baukapazitäten und somit zu den objektiv vorhandenen Preissteigerungen für die Errichtung einer Kita.

 

Einsparungen insbesondere durch Verringerung der platzbezogenen Nutzfläche sind nicht möglich. Im Verhältnis zu anderen Investorenprojekten besteht hier jedoch die für die Stadt Leipzig positive Besonderheit, dass eine Restwertentschädigung nach Zeitablauf des Erbbaurechtes nicht erfolgt.

   

2.2Strategische Ziele

Aus den genannten Gründen ist die Erhaltung und Erweiterung von bestehenden Kindertagesstätten und damit ein bedarfsgerechtes Angebot an Kindertagesstätten zu schaffen, das sich an den Bedürfnissen der Familien orientiert, aber auch zur Verbesserung der Chancengerechtigkeit beiträgt.

 

2.3Operative Umsetzung

Dem Träger, Berufsbildungswerk Leipzig gGmbH, werden im Rahmen der Kita-Vereinbarung die Mietkosten als Gemeindeanteil entsprechend dem zuschließenden Mietvertrag mit der LESG ab Inbetriebnahme finanziert.

Die LESG schließt mit dem Träger ein Staffelmietvertrag mit einer Laufzeit von 30 Jahren.

Der Erbbauzins beträgt 2% von dem aktuell ermittelten Verkehrswert (744.000 €) und wird separat im Mietvertrag ausgewiesen.

 

2.4Realisierungs-/ Zeithorizont

Die Fertigstellung ist voraussichtlich August 2020 geplant.

 

3Finanzielle Auswirkungen

Die Mietkosten betragen in den ersten 20 Jahren monatlich 25.270,33 Euro zuzüglich des Erbbauzinses in Höhe von anfänglich 14.876,04 Euro (pro Monat 1.239,67 Euro).

Die monatliche Miete beträgt incl. des anteiligen Erbbauzinses 26.510,00 Euro.

Die monatlichen Mietkosten haben sich gegenüber der Sammelvorlage 2017-2018 VI-DS-02530 um 9.032,00 Euro erhöht. Ab dem 21. Jahr bis zum Ende der Laufzeit beträgt die monatliche Miete 4.429,00 Euro zuzüglich dem Erbbauzins und zuzüglich der Indexierung gemäß Verbraucherpreisindex.

Die Stafflung und der damit verbundenen Reduzierung der Miete nach 20 Jahren erfolgt, da die LESG nach Ablauf der Finanzierungszeit nur notwendige Bewirtschaftungskosten und einen angemessenen Erhaltungsaufwand für das errichtete Gebäude benötigt. Dies führt zur Reduzierung der Kaltmiete. Eine Berücksichtigung der Steigerung des Verbraucherpreisindexes ist hierbei noch nicht berücksichtigt.

 

4Auswirkungen auf den Stellenplan

Keine Auswirkung auf den Stellenplan.

 

5Bürgerbeteiligung

Nicht erforderlich

 

6Besonderheiten der Vorlage

Bei Betrachtung über den gesamten Zeitraum von 30 Jahren ergeben sich pro Kita-Platz Kosten in Höhe von durchschnittlich 104,00 Euro. Dieser Wert liegt im Rahmen der Benchmark. Mit der Vorlage Kita-Gebäude VI-DS-00850 BS vom 28.07.2015 wurde ein Eckwert von 100,00 Euro pro Platz bei Baukosten von 15.700,00 Euro beschlossen.

Aufgrund der Steigerung der Baukosten in den Jahren 2015 - 2017 um 10,3 % sind die Mietkosten von 104,00 Euro pro Platz gerechtfertigt und angemessen.

Zeitraum

pro Jahr

pro Monat

incl. Erbbauzins

pro m²

pro Platz (7,76m²)

  1. - 20.Jahr

318.120,00

26.510,00

18,16

140,92

21. - 30.Jahr

68.024,00

5.668,67

3,88

30,11

gesamt 30 Jahre

7.042.640,00

19.562,89

13,40

103,99

 

Mit Ablauf des Erbbaurechtes geht das Gebäude mit einem Restwert von ca. 1.000.000 Euro wieder in den Bestand der Stadt Leipzig über. Im Erbbaurecht wurde eine Entschädigung bei Heimfall und Beendigung des Erbbaurechtes ausgeschlossen.

7Folgen bei Nichtbeschluss

 

Sollte die Finanzierung der erhöhten Mietkosten nicht erfolgen, kann die Kindertagesstätte vorerst nicht errichtet werden. Die derzeit ausgelagerte Einrichtung muss weiter im Interim der Hans-Kroch-Schule verbleiben. Damit stehen dringend benötigte Grundschulplätze nicht zur Verfügung.