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Vorlage - VI-DS-06093-NF-01  

 
 
Betreff: Bau- und Finanzierungsbeschluss zur Sanierung des Gebäudes Theklaer Straße 11
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Neufassung
Einreicher:Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und SchuleBezüglich:
VI-DS-06093
Beratungsfolge:
BA Jugend, Soziales, Gesundheit Beschlussfassung
28.11.2018 
BA Jugend, Soziales, Gesundheit      

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Beschlussvorschlag:

 

1. Der Bau- und Finanzierungsbeschluss für die Baumaßnahme „Eigenbetrieb

Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig, Sanierung des Gebäudes Theklaer Straße

11“ wird gefasst.

 

2. Der Bau- und Finanzierungsbeschluss umfasst eine Bausumme von 2,160 Mio. EUR.

Die Realisierung des Bauvorhabens ist für 2020 geplant.

 

3. Die Sanierungskosten werden darlehensfinanziert und betragen 2,160 Mio. EUR. Die

Kreditaufnahme erfolgt durch den Eigenbetrieb Städtisches Klinikum „St. Georg“

Leipzig. Eine Abweichung von max. 10 % zu dem im Zins- und Tilgungsplan

genannten Zinssatz führt zu keiner neuen Beschlussfassung.

 

4. Die Kreditaufnahme wird vorbehaltlich der Zustimmung der Landesdirektion bestätigt.

Der Eigenbetrieb Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig nimmt die

Sanierungskosten in die Wirtschaftsplanung 2018 ff. auf.

 

5. Die Bau- und Finanzierungskosten (Darlehenskosten) sowie die laufenden

Betriebskosten sind nach Bauabschluss über die Nutzungsentgelte der Bewohner

über einen Zeitraum von 20 Jahren zu refinanzieren. Für die Dauer der Nutzung

durch das Sozialamt erfolgt die Refinanzierung über die zu schließenden

Entgeltvereinbarungen mit dem Eigenbetrieb Städtisches Klinikum „St. Georg“

Leipzig ab dem Zeitpunkt der Wiedernutzung des Objektes (vorr. 2021). Die

anfallenden Kosten sowie die Kostenerstattung über die Leistungsvereinbarung

werden zukünftig im Wirtschaftsplan des Eigenbetriebes Städtisches Klinikum „St.

Georg“ Leipzig aufgenommen und entsprechend bei der Haushaltplanung

berücksichtigt.

 

6. Die Mindestbettenkapazität von 35 Plätzen wird nach Abschluss der Sanierung

gewährleistet.

 

7. Während der Bauphase sollen die Bewohner ein Interim in der Braunstraße nutzen.

Die Refinanzierung der Objektkosten für das Interimsobjekt erfolgt über eine für den

Zeitraum gesondert zu schließende Entgeltvereinbarung.

 

8. Mit Beschlussfassung wird zur Kenntnis genommen, dass mit Aufnahme von Teilen

der Maßnahme in das Förderprogramm nach der Förderrichtlinie „Investitionen

Teilhabe“ eine entsprechende Änderung des Investitionsplanes einhergeht.

 

9. Die Betriebsleitung des Eigenbetriebes Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig wird

beauftragt, in Abstimmung mit dem Gesundheitsamt nach einem geeigneten

Ausweichstandort für die im Gebäude befindliche Suchtberatungs- und

-behandlungsstelle zu suchen. Für die Dauer der Nutzung erfolgt die Refinanzierung

der Mietkosten über die zu schließende Leistungsvereinbarung mit dem Eigenbetrieb

Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig.

 

 

 

 

 

 

 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Inhaltsverzeichnis

 

 

Kurzerläuterungen

  1. Grundlagen
    1.           Ziel- und Entwicklungskonzeption
    2.           Beschlüsse
  2. Begründete Zielstellung der Baumaßnahme
    1.           Beschreibung des IST-Zustandes
    2.           Ableitung des Bedarfs
    3.           Notwendigkeit/Dringlichkeit der Baumaßnahme
    4.           Alternativlösungen
    5.           Folgen bei Nichtbeschlussfassung
  3. Beschreibung der beabsichtigten Baumaßnahme
    1.           Städtebauliche Einordnung
    2.           Erläuterung der Planung
    3.           Nutzungsverbesserung durch die beabsichtigte Baumaßnahme
    4.           Eigentumsverhältnisse
    5.           Energiekonzept
    6.           Barrierefreies Bauen
  4. Finanzieller Aufwand
  5. Finanzierungsplan
  6. Effektivität und Wirtschaftlichkeit

6.1Folgekosten

6.2Aufwandsvergleiche

6.3Arbeitsmarktpolitische Auswirkung

  1. Fristenplan
  2. VgV-Betrachtung/Planungsbeteiligte

 


Kurzerläuterungen

Das Gründerzeithaus Theklaer Str. 11 in 04347 Leipzig wurde dem Eigenbetrieb Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig, Zentrum für Drogenhilfe zur Nutzung überlassen. Da es sich bei dem Gebäude um ein Kulturdenkmal der Stadt Leipzig handelt, ist das Gebäude zwingend zu erhalten. Es wurde vordem als Altenpflegeheim genutzt, jedoch aufgrund von zahlreichen Bauauflagen für diese Nutzung aufgegeben.

Das Gebäude „Haus Alt-Schönefeld“ beherbergt derzeit zum einen ein Wohnhaus mit 35 Plätzen für wohnungslose, chronisch mehrfach geschädigte, alkoholabhängige Männer, zum anderen eine Suchtberatungs- und -behandlungsstelle. Zur Beratungsstelle gehören neben den klassischen Beratungsräumen im Haupthaus auch ein Kontakt- und Cafébereich sowie eine Werkstatt, die tagesstrukturierende Maßnahmen anbietet und sich ebenfalls auf dem Gelände befindet. Die Nutzung des Gebäudes als Gemeinschaftsunterkunft in heimähnlicher Betreuung unterliegt insbesondere zahlreichen brandschutztechnischen, hygienischen und baurechtlichen Anforderungen.

Der weitere Betrieb der Einrichtung in der Theklaer Straße 11 erfordert umfangreiche Investitionen.

Zur Aufrechterhaltung der Sicherheitsstandards, insbesondere hinsichtlich eingeschränkt gehfähiger Klienten des Wohnhauses erfolgte im Jahr 2012 eine Gebäudebewertung durch die St. Georg Facility Management GmbH, zusammen mit dem Architekturbüro Leipold. Im Auftrag der Leitung des Eigenbetriebes erfolgte 2013 eine gutachterliche Stellungnahme zum Bauzustand und zu Maßnahmen der Grundsanierung des Gebäudes, um eine Schädigung des Bauwerkes zu vermeiden.

Das Gebäude wird in Anlage und Ausstattung als hochgradig verschlissen eingestuft. Die weitere Leistungserbringung erfordert daher eine umfassende Sanierung. Das Gebäude weist eine Vielzahl von Schäden und Mängeln auf. Im Keller sind hauptsächlich die umfangreichen Feuchtigkeitsschäden zu nennen. Ebenso wurden im Dachbereich (Drempel) etliche Feuchteschäden an der Holzkonstruktion festgestellt.

Im Inneren des Gebäudes sind das 1. - 3. Obergeschoss sowie das Treppenhaus stark verschlissen und weisen baualters- und nutzungsbedingte Mängel auf. Hinsichtlich heutiger Anforderungen an den Wärmeschutz ist das Gebäude als weitestgehend unsaniert einzustufen.

Die beantragten Maßnahmen umfassen die Beseitigung der Baumängel, eine den gegenwärtigen gesetzlichen Grundlagen entsprechende energetische Verbesserung der Gebäudehülle einschließlich Heizungstechnik sowie eine Grundsanierung der Etagen und des Treppenhauses. Bei der Sanierung des Gebäudes ist die Schaffung eines 2. Rettungsweges für das 1. - 3. Obergeschoss zwingend erforderlich. Es ist geplant, das Gebäude mittels eines Personenaufzuges barrierefrei zu erschließen.

 

  1.                Grundlagen
    1.           Ziel- und Entwicklungskonzeption

Die Stadt Leipzig trägt nach Bundes- und Landesrecht die Versorgungsverpflichtung von Hilfeleistungen für Suchtkranke und von Suchtkrankheit bedrohte Menschen.

Dies impliziert die betriebsnotwendigen Einrichtungen für die Durchführung der inhaltlichen Aufgabenverpflichtung. Der Eigenbetrieb Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig, Zentrum für Drogenhilfe erbringt in diesem kommunalen Verpflichtungsbereich seine Leistungen auf der Basis von verschiedenen Kosten- und Leistungsvereinbarungen mit der Stadt Leipzig.

Die betriebsnotwendigen Einrichtungen (Gebäude und Ausstattung) werden vom Eigenbetrieb fortlaufend vor- und instandgehalten. Dies wird vertraglich von den jeweiligen Kostenträgern refinanziert. Für eine grundhafte Sanierung des Gebäudes stehen im Eigenbetrieb keine Eigenmittel zur Verfügung.

Die geplante Maßnahme beinhaltet die Sanierung und den Umbau des bestehenden Gebäudes. Ziel der Maßnahme ist es, die Anzahl der vorhandenen Doppelzimmer des Wohnhauses für wohnungslose und alkoholkranke Männer deutlich zu reduzieren und dafür mehr Einzelzimmer vorhalten zu können. Die Gesamtbewohnerzahl von 35 ist Grundlage der Planung.

Weitere Ziele der Umbaumaßnahmen sind die Sanierung des Gebäudes im Hinblick auf den Brandschutz, die Haustechnik und die Anforderungen durch die Energieeinsparverordnung.

Die Hauptaufgabe aus Sicht der brandschutztechnischen Ertüchtigung des Gebäudes besteht in der baulichen Schaffung eines zweiten Rettungsweges. Dieser soll in Form eines angebauten Fluchttreppenhauses außerhalb des Gebäudes realisiert werden.

Die Suchtberatungs- und -behandlungsstelle wird in Folge dieser Baumaßnahme an einen anderen Standort im Territorium umziehen müssen. In Abstimmung mit dem Gesundheitsamt der Stadt Leipzig hat der Eigenbetrieb Städtisches Klinikum
„St. Georg“ Leipzig bereits die Recherche nach geeigneten Ausweichobjekten aufgenommen.

1.2              Beschlüsse

Das Gründerzeithaus Theklaer Str. 11 in 04347 Leipzig wurde mit Besitzüberlassungsvertrag am 28.08.2000 dem Eigenbetrieb Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig, Zentrum für Drogenhilfe zunächst zur Nutzung überlassen.

Mit Ratsbeschluss Nr. RBV-1051/11 vom 14.12.2011 wurde dem Eigenbetrieb das Gebäude gewidmet. Damit erfolgte die bilanzielle Übertragung in das Vermögen des Eigenbetriebes.

Für das Investitionsvorhaben Sanierung des Gebäudes in der Theklaer Straße 11, 04347 Leipzig wurde am 02.05.2016 ein Grundsatz- und Planungsbeschluss (nach Vorlage VI-DS-02182) gefasst.

 

  1.                Begründete Zielstellung der Baumaßnahme
    1.           Beschreibung des Ist- Zustandes

Das „Haus Alt-Schönefeld“ wurde um 1895 erbaut und in damals üblicher Ziegelbauweise mit Klinkerfassade und Holzbalkendecken errichtet. Das Objekt Theklaer Straße 11 ist nach Aussage des Stadtbezirkskonservators, Herrn Dr. Krumrey, ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes und damit zwingend zu erhalten.

 

Das Gebäude befindet sich, verglichen mit der angrenzenden Theklaer Straße, auf einem etwa 2 Meter niedrigeren Höhenniveau. Das Gelände ist zum Gebäude auf der Nord- und Ostseite hin abgeböscht, so dass die Geländehöhen an den Ecken des Gebäudes allseitig gleich sind.

Die Etagen des Gebäudes gliedern sich folgendermaßen auf:

Kellergeschoss:       Haustechnik, Sozialräume Personal

Erdgeschoss:   Verwaltung, Büros und Waschmaschinenraum

1. – 3. OG:   Bewohnerzimmer und Gemeinschaftsräume

Dachgeschoss:   teilweise Lagerfläche (unter Beachtung der Brandschutzauflagen)

Gegenwärtig sind 35 Bewohner in den Obergeschossen untergebracht. Im Erdgeschoss befinden sich Büro- und Verwaltungsräume sowie die Räumlichkeiten der Suchtberatungsstelle. Die Räume im Erdgeschoss befinden sich noch in einem weitestgehend guten Zustand.

Die drei Obergeschosse unterscheiden sich hinsichtlich ihres Zuschnitts kaum voneinander und befinden sich einschließlich ihrer Sanitärbereiche in einem sanierungsbedürftigen Zustand.

Das Dachgeschoss ist nur zu einem kleinen Teil in Nutzung und nur in diesem Bereich ausgebaut, der übrige Bereich steht leer.

Das Dachtragwerk gestaltet sich als traditionell abgebundenes Pfettendach, wobei es sich bei der Dachform um ein so genanntes „Berliner Dach“ handelt. Die Dachdeckung ist im Steildachbereich als Biberschwanzdeckung ausgebildet und der Flachdachbereich mit Bitumenbahnen.

Im Dachraum finden sich besonders am hölzernen Dachtragwerk, aber auch auf der Dielung des Fußbodens, Anzeichen von Feuchteschäden. Um den genauen Zustand zu ermitteln, wurde ein erstes holzschutztechnisches Gutachten beim Ingenieurbüro Voigt in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse dieses Gutachtes fanden in der Entwurfsplanung Berücksichtigung.

Im Keller zeigen sich die für Gründerzeithäuser durchaus typische Feuchteschäden an Innen- wie auch an Außenwänden, welche auf unzureichende bzw. defekte Abdichtungen gegen Bodenfeuchte zurückzuführen sind.

Das Gebäude befindet sich, abgesehen von der vorhandenen Heizungsanlage und den verbauten Kunststofffenstern, aus energetischer Sicht im Originalzustand. Im Zuge einer Sanierung sind daher Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle im Sinne der Energieeinsparverordnung notwendig. Weder die oberste Geschossdecke, noch die Außenwände oder die Kellerdecke verfügen über eine Dämmung.

2.2              Ableitung des Bedarfs

Im Zusammenhang mit der bilanziellen Übertragung in das Vermögen des Städtischen Klinikums „St. Georg“ Leipzig, ist der Eigenbetrieb, Zentrum für Drogenhilfe, für den Erhalt und die Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich.

Nutzer des Wohnbereiches sind wohnungslose, chronisch mehrfachgeschädigte alkoholkranke Männer mit aktuellem Alkoholkonsum. Die Altersstruktur der Klienten liegt zwischen 40 und 75 Jahren. Das Wohnhaus „Haus Alt-Schönefeld“ versteht sich als „niedrigschwelliges Angebot“ für chronisch mehrfachgeschädigte alkoholabhängige und wohnungslose Männer gemäß Kapitel 8 SGB XII „Hilfen zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten (§ 67 „Leistungsberechtigte“; § 68 „Umfang der Leistungen“; § 69 „Verordnungsermächtigung zur Durchführung der Hilfen zur Überwindung besonderen sozialer Schwierigkeiten“). Diese werden bei Hilfebedarf über das Sozialamt vermittelt.

Bei diesem Personenkreis liegt in der Regel eine Bündelung klinischer Erscheinungsformen bzw. von Problemen körperlicher, psychischer und sozialer Natur vor (nach der statistischen Klassifikation der Krankheiten und verwandter Gesundheitsprobleme ICD-10-GM 2015: F 10 „Psychische und Verhaltensstörungen durch Alkohol“). Das erfordert sorgfältige aufeinander abgestimmte gesundheitliche, hygienische und soziale Hilfen, um die Teilhabe am Leben in der Gemeinschaft, wie vom Gesetzgeber gefordert, nach Möglichkeit zu gewährleisten.

Den Bewohnern werden tagesstrukturierende Angebote und Beschäftigungs­möglichkeiten unterbreitet. Existenzsichernde Maßnahmen und lebenspraktische Hilfen stehen ihnen ebenfalls zur Verfügung. Die Zunahme und das Fortschreiten der Verläufe von Folgeerkrankungen führen dazu, dass ein eigenständiges Wohnen nur noch bedingt möglich ist. Für einige der Bewohner bildet die Vermittlung in Hilfen der Krankenkassen z. B. die Hinzuziehung eines ambulanten Pflegedienstes einen  Bestandteil des Aufgabenfeldes, der baulich zu berücksichtigen ist. Einzelne Klienten sind nicht mehr in der Lage die alltäglichen Hygienemaßnahmen einzuhalten, so dass derzeit für ca. 1/3 der Klienten Hilfe zur Pflege gewährt wird.

Der Prozess, den gesamten Nutzungsbereich im „Haus Alt-Schönefeld“ für Personen in besonderen Lebensverhältnissen und mit sozialen Schwierigkeiten aufrecht zu erhalten und dauerhaft zu strukturieren, wird weiterverfolgt und konsequent umgesetzt. Eingliederungshilfe für behinderte Menschen (nach den §§ 53 ff. SGB XII) wird in ihrer Ausrichtung auch für seelisch wesentlich behinderte Menschen, wie diese suchterkrankten Männer im „Haus Alt-Schönefeld“ zunehmend an Bedeutung in der personenkonkreten Maßnahmenplanung gewinnen. Dabei sind die Folgen der Fortentwicklung der Eingliederungshilfe in Novellierung des SGB XII und der Weiterführung des SGB IX „Rehabilitation und Teilhabe behinderter Menschen“ durch das Bundesteilhabegesetz (BTHG) zu beachten.

Die Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft in heimähnlicher Betreuung und die Einhaltung geforderter Sicherheitsstandards, insbesondere hinsichtlich eingeschränkt gehfähiger Klienten des Wohnhauses, unterliegen zahlreichen brandschutz­technischen, hygienischen, baurechtlichen und anderen Anforderungen.

2.3              Notwendigkeit/ Dringlichkeit der Baumaßnahme

Die Notwendigkeit der Baumaßnahme ergibt sich aus den gesetzlichen brandschutztechnischen, hygienischen sowie baurechtlichen Anforderungen.

Für die weitere Betreibung des Gebäudes als Wohnhaus „Haus Alt-Schönefeld“ ist die Schaffung eines zweiten baulichen Rettungsweges für das 1. - 3. Obergeschoss zwingend erforderlich.

Weiterhin weist die Gebäudesubstanz eine Vielzahl von Schäden und Mängeln auf, welche sich in Feuchteschäden, stark verschlissenen sowie baualters- und nutzungsbedingten Mängeln widerspiegeln.

Nach gegenwärtigen gesetzlichen Grundlagen muss eine entsprechende energetische Verbesserung der Gebäudehülle und eine Erneuerung der Heizungstechnik vorgenommen werden.

Das Gebäude befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Sollten kurzfristig keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, besteht die Gefahr, dass das Gebäude nicht länger als Unterkunft für chronisch mehrfachgeschädigte alkoholabhängige und wohnungslose Männer genutzt werden kann.

2.4              Alternativlösungen

Die Alternativlösung einer Mietvariante wurde umfassend geprüft und scheiterte an einer Objektfindung für einen Wohnbereich mit derzeitigem Nutzungskonzept.

Damit gibt es für diesen Standort keine Alternative als die Investition in diese Immobilie.

2.5              Folgen bei Nichtbeschlussfassung

Bei Nichtbeschlussfassung droht die Schließung des Wohnhauses (Gemeinschaftsunterkunft) sowie der Suchtberatungs- und -behandlungsstelle aufgrund gravierender brandschutztechnischer- und sicherheitsrelevanter sowie hygienischer Mängel.

 

  1.                Beschreibung der beabsichtigten Baumaßnahme
    1.           Städtebauliche Einordnung

Das Gebiet Schönefeld-Abtnaundorf ist ein nordöstlicher Stadtteil von Leipzig mit 12.654 Einwohnern1. Er wird nach Süden und Südosten hin durch zwei Bahnlinien, im Osten und Nordosten durch die Autobahn A 14 begrenzt.

Die demographischen Daten der letzten Jahre lassen insbesondere zwei Trends erkennen: Wachstum und Verjüngungstendenz.

In Schönefeld, am Stadtrand gelegen, gibt es überwiegend Eigenheime, vor allem Einfamilienhäuser. Etwa ein Drittel der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern.

Das betreffende Grundstück liegt eingebettet zwischen Lazarus- und Abtnaundorfer Straße in einem parkähnlichen Ambiente. Im hinteren Bereich schließen Kleingärten an. Das Grundstück ist verkehrstechnisch gut erschlossen, so auch an den öffentlichen Nahverkehr in der Ossietzky-/Gorkistraße mit der Straßenbahnlinie 9 und verschiedenen Busverbindungen (80, 83, 79, 81, 70) angebunden.

Die örtlichen Rahmenbedingungen eignen sich besonders für Hilfeleistungen für Suchtkranke und von Suchtkrankheit bedrohte Menschen. Erreichbarkeit und begrenzte Öffentlichkeit sind für die Anspruchsbedürftigen wesentliche Gründe für eine starke Nutzung der sozialen Angebote.

Laut dem integrierten Stadtteilentwicklungskonzept (kurz STEK Schönefeld) wird der Stadtteil Schönefeld insgesamt besonders gefördert. Das geplante Sozialprojekt fügt sich in dieses Entwicklungskonzept ein.

Das betreffende Gebäude steht zudem unter Denkmalschutz. Eine dringende Sanierung ist angezeigt, um die kulturhistorischen Belange zu berücksichtigen.

3.2              Erläuterungen der Planung

Das Gebäude wird kernsaniert und neu strukturiert, es erhält zudem einen kleinen Anbau indem sich das neue Fluchttreppenhaus und der Personenaufzug befinden. Damit wird ein barrierefreier Zugang geschaffen und gleichzeitig der Brandschutzauflage zur Forderung nach einem zweiten Fluchtweg Rechnung getragen.

Das Erdgeschoss wird hinsichtlich seiner Nutzung neu aufgeteilt. Die Suchtberatungsstelle zieht aus dem Gebäude aus, wodurch deren Büroräume frei werden.

Die Büro- und Verwaltungsräume des Wohnhauses, welche bisher im Nordostflügel untergebracht waren, ziehen in die Räumlichkeiten der Suchtberatung um. Neben den Büroräumen wird ein Raum für ärztliche Untersuchungen vorgesehen sowie Sanitärräume für des Personal.

Unter dem Aspekt, die Anzahl der Doppelzimmer zu reduzieren, werden zusätzliche Flächen zur Schaffung von Einzelzimmern benötigt. Diese Flächen werden nach dem Auszug der Suchtberatungs- und -behandlungsstelle im Erdgeschoss freigelenkt.

Nach dem Umbau sind folgende Zimmeraufteilungen pro Geschoss vorgesehen:

 

 

Geschoss

 

 

Anzahl der Einzelzimmer

 

Anzahl der Doppelzimmer

 

Erdgeschoss

 

 

2        Einzelzimmer  (rollstuhlgerecht)

 

 

1    Doppelzimmer

 

  1. Obergeschoss

 

 

9     Einzelzimmer

 

1    Doppelzimmer

 

  1. Obergeschoss

 

 

10   Einzelzimmer

 

----

 

  1. Obergeschoss

 

 

8     Einzelzimmer

 

1    Doppelzimmer

 

Summe

 

 

29   Einzelzimmer

 

3    Doppelzimmer

 

Die Gesamtbewohnerzahl von 35 bleibt auch nach dem Umbau erhalten, die Anzahl der Doppelzimmer verringert sich von 12 auf 3. Im Haus werden ausschließlich chronisch mehrfachabhängige Männer untergebracht. Die Unterbringung in Mehrbettzimmern birgt somit zunehmend Konfliktpotential. Mit der vorgesehenen Zimmerplanung „entspannt“ sich die Wohn- und Betreuungssituation vor Ort enorm.

Gemäß den Forderungen nach § 50 Sächsische Bauordnung müssen Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen barrierefrei erschlossen sein.

Das Gebäude ist gegenwärtig über keinen der vorhandenen Eingänge barrierefrei erreichbar. Die Geschosse sind zudem nur über die Treppe des zentralen Treppenhauses begehbar und somit nicht barrierefrei erschlossen. Der Haupteingang ermöglicht zwar ein ebenerdiges Betreten des Gebäudes, allerdings befindet sich die Ebene der Räume im Erdgeschoss circa 50 cm oberhalb und kann nur über eine Treppe mit 3 Steigungen erreicht werden. Am Nebeneingang befindet sich eine Treppe mit 4 Steigungen zur Überwindung des Höhenunterschiedes.

Zur barrierefreien vertikalen Erschließung des Gebäudes soll ein Aufzug errichtet werden. Da sich innerhalb der Gebäudehülle kein zufriedenstellender Aufstellungsort für den Aufzug finden lässt, ohne dass die Nutzbarkeit von Räumen eingeschränkt wird, besteht nur die Möglichkeit der Errichtung außerhalb der Gebäudehülle.

In Verbindung mit den Fluren des Bestandes ergibt sich als möglicher Aufstellungsort die nordöstliche Giebelseite. Hier lässt sich in Verlängerung der Flure vor der Fassade ein Außenaufzug errichten. Abgesehen vom Keller- oder Dachgeschoss lassen sich mit relativ geringem Aufwand alle Geschosse barrierefrei erschließen.

Das Gebäude in der Theklaer Straße ist entsprechend der Sächsische Bauordnung auf Grund der Größe seiner Nutzungseinheiten mit über 400 m² und der Höhe der obersten Geschossdecke von > 13 m in die Gebäudeklasse 5 einzuordnen und zusätzlich als Sonderbau einzustufen.

Da es nur ein Treppenhaus gibt, ist folglich auch nur ein baulicher Rettungsweg vorhanden. Dies ist nicht zuletzt aus brandschutztechnischer Sicht unzureichend, insbesondere im Hinblick auf das spezielle Bewohnerprofil. Bislang gibt es eine Sondervereinbarung mit der Feuerwehr, wonach der zweite Rettungsweg über die Rettungsgeräte der Feuerwehr sichergestellt ist. Diese Vereinbarung erlischt mit dem Umbau und der Grundsanierung des Gebäudes.

Die Schaffung eines Fluchttreppenhauses ist hinsichtlich des notwendigen Umbauaufwandes nur außerhalb der Gebäudehülle sinnvoll.

Aus Sicht des Brandschutzes wäre eine einfache zweiläufige Stahltreppe an der giebelseitigen Fassade als Fluchttreppe ausreichend. Diese Bauform wird aus gestalterischer Sicht jedoch vom Denkmalschutz abgelehnt.

Eine Gestaltung der Treppe als Spindeltreppe in Stahlbauweise wäre aus Sicht des Denkmalschutzes möglich. Diese Variante birgt allerdings auf Grund des speziellen Bewegungsablaufes und des Bewohnerprofils ein zu hohes Sicherheitsrisiko und kommt daher nicht in Betracht (wird auch vom Bauordnungsamt abgelehnt).

Eine andere Gestaltungsmöglichkeit des Fluchttreppenhauses bietet sich in der Kombination mit dem bereits beschriebenen, außen liegenden Aufzug. Das Treppenhaus wird umlaufend um den Aufzugsschacht ausgebildet. Der An- bzw. Austrittsbereich liegt vor den Türöffnungen des Aufzugs.

Das Fluchttreppenhaus und der Aufzug stellen einen separaten Baukörper, in Form eines geschlossenen Treppenhausturmes mit klarer räumlicher und gestalterischer Trennung vom Bestandsgebäude, dar.

Die Gebäudehülle ist aus energetischer Sicht unsaniert. Im Rahmen der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen werden einige Bauteile energetisch ertüchtigt.

  • Die oberste Geschossdecke zum nicht ausgebauten Dachraum wird mit einer deckenaufliegenden Dämmebene ertüchtigt. Hier ist gemäß § 9 EnEV in Verbindung mit Anlage 2 - Tabelle 1 ein U-Wert von 0,30 W/m²K einzuhalten.
  • Im Bereich der Fassade werden keine größeren Sanierungen durchgeführt. Da diese zudem unter Deckmalschutz steht, kommen hier, außer der Erneuerung der Fenster, keine Maßnahmen in Betracht.
  • Die Kelleraußenwände werden im Zusammenhang mit der Erstellung der Gründung für das Fluchttreppenhaus teilweise freigelegt. In diesem Zusammenhang wird die vertikale Abdichtung der Kelleraußenwände in diesem Bereich erneuert und eine Perimeterdämmung aufgebracht. Der laut EnEV erforderliche U-Wert liegt hier bei 0,30 W/m²K.
  • Die veraltete Heizungsanlage wird im Rahmen der Umbaumaßnahmen erneuert und gegen eine Anlage getauscht, die den aktuellen Anforderungen der EnEV entspricht.

Im Zuge der Gebäudesanierung muss auch die komplette technische Gebäudeausstattung erneuert werden. Die Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsinstallationen müssen komplett zurückgebaut und neu installiert werden, da diese nicht mehr den heutigen technischen, energetischen und brandschutztechnischen Anforderungen entsprechen.

Die Heizungsanlage besteht momentan aus zwei mit Heizöl betriebenen Kesseln und entspricht nicht mehr auf dem aktuellen Stand der Technik. Die Heizung soll im Zusammenhang mit der Sanierungsmaßnahme erneuert werden (Aufbau einer Gas-Brennwerttherme mit solarthermischer Anlage zur Trinkwassererwärmung).

Für die Durchführung der Umbaumaßnahmen gibt es zwei unterschiedliche planerische Ansätze. Entweder das gesamte Gebäude wird beräumt und alle Bewohner werden vorübergehend andernorts untergebracht oder der Grundriss bzw. das Gebäude wird in mehrere Bauabschnitte aufgegliedert und die Arbeiten werden etappenweise ausgeführt.

In Verbindung mit einem ausreichend hohen Personaleinsatz wären die Arbeiten bei einer kompletten Beräumung ca. zwei Monate schneller abgeschlossen als in der Entwurfsplanung dargestellt. Zudem würden die Baukosten geringer ausfallen, da Schutzmaßnahmen in Form von Staubschutzwänden und Bautüren eingespart werden könnten. Die Suche nach Ausweichobjekten erfolgt daher parallel zur Erstellung der Vorlage.

Bei der Bildung von Bauabschnitten müsste rund 1/3 der Bewohner für die Dauer des Umbaus andernorts untergebracht werden. Die im Gebäude verbleibenden Bewohner wären zudem einer erhöhten Staub- und Lärmbelastung durch die Arbeiten ausgesetzt.

Im Rahmen der Entwurfsplanung wurde eine Konzeption zur Gliederung der Baumaßnahme in Bauabschnitte erstellt. Diese sieht die vertikale Unterteilung des Gebäudes in insgesamt vier Bauabschnitte vor, wobei die Errichtung des Fluchttreppenhauses als Bauabschnitt keinen Einfluss auf die Belegung der Bewohnerzimmer hat.

Die übrigen drei Bauabschnitte teilen die Flächen des Bestandsgebäudes annähernd gleichmäßig auf. Die Sanierung der Sanitärräume ist auf die Bauabschnitte zwei und drei aufgeteilt, damit den Bewohnern auch während der Bauphase ausreichend Toiletten zur Verfügung stehen.

Durch die Teilung des Grundrisses in separate Bauabschnitte über alle Etagen des Gebäudes können die notwendigen vertikalen Strangarbeiten für Heizungs- und Sanitärinstallationen sowie Elektroinstallationen problemlos durchgeführt werden.

Bei einer Bildung von Bauabschnitten nach aktueller Planung müssten zehn Bewohner ausquartiert werden. Die verbleibenden Bewohner müssten zeitweise mit Doppelbelegung in den größeren Bewohnerzimmern auskommen und würden nach Fertigstellung eines Bauabschnittes in diesen umziehen. Die Gemeinschaftsräume können vorrübergehend als 2-Bettzimmer genutzt werden.

3.3              Nutzungsverbesserung durch die beabsichtigte Baumaßnahme

Die Sanierung und der Umbau des Gebäudes führen dazu, dass der Standort zur Unterbringung von chronisch mehrfachgeschädigten alkoholabhängigen und wohnungslosen Männern erhalten bleiben kann.

Zudem verbessert sich die Wohnsituation der Menschen, da die Unterbringung in Doppelzimmern weitestgehend aufgegeben werden kann. Die Unterbringung in Doppelzimmern führt tagtäglich zu sozialen Spannungen und Auseinandersetzungen zwischen den Bewohnern.

Durch die Schaffung der barrierefreien Zugänglichkeit können die Bewohner selbstständig, ohne fremde Hilfe, ihre Zimmer erreichen.

Die Erneuerung der Gebäudetechnik und die wärmeschutztechnische Ertüchtigung einiger Bauelemente führen zu sinkenden Verbräuchen und Heizkosten.

3.4              Eigentumsverhältnisse

Gemarkung

Leipzig

Flurstücknummer

727

Flurstücksgröße

3.684 m²

Eigentum

Stadt Leipzig,

Eigenbetrieb Städtisches Klinikum „St. Georg“ Leipzig

Erbbauberechtigte

keine

 

3.5              Energiekonzept

Im Punkt 3.2 wurde bereits erläutert, dass auf Grund des Denkmalschutzes keine vollständige energetische Sanierung des Gebäudes möglich und sinnvoll ist. Es werden einige Bauteile erneuert, die dann den erforderlichen Wärmeschutz der aktuellen Energieeinsparverordnung aufweisen werden (z. B. Erneuerung der Fenster). Damit werden die U-Werte entsprechend der Bauteilvorgaben der EnEV 2014 eingehalten.

Auch die Gebäudetechnik wird auf den neusten Stand gebracht, die Heizungsanlage (Heizung und Warmwasseraufbereitung) wird von Öl auf Gas- Brennwerttechnik umgestellt und erhält zusätzlich eine solarthermische Unterstützung.

3.6              Barrierefreies Bauen

Wie ebenfalls unter Punkt 3.2 erläutert, wird das Gebäude durch den geplanten Außenaufzug barrierefrei erschlossen. Der Aufzug erhält die erforderliche behindertengerechte Ausstattung nach DIN 18040, Teil 1.

Im Erdgeschoss werden zwei Bewohnerzimmer und ein Sanitärraum so ausgebildet, dass diese komplett barrierefrei nutzbar sind, alle Bewegungsflächen und sonstigen Anforderungen nach DIN 18040, Teil 1 werden eingehalten.

Auch die Bewegungsflächen in den Fluren und Gemeinschaftsräumen werden eingehalten. 

  1.                Finanzieller Aufwand

Im Rahmen der Entwurfsplanung wurde eine Kostenberechnung nach DIN 276 durch das Büro Wartenberg Ingenieure und GBS Ingenieurbüro (Kostengruppe 400) mit Datum vom 28.04.2017 erstellt.

KG

Bezeichnung der Leistung

Kosten in [€] brutto

200

Herrichten und Erschließen

0,00

300

Bauwerk - Baukonstruktion

1.199.520,00

400

Bauwerk - Technische Anlagen

527.886,37

500

Außenanlagen

5.000,00

600

Ausstattung

96.500,00

700

Baunebenkosten LP 1-9

330.901,19

 

zur Aufrundung

192,44

Summe

 

2.160.000,00

 

Die Kosten weichen von den Kosten, die im Rahmen eines Gutachtens ermittelt wurden und als Grundlage für den Planungsbeschluss dienten, erheblich ab.

Der Grund dafür ist wie folgt zu benennen:

  • Das Gutachten sah den Umbau des Erdgeschosses nicht vor.
  • Das Gutachten sah die Errichtung des Aufzuges nicht vor.
  • Das notwendige Fluchttreppenhaus muss auf Grund von Denkmalschutzauflagen aufwendiger gestaltet werden.
  • Die Schäden im Dach sind nach Holzschutzgutachten größer als erwartet.
  • Die Aufwendungen der technischen Gebäudeausrüstung sind größer als angenommen.
  • Es wurde keine Ausstattung geplant.
  • Die Baunebenkosten sind anteilig höher.

 

  1.                Finanzierungsplan

Im Rahmen der Erarbeitung der Vor- und Entwurfsplanung wurden auch mögliche Fördermöglichkeiten geprüft:

Kommunal-Investitionsgesetz

Bei der Stadt Leipzig wurde der Antrag gestellt, die Sanierungsmaßnahme auf die Maßnahmenliste der Stadt Leipzig im Rahmen des Kommunal-Investitionsgesetzes („Brücken in die Zukunft“) aufzunehmen. Hierzu erhielten wir einen ablehnenden Bescheid.

Förderung durch die KfW:

Die verfügbaren Fördermöglichkeiten für Unternehmen beschränken sich im Rahmen dieser Baumaßnahme seitens der KfW lediglich auf zinsvergünstigte Kredite für Einzelmaßnahmen der energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle und der Haustechnik (Heizungserneuerung).

Förderung durch SAB:

Es wurde sich nach Fertigstellung der Vorplanung zum Bauvorhaben darauf verständigt, dass ein Antrag auf Fördermittel bei der Sächsischen Aufbaubank (SAB) gestellt werden soll.

Das Programm „Investitionen Teilhabe“ der SAB fördert unter anderem Einrichtungen, Dienste und Angebote zur Förderung der Teilhabe und Integration für Menschen mit psychischen Erkrankungen sowie Suchterkrankungen.

Der Antrag wurde mit Posteingangsdatum vom 10.04.2017 bei der SAB registriert. Von der SAB wurden Unterlagen nachgefordert, die kurzfristig vom Eigenbetrieb beigebracht wurden.

Die Aufnahme auf die Prioritätenliste wurde mit Schreiben vom 07.06.2017 und 29.09.2017 von der SAB abgelehnt.

Darlehensfinanzierung:

Die Kosten werden nunmehr durch den Eigenbetrieb übernommen und über die  Aufnahme eines Darlehens im Unternehmensbereich Anlagenverwaltung refinanziert, da in dieser Sparte auch die Aktivierung des Anlagevermögens erfolgen wird.

Für die geplante Fremdfinanzierung durch den Eigenbetrieb ist eine Gesamt- Laufzeit von 20 Jahren vorgesehen. Hierfür wird aus Sicht des Eigenbetriebes das wirtschaftlichste und risikoärmste Angebot von insgesamt 6 angefragten Banken Berücksichtigung finden. Als Bewertungskriterien werden die Gesamtzinsbelastung und die Dauer der Zinsfestschreibung über die geplante Laufzeit vorgeschlagen.

Das unter diesen Kriterien wirtschaftlichste Angebot liegt aktuell von der DKB AG, mit einem Zinssatz von 1,531 % p.a. fest bis zum 30.11.2037 (gerechnet 20 Jahre ab Tag der Angebotserstellung), Tilgungsbeginn zum 30.01.2020, vor.

Das Darlehen soll für die Inanspruchnahme 2020 abgeschlossen werden. Es ist zu beachten, dass es sich bei den vorliegenden Finanzierungsangeboten derzeit um unverbindliche und frei bleibende Konditionen handelt, an die sich die Kreditinstitute aufgrund der aktuellen Kapitalmarktlage nicht binden können. Der endgültige Zinssatz wird erst im Rahmen des verbindlichen Kreditvertrages festgelegt. Zinsabweichungen von bis zu 10 % zu dem bereits vorliegenden, unverbindlichen Finanzierungsangebot sollen hierbei keiner neuen Beschlussvorlage im Rahmen einer Haushaltsvorlage unterliegen.

Nach Abschluss der Investition im Jahr 2021 soll der Kapitaldienst über die noch zu verhandelnde Leistungsvereinbarung (LV) mit dem Sozialamt finanziert werden. Hierbei werden die dann tatsächlich anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen veranschlagt.

 

Einordnung in die mittelfristige Haushaltsplanung

Jahr

2017

2018

2019

2020

Gesamt

Planung

78.000

0

0

0

78.000

Bau

 

0

0

2.082.000

2.082.000

Gesamt

78.000

0

0

2.082.000

2.160.000

VE kassenwirksam

78.000

0

0

2.082.000

2.160.000

Anteil Fördermittel

0

0

0

0

0

Anteil Eigenbetrieb (refinanziert über LV)

78.000

0

0

2.082.000

2.160.000

Jährl. Kredit-zinsen (refinanziert über LV)

0

0

0

33.000

33.000

 

 

  1.                Effektivität und Wirtschaftlichkeit
    1.           Folgekosten

Durch die Baumaßnahme entstehen lediglich Folgekosten durch die Errichtung des Aufzuges. Hier ist mit jährlichen Betriebskosten für Wartung, TÜV- Abnahme, Notruf und Reparaturen in Höhe von ca. 1.900,- € brutto zu rechnen.

Ansonsten ist durch die energetische Sanierung mit einer Verringerung der jährlichen Betriebskosten zu rechnen.

Die Mietaufwendungen für die Suchtberatungs- und -behandlungsstelle an einem neuen Standort sind ebenfalls zu berücksichtigen.

 

 

 

 

6.2              Aufwandsvergleiche

Die Planung der Maßnahme erfolgte kostenbewusst und unter Berücksichtigung des minimal notwendigen Aufwandes.

6.3              Arbeitsmarktpolitische Auswirkungen

Keine

  1.                Fristenplan

Leistungsphase

voraussichtlicher Beginn

voraussichtlicher Abschluss

Genehmigungsplanung

(Leistungsphase 4 nach HOAI)

Oktober 2018

Dezember 2018

Ausführungsplanung

(Leistungsphase 5nach HOAI)

Januar 2019

März 2019

Vorbereitung der Vergabe

(Leistungsphase 6 nach HOAI)

März 2019

April 2019

Vergabe

(Leistungsphase 7 nach HOAI)

Mai 2019

November 2019

Baudurchführung

 

Januar 2020

August 2020

 

  1.                Planungsbeteiligte

Leistungsbild nach HOAI

Planungsbeteiligte

 

Objektplanung nach § 33 

Wartenberg Ingenieure, Richterstr. 1, 04105 Leipzig

 

Freianlagen nach § 38 

Wartenberg Ingenieure, Richterstr. 1, 04105 Leipzig

 

Tragwerksplanung nach § 49

Wartenberg Ingenieure, Richterstr. 1, 04105 Leipzig

 

Technische Ausrüstung nach § 53

GBS Ingenieurbüro GmbH, Bünaustraße 7b,

04129 Leipzig

 

 

 



 

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Finanzielle Auswirkungen

 

 

nein

x

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

x

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

x

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:

Beteiligung Personalrat

x

nein

 

ja,

 

 

 

 

 

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Anlagen:

 

Anlage 1Planungsunterlagen, Entwurf

-          Lageplan mit zweitem baulichen Rettungsweg

-          Grundriss Kellergeschoss, Umbau

-          Grundriss Erdgeschoss, Umbau

-          Grundriss 1. Obergeschoss, Umbau

-          Grundriss 2. Obergeschoss, Umbau

-          Grundriss 3. Obergeschoss, Umbau

-          Grundriss Dachgeschoss, Umbau

-          Ansichten Neubau Fluchttreppenhaus

 

Anlage 2 Darstellung der Folgekosten gemäß DA OBM 41/2012

Anlage 3 Zins- und Tilgungsplan


 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Anlage 1.1 - Lageplan (345 KB)    
Anlage 2 2 Anlage 1.2 - Grundriss UG (415 KB)    
Anlage 3 3 Anlage 1.3 - Grundriss EG (564 KB)    
Anlage 4 4 Anlage 1.4 - Grundriss 1.OG (555 KB)    
Anlage 5 5 Anlage 1.5 - Grundriss 2.OG (550 KB)    
Anlage 6 6 Anlage 1.6 - Grundriss 3.OG (555 KB)    
Anlage 7 7 Anlage 1.7 - Grundriss DG (380 KB)    
Anlage 8 8 Anlage 1.8 - Neubau Fluchttreppenhaus (403 KB)    
Anlage 9 9 Anlage 2 - Darstellung der Folgekosten (376 KB)    
Anlage 10 10 Anlage 3 - Zins- und Tilgungsplan (104 KB)