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Vorlage - VI-DS-06591  

 
 
Betreff: Planungsbeschluss Teilsanierung und Teilerneuerung der Haustechnik im Gebäude "Haus zum Arabischen Coffe Baum"
Status:öffentlich (Vorlage entschieden)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:1. Dezernat Kultur
2. Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Beratungsfolge:
DB OBM - Vorabstimmung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters
FA Finanzen 1. Lesung
13.05.2019    FA Finanzen      
FA Stadtentwicklung und Bau 1. Lesung
21.05.2019    FA Stadtentwicklung und Bau      
FA Kultur 1. Lesung
24.05.2019    FA Kultur      
FA Finanzen 2. Lesung
27.05.2019    FA Finanzen      
FA Kultur 2. Lesung
07.06.2019    FA Kultur      
Verwaltungsausschuss Beschlussfassung
12.06.2019 
Verwaltungsausschuss ungeändert beschlossen   
SBB Mitte Anhörung
13.06.2019 
SBB Mitte ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Planungsbeschluss zur Maßnahme Teilsanierung und Teilerneuerung der Haustechnik im Gebäude Haus zum Arabischen Coffe Baum wird gefasst.
  2. Die Planungskosten bis zur Vorlage des Baubeschlusses (Leistungsphase 1-4 HOAI) betragen 80.000 €. Die Mittel sind im HH-Jahr 2019 im PSP-Element „Baumaßnahme Coffe Baum“ (7.0001548.700) veranschlagt.

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

 

Das Gebäude „Haus zum Arabischen Coffe Baum“ wurde letztmalig in den 1990er Jahren saniert und instandgesetzt. Ohne eine Teilsanierung und Teilerneuerung der zwischenzeitlich veralteten Haustechnik kann in dem Gebäude Gastronomie nicht mehr betrieben werden und bliebe das Museum geschlossen. Der Planungsbeschluss ist die Voraussetzung für die Planung, um die tatsächlichen Kosten zu ermitteln und den Bau- und Finanzierungsbeschluss vorlegen zu können.

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Finanzielle Auswirkungen

 

 

nein

X

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

X

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

X

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

X

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

Von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

2019

 

 

80.000

 

7.0001548.700

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

X

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

X

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:

Beteiligung Personalrat

X

nein

 

ja,

 

 

 

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses: - entfällt -

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Sachverhalt:


1. Einleitung

Das Haus zum Arabischen Coffe Baum, Kleine Fleischergasse 4, 04109 Leipzig, ist im Eigentum der Stadt Leipzig und dem Kulturamt als Fachliegenschaft zugeordnet. Das Gebäude, das in den 1990er Jahren grundhaft saniert und instandgesetzt wurde, steht unter Denkmalschutz; es ist das älteste Kaffeehaus Deutschlands und eines der ältesten Europas. Bis Ende 2018 beherbergte es auf mehrere Stockwerke verteilt, ein Restaurant und verschiedene Café-Räume. Neben dem Gastronomiebetrieb dient das Haus als Museum. Als Teil des Stadtgeschichtlichen Museums Leipzig wird eine Ausstellung zur Geschichte des Kaffees in Leipzig gezeigt. In 15 kleinen Räumen präsentiert das Museum Exponate aus 300 Jahren Kaffeekulturgeschichte. Das Gebäude, 1556 erstmals erwähnt, gilt als eine der Sehenswürdigkeiten in Leipzig.

Die gastronomisch genutzten Räume des Gebäudes wurden auf der Grundlage eines Pachtvertrages mit 20 Jahren Laufzeit bewirtschaftet. Während der täglichen Öffnungszeiten der Gaststätte konnten auch die Räume des Museums besichtigt werden. Voraussetzung für die Neuverpachtung der Gastronomie und die weitere Öffnung des Museums ist die Teilsanierung und Teilerneuerung der Haustechnik des Gebäudes. Ohne Umsetzung dieser Maßnahmen kann in dem Gebäude eine Gastronomie nicht mehr betrieben werden. Es wäre fraglich, ob eine wirtschaftliche Variante für das Museum gefunden werden könnte. Der bisherige Pächter hatte von seinem Vorschlagsrecht für einen neuen Pächter Gebrauch gemacht und im Einvernehmen mit der Stadt Leipzig einen Interessenten vorgeschlagen. Da es nicht möglich ist, den Betrieb ohne Pause fortzusetzen und die vorzunehmenden Baumaßnahmen zu einer Schließzeit führen, wurde sich auf eine öffentliche Ausschreibung des Gastronomiebetriebes parallel zum Planungsbeschluss verständigt.

 

 

2. Sachstand

2.1. Ableitung des Sanierungsbedarfs

Zur Vorbereitung des Pächterwechsels fand am 11.04.2018 eine Vor-Ort-Begehung mit dem Veterinär- und Lebensmittelaufsichtsamt (VLA), sowie am 18.05.2018 mit dem Arbeitsmedizinischen und Sicherheitstechnischen Dienst zur Gewährleistung der Einhaltung der Arbeitsstättenverordnung statt. Die im Ergebnis der Begehungen vorgelegte bauhygienischen Stellungnahme des VLA und der Bericht zum Arbeitsschutz fanden Eingang in die Aufgabenstellung einer baulichen und haustechnischen Machbarkeitsstudie.

Die Begehung des VLA sowie die Machbarkeitsstudie zeigen eine Reihe von Mängeln und technischer Veraltung auf, die zwingend vor einer neuen Verpachtung abgestellt werden müssen. Dazu zählen im Küchenbereich z.B. keine ausreichende „Schwarz-Weiß-Trennung“ (Trennung zwischen schmutzigen, keimbelasteten und sauberen Bereichen), Unstimmigkeiten zwischen der installierten Küchentechnik und der Lüftungsanlage. Zusätzlich müssen die Ablufthauben erneuert und das Lüftungssystem angepasst werden. Weiterhin wird im Zuge der Umstrukturierung der Küchenbereiche sowie zur Verringerung von Wärmelasten die Installation einer Zentralkälte für die Kühl- und Tiefkühltechnik empfohlen. Aus Sicht des Arbeitsschutzes sowie des VLA muss die Kühlung der Konditorei umgebaut werden. Die Sanitärbereiche in den Sozialbereichen sind teilweise nicht mehr funktionsfähig oder in einem schlechten Zustand. Arbeitsschutz und VLA fordern zudem nach Geschlechtern getrennte Sanitär- und Umkleidebereiche. Um den aktuellen Forderungen des Brandschutzes Genüge zu tun, muss die Fluchtwegbeschilderung erneuert und eine Türfeststellanlage eingebaut werden. Auch die Fassade muss instandgesetzt werden. Lose Fassadenteile mussten bereits mit Hilfe der Branddirektion (Feuerwehr) entfernt werden. Ohne die Sanierung und Instandsetzung erfolgt durch das VLA keine Genehmigung zur dauerhaften Wiederaufnahme der Neuverpachtung der Gastronomie. Die bestehenden Auflagen des VLA würden nur für eine übergangsweise Weiterbetreibung von etwa einem Jahr abgemindert werden können. Aus diesem Grund wurde eine Zwischenbetreibung verworfen.

 

2.2. Objektspezifische Anforderungen

Städtebauliche Einordnung

Das Haus zum Arabischen Coffe Baum befindet sich in der Leipziger Innenstadt.

Nutzungsverbesserung

Erst mit einer Instandsetzung kann in dem Gebäude überhaupt wieder eine Gastronomie betrieben werden. Zudem wird die Sicherheit für Besucher und die Ausstellungsobjekte deutlich verbessert. Die Gebäudesubstanz wird mit der Sanierung der Fassade langfristig gesichert.

Eigentumsverhältnisse

Das Objekt befindet sich im Eigentum der Stadt Leipzig.

Beteiligung von Kindern und Jugendlichen

nicht relevant

 

2.3. Flächenbedarf

Der Flächenbedarf ändert sich nicht bzw. ist keine Erweiterung möglich.

 

2.4. Bauliche Anforderungen

         Reparatur und Neuanstrich des Fassadenputzes

         Reparatur Fenster und Türen

         Umbau und Erneuerungen von Innenwänden

         Aufarbeitung von historischen Fußböden, Erneuerung von Bodenfliesen

         Erneuerung Abwasser- und Hebeanlagen

         Erneuerung Sanitäranlagen

         Anpassung Wärmeversorgung

         Erneuerung Lufttechnische Anlagen

         Erneuerung Sicherheitsbeleuchtung

         Anpassung Brandmeldeanlage

         Einbau zentrale Kälteanlage

 

Barrierefreies Bauen

Ein vorhandener Aufzug kann aufgrund der räumlichen Gegebenheiten nicht für eine behindertengerechte Erschließung der oberen Etagen genutzt werden. Der Einbau eines weiteren Aufzuges ist im Zuge dieser Maßnahme nicht vorgesehen.

Das Erdgeschoss ist weitgehend barrierefrei; die vorhandene behindertengerechte Toilette wird erneuert.

 

 

2.5. Baukosten

 

Es liegt eine Kostenschätzung nach DIN 276 auf der Grundlage einer Machbarkeitsstudie vor (Stand 07/2018). Danach ergeben sich geschätzte Gesamtkosten in Höhe von ca.1,36 Mio.. In der Kostenschätzung ist bereits berücksichtigt, dass der potenzielle Pächter die Kosten für die Erneuerung der Küchentechnik trägt. Die tatsächlichen Kosten werden mit der Umsetzung des Planungsbeschlusses ermittelt.

 

 

2.6. Effektivität, Wirtschaftlichkeit, Kostenvergleich

 

Variantenvergleich

Im Rahmen der Planung wird geprüft, ob eine Zugänglichkeit des Museums während der Baumaßnahme möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Vergleich Neubau – Sanierung

trifft nicht zu

Aufwandsvergleiche

trifft nicht zu

Folgeeffekte

In Folge der Sanierung und Instandsetzung entstehen keine höheren Wartungskosten.

 

 

2.7. Einsatz von Fördermitteln

 

Die Finanzierung der Gesamtmaßnahme ist vollständig durch die Stadt Leipzig sicherzustellen. Das Gebäude steht auf der Denkmalliste des Freistaates Sachsen. Die Sanierung des Gebäudes wurde bereits einmal mit Mitteln des Förderprogramms "Städtebaulicher Denkmalschutz" gefördert. Eine wiederholte Förderung ist nicht möglich, zudem endet das Förderprogramm im Jahr 2019.

Eine Förderung aus dem "Landesprogramm Denkmalpflege" des Freistaates Sachsen ist nicht möglich. Reine Instandsetzungen, wie der Neuanstrich der Fassade, sind ebenso wenig förderfähig, wie die Erneuerung der Haustechnik.

 

Somit stehen keine Fördermittel zur Verfügung

 

 

2.8. Finanzierungsplan

 

Haushaltsjahr

2019

2020

PSP-Element

7.0001548.700

SK 7851 1000

   500.000,00 €

 

   660.000,00 €

aus Einnahmen Gästetaxe (VI-DS-06662)

 

 

 

Im Haushalt 2019 sind 500.000 € eingestellt. Weitere Mittel in Höhe von 660.000 € werden aus Einnahmen aus der Gästetaxe bereitgestellt werden.

 

 

2.9. Fristenplan

 

Die Planung (Entwurfsplanung) soll im 2. Quartal 2019 beauftragt werden. Für die Anfertigung der Entwurfsplanung werden ca. 80.000 € benötigt, die aus den eingestellten Haushaltsmitteln 2019 finanziert werden.

Die Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe sollen im Jahr 2019 umgesetzt werden. Die daran anschließende Bauausführung wird 2020 abgeschlossen. Der Pächter könnte seine Küchen- und Gastronomietechnik im IV. Quartal 2020 einbauen, so dass das Objekt zum Jahresbeginn 2021 wiedereröffnet werden könnte.

 

 

  • Ausführungsplanung bis 30.06.2019
  • Baubeschluss bis 30.09.2019
  • Ausschreibung und Vergabe bis März 2020
  • Baudurchführung von April bis November 2020
  • Einbau Küchentechnik (durch Pächter) bis Dezember 2020

 

 

2.10. Folgen bei Nichtbeschlussfassung

Das Haus zum Arabischen Coffe Baum ist eine touristische Attraktion in Leipzig. Eine erneute Betreibung des Restaurants ist ohne Abstellung der Mängel ausgeschlossen. Das Restaurant bliebe geschlossen; eine jahrhundertlange Tradition würde aufgegeben bzw. unterbrochen werden. Für das Museum müsste eine andere Form der Betreibung gesucht werden, die mit zusätzlichen, nicht eingeplanten Kosten verbunden wäre.

Die Voraussetzungen zur Wiederherstellung der Arbeitsplätze in der gastronomischen Einrichtung würden nicht geschaffen werden.

Die Stadt Leipzig würde auf die jährlichen Einnahmen verzichten.