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Vorlage - VI-F-05488-AW-01  

 
 
Betreff: Stand der Sanierung und Umgang mit Mieter*innen von LWB-Objekten in Connewitz und der Südvorstadt
Status:öffentlich (Vorlage abgeschlossen)Vorlage-Art:schriftliche Antwort zur Anfrage
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VI-F-05488
Beratungsfolge:
Ratsversammlung mündliche Beantwortung

Sachverhalt
Anlage/n

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Sachverhalt:

 

Die Fragen können mit einer Zuarbeit der Geschäftsführung der Leipziger Wohnungsbaugesellschaft folgendermaßen beantwortet werden:


Frage 1: Die Sanierung welcher Häuser wurde bis dato begonnen und abgeschlossen? Welche Sanierungen sind kurz-, mittel- und langfristig geplant, welche davon im leeren Zustand und welche durch Strangsanierung? Wie hat sich die Miete in den bereits sanierten Objekten entwickelt? Wie viele Mieter*innen sind infolge der Sanierungen wieder in die Wohnungen eingezogen und wie viele verzogen?

 

Die Sanierung der Brandvorwerkstraße 62-64 und der Hardenbergstraße 4-6 wurde Anfang dieses Jahres beendet. Es handelte sich um eine komplexe Baumaßnahme. Das heißt unter anderem, dass umfassende Grundrissänderungen vorgenommen wurden. So konnten wir neben Zwei-Raum-Wohnungen auch größere Familienwohnungen mit drei und vier Räumen, für die es einen großen Bedarf gibt, schaffen. Alle 24 Wohnungen haben einen Balkon erhalten und die Häuser wurden umfangreich energetisch saniert. Die Sanierung erfolgte im unbewohnten Zustand. Zwei frühere Mieter erwägen den Wiedereinzug.

Gemäß Aufsichtsratsbeschluss werden wir in der Hardenberg-/Brandvorwerkstraße im Durchschnitt für zehn Euro pro Quadratmeter vermieten. Die Durchschnittsmiete lag vor der Sanierung bei 3,71 EUR / qm.

 

Im zweiten Quartal soll zudem die Instandsetzung/-haltung der Bornaischen Straße 98 beendet werden. Dort entstehen einfach ausgestattete Wohnungen für das Jugendwohnprojekt „Krähenhütte“ des Jugendhaus Leipzig e.V. Bereich Südpol, welches von der LWB seit vielen Jahren unterstützt wird.
 
Als nächstes Projekt folgt die Richard-Lehmann-Straße 39-43. Hier werden keine Grundrissänderungen vorgenommen. Sowohl Alt- als auch Neumieter können sich mit Muskelhypothek bei Leistungen im eigenen Wohnbereich beteiligen, die Mieten werden entsprechend des anderen Standards niedriger bleiben. Dies hat der Aufsichtsrat der LWB am 30. November 2017 beschlossen.
 
Die weiteren Objekte sind noch nicht konkret in der Planung.


In der Richard-Lehmann-Straße liegt die Miete vor Sanierung bei 3,58 EUR / qm und in der Bornaischen Straße lag sie bei Auszug der letzten Mieter zwischen 2,69 - 3,15 €/m² (Mieten aus den 90er Jahren, seit 2001 keine Wiedervermietung nach Wohnungskündigung mehr, da die Wohnungen nicht in einem vermietbaren Zustand waren).

 

Die Mietansätze vor Sanierung der Objekte sind Ausdruck der damaligen Lage des Wohnungsmarkes, die in einer längerfristigen Konsequenz zu der heute vorhandenen maroden Bausubstanz dieser Objekte führte da mit diesen Mietansätzen keine kostendeckende  Bewirtschaftung im Sinne von substanzerhaltenden Maßnahmen möglich war.

 

Grundsätzlich beinhaltet die Strategie der LWB zur Sanierung ihrer Objekte im Süden der Stadt unterschiedliche Qualitäten -  sie reicht von der Komplexsanierung bis zur einfachen Sanierung. Dabei handelt es sich auch bei den Komplexsanierungen um KEINE Luxussanierungen. Vielmehr werden hier unter anderem durch Grundrissänderungen benötigte Angebote (z.B. Familienwohnen) und z.B. durch Dachausbauten etc. zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

 

Bei den im Süden zu sanierenden Beständen handelt es sich um ca. 340 von insgesamt 3.218 hier von der LWB gehaltenen Wohnungen, von denen mehr als 33% KdU-fähig sind. Es sind keine Modernisierungen, die auf eine intakte Bausubstanz aufsetzen würden, vielmehr ist hier deren grundhafte Sanierung zum Erhalt der Bausubstanz notwendig.

 

Gesetzliche Auflagen (z.B. energetische Vorgaben) und die Qualität der vorhandenen Bausubstanz haben wesentlichen Einfluss auf die vorzunehmenden Maßnahmen und damit auf die Aufwendungen. Für die Baukosten zeichnet sich zudem ein weiterhin steigender Trend ab. Um die Baumaßnahmen wirtschaftlich realisieren zu können, bedarf es eines entsprechenden Mietansatzes nach Sanierung. Auch nach der Sanierung defizitäre Objekte müssen durch andere Objekte im Gesamtportfolio der LWB quersubventioniert werden, auch von daher benötigt die LWB die Objekte, die wirtschaftlich vermietet werden können.

 
Frage 2: Wurde in Bezug auf die beabsichtigte Sanierung der Richard-Lehmann-Straße 39 - 43 bereits des Gespräch mit den Mieter*innen gesucht? Wenn ja, mit welchem Ergebnis? Wurde/wird die Sanierung mit den Mieter*innen dort umgesetzt, und inwiefern kann dies als “Pilotprojekt“ für die anderen Sanierungsmaßnahmen im Leipziger Süden fungieren, wie im Antwortbrief der LWB-Geschäftsführung auf den Offenen Brief von betroffenen Mieter*innen vom 27.3.2017 ausgeführt?

 

Unmittelbar nach dem o.g. Aufsichtsratsbeschluss für die Richard-Lehmann-Straße hat die LWB selbstverständlich das erneute Gespräch (eine erste Information fand bereits 2016 statt) mit den fünf Mietparteien gesucht. Die Gespräche fanden kurz vor Weihnachten 2017 statt. Wir können über ein gutes Interesse am Übernehmen von Eigenleistungen (die sogenannte Muskelhypothek) berichten. Die Möglichkeit einer Detailabstimmung vor Ort wurde von drei Mietparteien genutzt. Bei einigen Mietern gibt es Überlegungen bzgl. eines Umzugs innerhalb des Objektes.
 
Die Erfahrungen aus diesem Vorhaben werden wir in weitere Sanierungen einfließen lassen.
 
Frage 3: Wie hoch ist der Leerstand in allen betroffenen Häusern? (bitte pro Objekt angeben)

 

Der Leerstand liegt in den betroffenen Objekten aufgrund der mangelhaften Gebäudesubstanz im Schnitt bei etwa 50 % (siehe hierzu unser Antwortschreiben vom 27.03.2017 auf den ersten Offenen Brief).
 
Frage 4: In einem zweiten Offenen Brief vom 23.8.2017 forderten Mieter*innen der betroffenen Objekte die Einsetzung einer Arbeitsgruppe „Mieter*innenfreundliche Sanierung/ Modernisierung der LWB-Bestände im Leipziger Süden“, in der sie angemessen vertreten sein wollen, einerseits, die Zusage KdU-fähiger und preisgünstiger Mieten auch nach Sanierungen/Modernisierungen andererseits. Wie positioniert sich die LWB-Geschäftsführung zu diesen Forderungen?

 

In unserem Antwortschreiben auf den von Frau Nagel benannten zweiten Offenen Mieterbrief haben wir die Mieter gebeten, uns hausweise Ansprechpartner für eine objektgenaue Kommunikation zu benennen. Bislang wurden uns keine Mietervertreter benannt. Nach wie vor stehen wir für die Kommunikation zur Verfügung.
 
Frage 5: Inwiefern können Landesmittel für Wohnungsbauförderung gemäß der Richtlinie für gebundenen Mietwohnraum für die Sanierung der in Rede stehenden Objekte genutzt werden?

 

Es ist geplant, für die Sanierung in der Richard-Lehmann-Straße Fördermittel gemäß der Richtlinie für gebundenen Mietwohnraum in Anspruch zu nehmen. Der Fördermitteleinsatz wird selbstverständlich für jedes Objekt geprüft. 

 

Zur Information: Die Richtlinie gebundener Mietwohnraum führt aus, dass Maßnahmen an Wohnungen nur förderfähig sind, wenn die Gesamtkosten für bauliche Maßnahmen an Wohnungen ohne Kosten des Grundstücks und Grunderwerbskosten im Falle einer Sanierung 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht über- und 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht unterschreiten. Die Wohnungen müssen zudem leer sein. Weitere Bedingungen der Richtlinie wie z.B. Wohnflächengrößen, Vermietung an Personen mit gültigem Wohnberechtigungsschein usw. sind einzuhalten.

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