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Vorlage - VI-DS-05365  

 
 
Betreff: Nutzbarmachung des Objektes Lindenthaler Straße 61 - 65 für die Kultur- und Kreativwirtschaft
Status:öffentlich (Vorlage freigegeben)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:1. Dezernat Kultur
2. Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
3. Dezernat Wirtschaft und Arbeit
Ziele:1. nicht relevant
 4. Hinweis: Finanzielle Auswirkungen
Beratungsfolge:
Dienstberatung des Oberbürgermeisters
FA Finanzen 1. Lesung
03.12.2018    FA Finanzen      
FA Wirtschaft und Arbeit Vorberatung
04.12.2018    FA Wirtschaft und Arbeit      
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Vorberatung
06.12.2018    FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule      
SBB Nord Vorberatung
13.12.2018 
AUSFALL SBB Nord (vertagt auf 10.01.2019)      
FA Kultur Vorberatung
FA Finanzen 2. Lesung
10.12.2018    Sondersitzung FA Finanzen      
Ratsversammlung Beschlussfassung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

 

Beschlussvorschlag:

 

1)      Die Liegenschaft Lindenthaler Straße 61-65 wird zur Nutzung für Kultur- und Kreativ-
schaffende entwickelt und ab 2019 zur Untervermietung an Künstler, Kreativschaffende und Weitere bereitgestellt.

 

2)      Die notwendigen Haushaltsmittel für die Mietzahlungen an den Eigentümer des Objektes i.H.v. 686.000 € p.a. sind im Haushaltsplanentwurf 2019/2020 berücksichtigt. Die mit der Umnutzung der Liegenschaft verbundenen Erträge und Aufwendungen gemäß Anlage 3 Variante 1 werden bestätigt.

a)      Der prognostizierte Zuschussbedarf erhöht sich im Haushaltsjahr 2019 auf 700.300 €. Die Mehraufwendungen i.H.v. 14.300 € werden innerhalb des Budgets des Sozialamts gedeckt (BE 50_313_zw).

b)      Der prognostizierte Zuschussbedarf im Haushaltsjahr 2020 vermindert sich auf 566.000 €.

 

3)      Die Erträge und Aufwendungen für die Jahre 2021ff. entsprechend Anlage 3 werden zukünftig innerhalb des Budgets des zuständigen Fachamtes finanziert und durch das Fachamt entsprechend bei der Haushaltsplanung berücksichtigt.

 

4)      Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LGH Service GmbH einen Untermietvertrag abzuschließen.

 

5)      Die LGH Service GmbH wird vom Vermietungsrisiko freigestellt.

 

6)      Der Oberbürgermeister stellt sicher, dass eine nicht kostendeckende Miete für Künstler und Kreativschaffende bzw. weitere Nutzer, die einen Untermietvertrag für das Objekt Lindenthaler Straße 61-65 abgeschlossen haben, im jährlichen Zuwendungsbericht dokumentiert wird.

Zusammenfassung

 

Anlass der Vorlage:

 

  Rechtliche Vorschriften        Stadtratsbeschluss       Verwaltungshandeln

 

  Sonstiges:

 

Mit der Vorlage soll die Entscheidung darüber getroffen werden, das ursprünglich für die Unterbringung von Geflüchteten vorgesehene und nicht für diese Zwecke genutzte Objekt Lindenthaler Str. 61-65 für Kultur- und Kreativschaffende nutzbar zu machen. Das Amt für Wirtschaftsförderung, das Sozialamt, das Kulturamt und die LGH Service GmbH einigten sich auf ein mögliches Verfahren zur Realisierung. Die Stadt Leipzig schließt mit der LGH Service GmbH einen Untermietvertrag ab. Diese agiert gegenüber den Mietern aus Kultur- und Kreativwirtschaft sowie potentiellen Ankermietern als Vermieter. Mit der Vermietung des Objektes können die aufgrund des derzeitigen Leerstandes der Immobilie entstehenden Zuschussbedarfe reduziert und dem hohen Bedarf nach kreativen Freiräumen begegnet werden.

 

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1.   Eilbedürftigkeitsbegründung

Der Stadtverwaltung liegen mehrere Interessenbekundungen zur Anmietung von Teilflächen im Objekt Lindenthaler Straße 61-65 vor. Um die ersten Mietverträge im Januar 2019 abschließen zu können und somit die finanziellen Aufwendungen der Stadt zu reduzieren, soll eine Entscheidung zur Nutzbarmachung des Objektes für die Kultur- und Kreativwirtschaft in der Ratsversammlung im Dezember 2018 erfolgen.

Aufgrund umfangreicher Abstimmungsbedarfe innerhalb der Verwaltung konnte die Vorlage nicht fristgerecht vorgelegt werden.

 

 

2.   Sachverhalt

2.1      Anlass

Im Rahmen der öffentlichen Suche nach Immobilien, die nach entsprechendem Umbau als Unterkunft für Geflüchtete genutzt werden können, wurde der Stadtverwaltung im Sommer 2015 das Objekt Lindenthaler Str. 61-65 durch den Eigentümer Dinnebier Automobile GmbH angeboten. Zwischen der Stadt Leipzig und dem Eigentümer wurde für das gesamte Objekt ein Mietvertrag für die Dauer von 12 Jahren abgeschlossen.

 

Ursprünglich sollte die Nutzung des Objektes ab Mitte 2016 möglich sein, jedoch verzögerte sich die bauliche Herrichtung deutlich. Die Liegenschaft wurde am 28.08.2017 der Stadt Leipzig übergeben und steht seitdem als Reservekapazität zur Unterbringung von Geflüchteten zur Verfügung. Die monatliche Miete beträgt 54.035,97 EUR.

 

Vor dem Hintergrund, dass die vorhandenen Unterbringungskapazitäten den Bedarf übersteigen, wurde der Standort nicht für die Unterbringung Geflüchteter in Betrieb genommen. Entsprechend dem Beschluss des Oberbürgermeisters VI-DS-05463 „Anpassung von Kapazitäten für die Unterbringung von Geflüchteten 2018/2019“ vom 16.04.2018 wurden alternative Nutzungen geprüft.
 

Die Prüfung hat ergeben, dass der Eigentümer grundsätzlich ein Interesse daran hat, das Mietverhältnis mit der Stadt Leipzig fortzusetzen. In Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten entstehen der Stadt Leipzig bei weiterem Leerstand der Immobilie in den Jahren 2019-2029 Gesamtaufwendungen in Höhe von 7,5 Mio. EUR (Miete inkl. Betriebs- und Nebenkosten, vgl. Anlage 3, Variante 3).

 

Aus oben genannten Gründen wurde geprüft, wie das Objekt in der vorgesehenen Laufzeit anderweitig genutzt werden kann.  
 

 

2.2      Strategische Ziele

2008 konstatierte der Kulturwirtschaftsbericht Sachsen, dass der sächsische Kunstmarkt in der internationalen Wahrnehmung der bekannteste Bereich der Kultur-  und Kreativwirtschaft im Freistaat ist. Hervorgehoben wird zu diesem Zeitpunkt noch, dass die  guten Standortfaktoren, wie geringe Mieten und niedrige Lebenshaltungskosten, positiv auf die Akteure vor Ort wirken.[1]

Das dynamische Bevölkerungswachstum und die steigende Nachfrage nach Flächen für Wohnen und Gewerbe in Leipzig führt jedoch dazu, dass das Angebot an preiswerten, geeigneten Atelier- und Wohnräumen sowie alternativen Projekträumen auch für Kultur- und Kreativschaffende schrumpft. Das Kulturamt und das Amt für Wirtschaftsförderung verzeichnen in den letzten Jahren einen zunehmenden Bedarf an bezahlbaren Räumen für einzelne Künstler/-innen, Kreativschaffende und die Kreativwirtschaft. Im Fachkonzept Kultur des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (INSEK, C 2.6) wird daher der Bedarf an kreativen Freiräumen besonders herausgestellt und für die Schwerpunkträume als Zielmaßnahme definiert.

Das Amt für Wirtschaftsförderung identifiziert die Medien- und Kreativwirtschaft als eines der fünf wichtigen Wirtschaftscluster in Leipzig (neben den Clustern Automobil & Zulieferindustrie, Logistik, Energie & Umwelttechnik und Gesundheitswirtschaft & Biotechnologie). Das Cluster verfügt gegenüber anderen Branchen über eine besondere Wirtschaftskraft und Zukunftsfähigkeit. So wuchs die Beschäftigung im Cluster seit 2010 um 23 % auf 30.882 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und konnte 20 % mehr Unternehmen (2017 – 4.622) aufweisen. Das BMWi bestätigt zudem die hohe Innovationskraft der Kreativwirtschaft in seiner Studie zu nichttechnischen Innovationen.
Innovativ-kreative Lösungsansätze werden für die Zukunft eine wichtige Rolle spielen (im Zuge von Digitalisierung, Industrie 4.0 und gesellschaftlichen Veränderungen). Diesem potentiellen Wachstum kann durch vorhandene Raumangebote (wie zum Beispiel dem privat betriebenen Tapetenwerk oder dem Coworking Space Basislager) nicht mehr vollumfänglich entgegengekommen werden (Auslastungsquote von beinahe 100 %). Doch gerade Gründer/-innen aus der Kreativwirtschaft benötigen bezahlbare Räume während der Start- und Wachstumsphase.

Ob sich Künstler/-innen tatsächlich dauerhaft am Kunstmarkt etablieren können, ist von vielen fördernden Faktoren und Umständen abhängig. Ein Faktor können preiswerte Atelierräume sein, die bildenden Künstler/-innen eine tragfähige Arbeitsbasis bieten und die Ausübung ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit fördern. Im Schlussbericht der Enquete-Kommission „Kultur in Deutschland“ wird betont, dass preiswerte Wohn-, Arbeits- und Ausstellungsräume ein wesentlicher kultur- und kreativwirtschaftlicher Ansiedlungsfaktor sind - neben dem vorhandenen öffentlichen kulturellen Angebot und den bestehenden Kulturwirtschaftsunternehmen einer Region.[2]

Dem Zwischenbericht zum Zweiten Kulturwirtschaftsbericht vom 19.12.2017 sind aktuelle Zahlen zum Einkommen der Berufskünstler/-innen in Sachsen zu entnehmen. Die gesamten Erwerbstätigen in dem Segment „Kunstmarkt“ haben in Sachsen zu zwei Dritteln ein Jahresumsatz von weniger als 17.500 Euro. Die meisten der ca. 1.500 bildende Künstler/-innen in der Region Leipzig leben, laut dem Bund Bildender Künstler e. V. (BBKL), der größten Künstlervereinigung in der Stadt Leipzig und Leipziger Raum, von ca. 850 bis 1.000 € verfügbaren Einkommen monatlich.

Nachfragen nach preiswerten Ateliers gibt es nicht nur von den jährlich 40 bis 60 Absolvent/-innen der Hochschule für Grafik und Buchkunst, sondern von Künstler/-innen fast jedes Lebensalters, da diese beständig von einem geringen Einkommen leben müssen. Leipzig zieht darüber hinaus auch auswärtige Künstler/-innen an, die sich in die hiesige Kunstszene integrieren wollen. Doch auch diese sind in der Regel auf günstige Ateliers angewiesen.

Im Fokus der von Krea­ti­ves Leip­zig e. V. initi­ier­ten regel­­ßi­gen Koordinierungstreffen für die Leip­zi­ger Kul­tur- und Krea­tiv­wirt­schaft steht der Aus­tausch zu zen­tra­len The­men der Bran­che. Ständige Mitglieder sind neben dem Krea­ti­ves Leip­zig e. V. das Amt für Wirt­schafts­för­de­rung, das Kulturamt, das Amt für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nungs­bau­för­de­rung, die Indus­trie- und Han­dels­kam­mer und die Hand­werks­kam­mer. 2018 bildet das Thema preisgünstige Arbeitsräume einen wesentlichen Schwerpunkt der Treffen.

Die Liegenschaft Lindenthaler Straße 61-65 mit einer Gesamtfläche von ca. 10.000 m² und einer geplanten Unterbringungskapazität von 220 Personen kann den bestehenden Bedarf erheblich abfedern - vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen entsprechen den Vorstellungen der Zielgruppen Künstler/-innen, Kreativschaffende und Kreativwirtschaft.

Das Objekt wurde für die Aufnahme von Geflüchteten nach allen geltenden Standards hergerichtet und ist bezugsfertig. Die Räume sind unterschiedlich groß. Auf Wunsch können Leichtbauwände entfernt oder verändert werden und Räume den Bedürfnissen der Mieter/-innen angepasst werden. Neben der Nutzung als Atelier- und Lagerräume bzw. Archivräume sind die Räume für Gründer/-innen künstlerisch aktiver Unternehmen, für Co-Working-Konzepte und als Büroräume verwendbar. Um die Attraktivität der Immobilie für Kreativschaffende aus dem Bereich Informations- und Kommunikationstechnologie sowie Werbung und Öffentlichkeitsarbeit zu erhöhen, stellt die Stadt Leipzig die hierfür notwendige Erstverkabelung für Internet und Telefonie sicher.  

Es gibt Flächen, die für Ausstellungen genutzt werden könnten, Werkstatt- oder Lagerbereiche, überdachte Hofsituationen, grüne Freiflächen, einen großen Parkplatz, gute Anliefermöglichkeiten, einen Fahrstuhl und viele Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung.
Gelegen ist das Objekt relativ nah zur Innenstadt. Eine S-Bahn-Haltestelle befindet sich praktisch vor der Tür.

Vertreter/-innen der Kreativwirtschaft empfehlen, im Objekt ein Mischgewerbe zu platzieren: Künstler/-innen, Agenturen, kleine Firmen – möglichst auch ein Mix aus alteingesessenen und neuen Unternehmen. Ebenso wäre ein oder mehrere sogenannter „Ankermieter“ von Vorteil, die als beständige „Zugpferde“ weitere Mieter/-innen anziehen können.

Aktuelle Gespräche mit potentiellen Mieter/-innen haben deutlich gemacht, dass Interesse an stabilen Mietverträgen mit einer Dauer von zehn Jahren und darüber hinaus bestehen.

Dieser Ort für Kultur und Kreativwirtschaft würde die kulturelle Infrastruktur des Stadtteils (u.a. Heinrich-Budde-Haus, Anker) sehr gut ergänzen, sowie die Lebensqualität und die Vitalisierung des Areals steigern.

 

2.3      Operative Umsetzung

Das Sozialamt, das Amt für Wirtschaftsförderung, das Kulturamt und die LGH Service GmbH einigten sich im Juli 2018 auf ein mögliches Verfahren.

Ein Objekt in dieser Größe, mit den aktuellen Standards und dem Anspruch, Mieter/-innen aus dem kreativen Bereich, Einzelkünstler/-innen, Künstlergruppen und Firmen aus der Kreativwirtschaft zu gewinnen, muss vor Ort professionell betreut werden.

Der Eigentümer wünscht, dass die Stadt Leipzig Mieter des Objektes bleibt. Die Stadt Leipzig schließt deshalb zunächst mit der LGH Service GmbH einen Untermietvertrag ab. Diese agiert gegenüber den Mietern aus Kultur- und Kreativwirtschaft sowie potentiellen Ankermietern als Vermieter.
Die Zustimmung des Eigentümers zur Untervermietung der Liegenschaft liegt vor.

Für die Liegenschaft muss eine Umnutzung von Wohnen auf Gewerbe erfolgen.
Bei den vorhandenen geprüften hohen Baustandards sowie der Beibehaltung der baulichen Situation ist diese Umwidmung schnell möglich.

Die notwendigen Haushaltsmittel für die Mietzahlungen sind bis einschließlich 31.12.2020 beim Sozialamt veranschlagt. Bei Zuordnung der Liegenschaft zu einem anderen Fachamt erfolgt eine entsprechende Einordnung der Haushaltsmittel.

Die LGH Service GmbH wird vom Vermietungsrisiko freigestellt, da es Grenzen bei der Gestaltung des Mietpreises für die gewünschte Zielgruppe gibt.
Die reale Miete, die sich durch den Mietvertrag Stadt Leipzig – Dinnebier Automobile GmbH ergibt, entspricht 7,90 EUR kalt plus Betriebskosten i. H. v. ca. 2,50 EUR pro Quadratmeter. Dieser Preis kann nicht durch Vermietungen an Kultur-/Kreativwirtschaft  erwirtschaftet werden.

Um die Einmietung in die Immobilie für Künstler/-innen, Kreativschaffende und Kreativwirtschaft attraktiv zu gestalten, muss auf deren wirtschaftliche Möglichkeiten eingegangen werden.
Nach allen vorliegenden Informationen ist einzuschätzen, dass der Bedarf an Flächen für kulturelle Nutzungen durch einzelne Künstler/-innen bei einem Quadratmeterpreis von maximal 5,00 EUR warm (möglichst 4,50 EUR warm) sehr groß ist.

Die Kreativwirtschaft würde, nach Auskunft des Amtes für Wirtschaftsförderung und der Leipziger Gewerbehof Service GmbH, bei einem Quadratmeterpreis von 5,00 EUR kalt plus Betriebskosten i. H. v.  2,50 EUR Interesse anmelden.

Diese Miethöhen sind das Ergebnis aus Gesprächen mit Künstler/-innen, Vertreter/-innen der Kreativwirtschaft, dem Amt für Wirtschaftsförderung und dem Bund Bildender Künstler Leipzig bei Besichtigungen der Immobilie. Höhere Mieten sind für Künstler/-innen und die Kreativwirtschaft nicht interessant und würden keinen Anreiz für einen Zuzug bieten.
 

Damit resultieren hinsichtlich der Miethöhen folgende Vorgaben für die LGH:

Geplante Miete pro m² warm bei Nutzung als Künstleratelier:          5,00 EUR

Geplante Miete pro m² warm bei Nutzung durch Kreativwirtschaft:  7,50 EUR

Die LGH Service GmbH soll sich einerseits an diesen Richtwerten orientieren, sie hat aber andererseits auch Verhandlungsspielräume gegenüber potenten Mietinteressenten und den sogenannten „Ankermietern“. Im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgt eine individuelle Prüfung hinsichtlich der jeweiligen wirtschaftlichen Kräfte und Verhältnisse (Vermeidung von Unbilligkeit im Sinne von § 163 AO).

In den Mietverträgen, die die LGH Service GmbH mit den Nutzern abschließt, wird der gewährte Mietnachlass dokumentiert. Die Mieter werden im Rahmen der abzuschließenden Mietverträge verpflichtet, den gewährten Mietnachlass explizit zu benennen, falls sie einen Antrag auf Fördermittel bei der Stadt Leipzig stellen. Darüber hinaus stellt die Stadtverwaltung in ihren jeweiligen Zuständigkeitsbereichen sicher, dass die gewährten Mietnachlässe im jährlichen Zuwendungsbericht dokumentiert werden. 

Aktuell werden erste Gespräche mit der Deutschen Post AG geführt, welche einen Standort für ein Verteilerzentrum in Gohlis sucht. Es besteht Interesse an 1.500 m² Nutzfläche, dem ehemaligen Werkstattbereich. Es wird angestrebt, dass ca. 20% der derzeitigen Mietzahlung der Stadt für die Liegenschaft zuzüglich notwendiger Umbaukosten refinanziert werden.
Nach Aussagen der Post würde der Betrieb des Verteilerzentrums die anderen Mieter nicht stören.

Sollte sich die Vermietung des ehemaligen Werkstattbereiches an die Post noch verzögern, so können die betreffenden Flächen weiteren Interessenten zur Zwischennutzung angeboten werden. Ein Anmietungsinteresse wurde beispielsweise seitens des Staatsbetriebes Immobilien- und Baumanagement des Freistaates Sachsen signalisiert, der einen Lagerflächenbedarf von ca. 1.500 m² bis September 2019 angezeigt hat.

Nach der Besichtigung im Juli 2018 bekundet die AG Atelierhaus des Künstlerinnennetzwerkes Interesse an der Anmietung des gesamten Nebengebäudes (Flachbau) mit einer Fläche von 1.100 m2  .
Im Kulturamt liegen weitere Anfragen einzelner Künstler nach bezahlbaren Atelierräumen vor.

Vom Verein Kreatives Leipzig e. V. wird nach der Besichtigung darauf verwiesen, dass in den Leipziger Kreativwirtschaftsclustern „Informations- und Kommunikationstechnologie“ sowie „Werbung und Öffentlichkeitsarbeit“ aktuell von sehr vielen Unternehmen
Büroflächen gesucht werden. Hierzu braucht es aber für die potentiellen Nutzer eine gute Kommunikationsstruktur. Die Räume im Objekt können mit leistungsfähigen Anschlüssen für Internet und Telefonie ausgestattet werden Die Kosten für die Erstverkabelung belaufen sich auf ca. 80 TEUR.

Um die Verwaltung des Objektes vor Ort zu erleichtern und die Kontakte zur LGH Service GmbH auf dem Laufenden zu halten, ist geplant, einen eingemieteten Verein aus dem künstlerischen Bereich als Ansprechpartner im Objekt zu betrauen.

Es ist zu erwarten, dass sich die Zahl der Anmietungen in der Anlaufphase relativ langsam entwickelt. Die Attraktivität eines Standortes für eine bestimmte Klientel muss sich herumsprechen und allmählich eine Eigendynamik gewinnen. Auf Basis der bereits vorliegenden Anfragen wird angenommen, dass das Objekt im Jahr 2019 zu 50% ausgelastet werden kann. Bis zum Jahr 2022 soll die Auslastung der Mietflächen auf 90% erhöht werden.

Die LGH Service GmbH erhält für die Betreibung inhaltlich konzeptionelle Unterstützung vom Kulturamt.

 

2.4      Realisierungs-/ Zeithorizont

Um die Kosten aus dem bestehenden Mietvertrag zur Lindenthaler Straße 61-65 für die Stadt möglichst zeitnah zu senken, wird folgender Ablauf angestrebt:

  • Okt.-Dez. 2018: Vorgespräche zwischen Stadt Leipzig und LGH mit

potenziellen Mietern; Vorbereitungen zur Umnutzung

  • Dezember 2018:Beschluss der Ratsversammlung zur Umnutzung des Objektes sowie
    zum Mietvertrag mit der LGH Service GmbH
  • Dezember 2018: Abschluss des Untermietvertrages zwischen Sozialamt und LGH
    Service GmbH
  • Dezember 2018: Umnutzung der Immobilie von Wohnen auf Gewerbe
  • I. Quartal 2019:Vermietungen durch die LGH Service GmbH
     

3.   Finanzielle Auswirkungen

Die voraussichtlichen Erträge und Aufwendungen der LGH Service GmbH aus der Anmietung bzw. Untervermietung der Liegenschaft sind in den Anlagen 1 und 2 dargestellt. Die darin ausgewiesenen Bewirtschaftungsüberschüsse reduzieren den Zuschussbedarf der Stadt Leipzig für das Objekt Lindenthaler Straße 61-65. Die prognostizierte Entwicklung der Erträge und Aufwendungen der Stadt Leipzig bis zum Jahr 2029 ist in Anlage 3 für verschiedene Varianten (Leerstand, Vermietung ohne Einnahmen Post, Vermietung inklusive Einnahmen Post) zusammengefasst.

Folgende Rahmenbedingungen wurden mit der LGH Service GmbH vereinbart:

  • Die Liegenschaft wird an die LGH Service GmbH untervermietet. Die Laufzeit des Untermietvertrages orientiert sich am Hauptmietvertrag zwischen der Stadt Leipzig und dem Eigentümer der Liegenschaft.
  • Die Stadt Leipzig beantragt die für den Mietzweck erforderliche Genehmigung für die gewerbliche Nutzung und trägt die hierfür anfallenden Kosten (ca. 10 TEUR).
  • Im Jahr 2019 fallen einmalig Kosten für die Erstverkabelung für Internet und Telefonie in Höhe von ca. 80.000 Euro an, die durch die Stadt Leipzig getragen werden.
  • Die LGH Service GmbH untervermietet die Liegenschaft vordergründig an Künstler und Kreativschaffende. Sie wird vom Vermieterrisiko freigestellt. Die LGH Service GmbH orientiert sich bei der Vermietung an den seitens der Stadt Leipzig vorgegebenen Mieten (vgl. Ausführungen unter Punkt 2.3).
  • Wird die Liegenschaft zu mindestens 50% durch die LGH Service GmbH vermietet, erhält diese eine Vergütung für die Vermietungsleistung in Höhe von 12 TEUR p.a. Je nach Erfolg der Vermietungsleistung variiert die Vergütung zwischen 9 TEUR und 17 TEUR p.a.
  • Die LGH Service GmbH zahlt an die Stadt Leipzig eine monatliche Miete in Höhe von 5,00 €/qm Hauptnutzfläche. Umbaumaßnahmen und laufende Instandhaltungen führt die LGH Service GmbH durch. Die Aufwendungen der LGH Service GmbH für laufende Instandhaltung sowie eventuelle Umbaumaßnahmen bei Mieterwechsel werden mit den Mieteinnahmen aus der Vermietung an Künstler und Kreativschaffende verrechnet. Die endgültige Miethöhe wird im Wege einer zum Ende eines jeden Kalenderjahres erfolgenden Abrechnung ermittelt. Sollte es der LGH Service GmbH nicht gelingen, die Liegenschaft zu mindestens 40% unterzuvermieten, erhöht sich die zu zahlende Miete durch die LGH Service GmbH. Sollte die Liegenschaft zu mehr als 50% untervermietet werden können, verringert sich die Mietzahlung der LGH Service GmbH. Folgende Staffelung wird zugrunde gelegt:

 

Vermietungsstand

Mietzahlung LGH Service an die Stadt Leipzig (Jahresmiete)

0 bis 19,99 Prozent

Grundmiete zuzüglich EUR 3.000,00

20 bis 29,99 Prozent

Grundmiete zuzüglich EUR 2.000,00

30 bis 39,99 Prozent

Grundmiete zuzüglich EUR 1.000,00

40 bis 49,99 Prozent

Grundmiete

50 bis 59,99 Prozent

Grundmiete abzüglich EUR 1.000,00

60 bis 69,99 Prozent

Grundmiete abzüglich EUR 2.000,00

70 bis 79,99 Prozent

Grundmiete abzüglich EUR 3.000,00

80 bis 89,99 Prozent

Grundmiete abzüglich EUR 4.000,00

90 bis 100 Prozent

Grundmiete abzüglich EUR 5.000,00

 

  • Die laufenden Instandhaltungskosten werden im Jahr 2019 mit 6 EUR/qm/a kalkuliert (Steigerung von 5% p.a. ab 2020). Die Kosten für den Mieterwechsel werden mit 30 EUR/qm/a angesetzt.
  • Es wird davon ausgegangen, dass das Objekt im Jahr 2019 zu 50% vermietet werden kann, im Jahr 2020 zu 60%, im Jahr 2021 zu 80% und ab dem Jahr 2022 ein Vermietungsstand von 90% erreicht ist.
  • Da die Verhandlungen mit der Deutschen Post zur Anmietung von Teilflächen der Liegenschaft noch nicht abgeschlossen sind, muss für die weiteren Planungen zunächst die Variante ohne Mieteinnahmen der Post zugrunde gelegt werden. Diese geht davon aus, dass die Verhandlungen mit der Deutschen Post scheitern können. In diesem Falle können 20% der Fläche nicht zum Preis von 7,90 €/qm vermietet werden.  Diese Variante ist in Anlage 1 sowie in Anlage 3 als Variante 1 dargestellt.

 

Unter Berücksichtigung der o.g. Prämissen sind folgende finanzielle Auswirkungen im Haushaltsplan bis zum Jahr 2020 zu erwarten:

 

Ergebnishaushalt in €

Ist 2017

V-Ist 2018

Prognose 2019

Prognose 2020

Lindenthaler Straße 61-65

 

 

 

 

Aufwendungen

233.600

686.000

804.400

719.500

davon:

 

 

 

 

Miete

196.000

588.500

588.500

588.500

Betriebs – und Nebenkosten

37.600

97.500

125.900

131.000

Erstverkabelung Internet/Telefonie

 

 

80.000

 

Umnutzung Wohnen/Gewerbe

 

 

10.000

 

Mieterträge aus Bewirtschaftungs-überschüssen LGH Service GmbH (ohne Post)

0

0

104.100

153.500

Verbleibender Nettoaufwand
Stadt Leipzig

233.600

686.000

700.300

566.000

 

Die jährlichen Aufwendungen für die Anmietung der Liegenschaft vom Eigentümer (Nettokaltmiete) betragen 588.295,68 EUR. Die Betriebs- und Nebenkosten entwickeln sich in Abhängigkeit des Vermietungsgrades der Liegenschaft. Im Jahr 2019 werden bei einer 50%igen Auslastung Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von 125,9 TEUR erwartet, im Jahr 2020 werden diese Kosten bei 131 TEUR liegen (60%ige Auslastung prognostiziert). Für die Erstverkabelung des Objektes mit Internet/Telefonie entstehen Einmalaufwendungen in Höhe von 80 TEUR, die Umnutzung von Wohnen auf Gewerbe ist mit einmaligen Aufwendungen in Höhe von 10 TEUR verbunden.

Die in der Tabelle ausgewiesenen Mieterträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH ergeben sich aus

  • den Mieterträgen aus der Vermietung an Kultur- und Kreativschaffende abzüglich
  • Aufwendungen der LGH für laufende Instandhaltung, bei Mieterwechsel sowie für Betrieb und Verwaltung.

In der zugrunde gelegten Variante (ohne Vermietung an die Post, vgl. Anlage 3, Variante 1) betragen die jährlichen Erträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH Service GmbH im Jahr 2019 voraussichtlich 104,1 TEUR, im Jahr 2020 voraussichtlich 153,5 TEUR. Die jährlichen Überschüsse steigen bis zum Jahr 2029 auf einen Betrag von 333,2 TEUR an. Sie summieren sich in den Jahren 2019 bis 2029 auf einen Gesamtbetrag von 3 Mio. EUR (vgl. Anlage 1 sowie Anlage 3, Variante 1).

Durch die (Unter-)Untervermietung der Liegenschaft an Mieter aus der Kultur- und Kreativwirtschaft kann der Zuschussbedarf für die Anmietung der Liegenschaft in der Lindenthaler Straße 61-65 reduziert werden. Im Jahr 2019 beträgt der verbleibende Nettoaufwand 700,3 TEUR, im Jahr 2020 reduziert sich dieser auf 566 TEUR. Höhere Effekte treten nach einer 2-jährigen Anlaufphase, mithin ab dem Jahr 2021 ff. ein, wenn das Objekt zu 80% bzw. 90% vermietet ist.

Gelingt eine Vermietung an die Deutsche Post zu den eingangs benannten Konditionen, können die Bewirtschaftungsüberschüsse der LGH im Jahr 2019 auf 186,4 TEUR gesteigert werden. Bei einer langfristigen Nutzung durch die Post summieren sich die Überschüsse aus der Vermietung bis zum Jahr 2029 auf einen Gesamtbetrag von 3,5 Mio. EUR (vgl. Anlage 2 sowie Anlage 3, Variante 2).

Der Zuschussbedarf beläuft sich im Haushaltsjahr 2019 auf 700.300 €, im Haushaltsjahr 2020 auf 566.000 €. Die voraussichtlichen Erträge und Aufwendungen für die Jahre 2021ff. sind in der Anlage 3 dargestellt. Sie werden in den jeweiligen Haushaltsjahren planmäßig  veranschlagt und stehen unter dem Vorbehalt der Beschlussfassung sowie Genehmigung der entsprechenden Haushaltssatzungen.

 

4.   Auswirkungen auf den Stellenplan

Keine.

 

5.   Bürgerbeteiligung

Nicht nötig. Es handelt sich um ein Mietobjekt, das die Stadt Leipzig auch weiterhin nutzen wird.

 

6.   Besonderheiten der Vorlage

Keine.

 

7.   Folgen bei Nichtbeschluss

Wird dem Vorschlag nicht zugestimmt, kann der Aufwand aus der Anmietung des Objektes nicht reduziert werden. Dem Bedarf an geeigneten Flächen für Künstler und Kreativschaffende kann nicht entsprochen werden.

 

 

 


[1] Hrsg. Sächsisches Staatsministerium für Wirtschaft und Arbeit, Kulturwirtschaftsbericht für den Freistaat Sachsen 2008, Dresden 2009, S. 32-34

[2] Hrsg. Deutscher Bundestag, Schlussbericht der Enquete-Kommission „Kultur in Deutschland“, Regensburg 2008, S. 537

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Finanzielle Auswirkungen

 

 

nein

x

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

x

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

x

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

1.1.2019

1.1.2020

 

31.12.2019

31.12.2020

.

104.100

153.500

 

1.100.313001.42

 

Aufwendungen

1.1.2019

1.1.2020

 

31.12.2019

31.12.2020

.

804.400

719.500

 

1.100.313001.42

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

 

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:

Beteiligung Personalrat

 

nein

 

ja,

 

 

 

Beschreibung des Abwägungsprozesses

 

Der Vorschlag beruht auf einem intensiven Abstimmungsprozess zwischen Sozialamt, Kulturamt und Amt für Wirtschaftsförderung, in dem Einvernehmen zu dem beschriebenen Vorgehen hergestellt wurde.

 

 

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Anlagen

Anlage 1: Entwicklung der Mieterträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH (inklusive Vermietung an die Deutsche Post AG) – nicht öffentlich

Anlage 2: Entwicklung der Mieterträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH (ohne Vermietung an die Deutsche Post AG) – nicht öffentlich

Anlage 3: Gegenüberstellung der finanziellen Auswirkungen für die Stadt Leipzig bis 2029 – nicht öffentlich

Anlage 4: Flächen und Mietpreise – Gohlis, Lindenthaler Straße 61-65 – nicht öffentlich

Anlage 5: Mietvertrag zwischen Stadt Leipzig und LGH – nicht öffentlich)