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Vorlage - VI-DS-03674-NF-01  

 
 
Betreff: Leipziger Mietspiegel 2016
Status:öffentlich (Vorlage entschieden)Vorlage-Art:Neufassung
Einreicher:Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und SchuleBezüglich:
VI-DS-03674
Beratungsfolge:
Ratsversammlung Beschlussfassung
15.11.2017 
Ratsversammlung ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt
Anlagen:
Anlage 2 - Leipziger Mietspiegel 2016

Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Leipziger Mietspiegel wird als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB bestätigt.
  2. Der Leipziger Mietspiegel 2016 tritt am Tag nach der Beschlussfassung in Kraft und löst den Mietspiegel 2014 ab.

 


 

 

Finanzielle Auswirkungen

 

 

nein

x

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

2017

 

2018

 

3.000

 

1.000

PSP-Element 1.100.52.2.0.02               SK 34210000

 

Aufwendungen

2017

 

2018

 

12.000

 

50.000

PSP-Element 1.100.52.2.0.02               SK 42711200

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

x

nein

 

wenn ja,

Beantragte Stellenerweiterung:

Vorgesehener Stellenabbau:

Beteiligung Personalrat

x

nein

 

ja,

 


Sachverhalt:
 

1. Notwendigkeit der Qualifizierung des Mietspiegels

Die Stadt Leipzig verfügt bislang nicht über einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Nach übereinstimmender Auffassung der Interessenvertreter von Mietern und Vermietern war in der Vergangenheit die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels nicht erforderlich. Der Leipziger Wohnungsmarkt war von hohem Leerstand und einem großen Wohnungsangebot geprägt. Der einfache Mietspiegel war als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gut geeignet.

Aufgrund des Einwohnerzuwachses der letzten Jahre und der damit verbundenen Entwicklung des Wohnungsmarktes vom Mieter- zum Vermietermarkt ist die Qualifizierung des kommenden Mietspiegels aus Sicht der Stadtverwaltung notwendig. Bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels treten besondere Rechtsfolgen ein:

  • Mitteilungsverpflichtung: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für eine bestimmte Wohnung, deren Miete der Vermieter im gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen erhöhen will, so hat der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverfahren auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
  • Vermutungswirkung: Im gerichtlichen Verfahren wird widerlegbar vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Aufgrund dieser erheblichen rechtlichen Wirkung bestehen im Vergleich zu einem einfachen Mietspiegel zusätzliche Anforderungen an die Qualifizierung eines Mietspiegels. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden sein. Außerdem ist er im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen.

Die mit einem einfachen Mietspiegel ermittelte Vergleichsmiete kann im Gegensatz zu einer Vergleichsmiete aus einem qualifizierten Mietspiegel bei Mieterhöhungen leicht umgangen werden, indem Vermieter ihr Mieterhöhungsbegehren auf drei Vergleichswohnungen stützen. Damit sind bei Vorhandensein eines einfachen Mietspiegels Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Anpassung von Bestandsmieten realisierbar. Das ist bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels nicht möglich, da im Gerichtsprozess vermutet wird, dass die enthaltenen Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

2. Zur Validität des Mietspiegels

Der Mietspiegel 2016 wurde erneut als Regressionsmietspiegel berechnet. Dazu wurde ein lineares Regressionsmodell verwendet. Ein Regressionsmodell ist ein statistisches Verfahren, das den Mietpreis durch eine Reihe unabhängiger Variablen (hier: Ausstattungsmerkmale der Wohnung, Lagemerkmale etc.) erklärt. Wie gut das statistische Modell die erhobenen Mietwerte erklärt, gibt die so genannte Anpassungsgüte an. Sie wird in Prozent angegeben. Im vorliegenden Mietspiegel wurde eine sehr gute Anpassungsgüte von 87 Prozent erreicht.

Anhand einer Dokumentation werden die einzelnen Schritte der Mietspiegelerstellung nachvollziehbar dargelegt. Die Dokumentation wird den Stadträten zur Einsicht zur Verfügung gestellt.

3. Wohnlageneinteilung

Die Qualifizierung eines Mietspiegels hält einer gerichtlichen Überprüfung nur stand, wenn dieser neben Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung auch Aussagen zur Abhängigkeit der Miete von der Lage einer Wohnung enthält (§ 558 Abs. 2 BGB). Um die den Wohnwert kennzeichnenden Merkmale und die Auswirkungen der stadträumlichen Wohnlage untersuchen zu können, wurde die Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt Leipzig (VI-DS-04605) neu gefasst.

Im Juni 2016 fand ein Expertenforum zu verschiedenen Aspekten des Leipziger Mietspiegels wie der Darstellung von Lagemerkmalen im Stadtgebiet statt, an dem neben den Mitgliedern des Arbeitskreises Mietspiegel weitere Wohnungsmarktakteure und -experten teilnahmen. Im Ergebnis bestand bei den Teilnehmerinnen und Teilnehmern Konsens über die Notwendigkeit der Wohnlagedarstellung in einem qualifizierten Mietspiegel für Leipzig.

Zur Einordnung der Wohnlage wurde in der Berechnung für den kommenden Mietspiegel mit Unterstützung des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung auf die Bodenrichtwerte 2015 zurückgegriffen. Die Entscheidung, die Lageabhängigkeit der Mieten unter Berücksichtigung der Bodenrichtwerte zu untersuchen, wurde getroffen, da die Ermittlung derselben an gesetzliche Vorgaben gebunden ist, objektiv von einem unabhängigen Gutachtergremium erfolgt und flächendeckend über das gesamte Stadtgebiet wiederkehrend zeitnah zur Verfügung steht. Statistische Analysen haben bestätigt, dass anhand der Bodenrichtwerte der Einfluss der Wohnlage auf den Mietpreis im Stadtgebiet gut erklärt werden kann. Erfolgt keine Berücksichtigung stadträumlicher Wohnlagen, kann im gesamten Stadtgebiet auf Basis eines einfachen Mietspiegels für Wohnungen gleicher Größe, Ausstattung und Beschaffenheit derselbe Mietpreis verlangt werden. Dies kann zu Nachteilen für Mieter in einfachen und mittleren Wohnlagen führen.

Zur Klassifizierung der Wohnlagen wurden die Bodenrichtwerte 2015 in vier verschiedene Lageklassen eingeteilt. Die Festlegung der Klassengrenzen (einfach, mittel, gut und sehr gut) erfolgte durch ein Optimierungsverfahren, dessen Ziel die höchstmögliche Anpassungsgüte des verwendeten Regressionsmodells war. Eine Berechnung unter Berücksichtigung von nur drei Lageklassen (einfach, mittel, gut) führte zu einem statistisch schlechteren Ergebnis, das die Ausdifferenzierung der einzelnen Wohnlagen nicht ausreichend abbildete.

Eine parallel vorgenommene Untersuchung der Wohnlage auf Grundlage der Zentralität (Entfernung zum Stadtzentrum) führte zu einer geringeren Anpassungsgüte des Regressionsmodells.

4. Position der Interessenvertreter der Vermieter und Mieter

Zur Qualifizierung eines Mietspiegels ist nach § 558d Abs. 1 BGB die Anerkennung durch die Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter notwendig. Anders als in den vergangenen Jahren, in denen ein gemeinsames Arbeitsergebnis im Arbeitskreis Mietspiegel verabschiedet wurde, konnte trotz intensiver Beratungen kein Konsens erreicht werden. Während der Mieterverein Leipzig e.V. die Qualifizierung des Mietspiegels und eine Klassifizierung der Wohnlage auf Basis von Bodenrichtwerten grundsätzlich unterstützt, lehnen Haus und Grund Leipzig e.V. als Verband der Vermieter und die Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften die Qualifizierung und eine Lageeinteilung anhand von Bodenrichtwerten ab. Diesen Vermietervertretern ist bekannt, dass der vorliegende Mietspiegel mit Berücksichtigung einer Wohnlageneinteilung auf Basis der Bodenrichtwerte zum statistisch besten Ergebnis geführt hat. Die vorgetragenen Ablehnungsgründe sind in der Anlage 1 dargestellt.

Der Mieterverein Leipzig e.V. unterstützt die Qualifizierung des Mietspiegels 2016, will sich aber bei einer Wohnlagenkategorisierung nicht auf eine Einteilung von vier Lageklassen festlegen. Er befürwortet ein Modell mit drei Lagekategorien auf Basis von Bodenrichtwerten. Dieses Modell wurde von der Stadtverwaltung ebenfalls berechnet, führte aber zu statistisch schlechteren Ergebnissen, die bei einer gerichtlichen Überprüfung des Mietspiegels wahrscheinlich keinen Bestand haben werden. Daher wurde dieser Anregung nicht gefolgt.

Die Wohnungsgenossenschaft Lipsia eG und die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH haben dem vorliegenden Mietspiegel zugestimmt.

5. Folgen bei Ablehnung

Wird der vorliegende Mietspiegel nicht beschlossen, verfügt die Stadt Leipzig auch künftig über einen einfachen Mietspiegel, der aber eine Einteilung der Wohnlage in vier Kategorien auf Basis der Bodenrichtwerte aufweist. Die Qualifizierung des Mietspiegels wird jedoch dringend empfohlen, da andernfalls weiterhin Mieterhöhungen auf Basis von drei Vergleichswohnungen durchgesetzt werden können. Angesichts der aktuellen Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist ein qualifizierter Mietspiegel für die Mieter ein wichtiges Instrument zur Dämpfung von Mietsteigerungen. Dies ist für die Leipzigerinnen und Leipziger in einer Stadt mit einem Mieteranteil von weit über 80 Prozent von hoher Bedeutung.

Dennoch werden im Mietspiegel 2016 auch die Mietsteigerungen der letzten Jahre abgebildet. Dieser dient den Vermietern als fundiertes Begründungsmittel zur Durchsetzung von Mietanpassungen.

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 2 2 Anlage 2 - Leipziger Mietspiegel 2016 (1349 KB)    
Stammbaum:
VI-DS-03674   Leipziger Mietspiegel 2016   50 Sozialamt   Beschlussvorlage
VI-DS-03674-NF-01   Leipziger Mietspiegel 2016   50 Sozialamt   Neufassung