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Vorlage - VI-DS-03384-NF-01  

 
 
Betreff: Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum
Status:öffentlich (Vorlage abgeschlossen)Vorlage-Art:Neufassung
Einreicher:Dezernat Stadtentwicklung und BauBezüglich:
VI-DS-03384
Beratungsfolge:
FA Stadtentwicklung und Bau 1. Lesung
28.02.2017    Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau      
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 1. Lesung
16.03.2017    FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule      
FA Stadtentwicklung und Bau 2. Lesung
28.03.2017    Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau      
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 2. Lesung
30.03.2017    Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule      
Ratsversammlung Beschlussfassung
12.04.2017 
Ratsversammlung ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Stadtrat bestätigt die Konzeption zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in Leipzig für das Programmjahr 2017 gemäß der neuen Richtlinie gebundener Mietwohnraum RL gMW vom 22.11.2016.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Sachverhalt:
 

I.Anlass und Ziel der Vorlage

 

Auf Grundlage des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 hat die Stadt Leipzig fristgemäß zum 31.01.2017 einen Antrag auf Wohnungsbaufördermittel für das Programmjahr 2017 in Höhe von 20 Mio. Euro gemäß der Richtlinie gebundener Mietwohnraum vom 22.11.2016 gestellt. Diesem Antrag ist eine Konzeption zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung im Pilotjahr 2017 beigefügt, die dem Stadtrat hiermit zur Bestätigung vorgelegt wird. Nach Evaluierung der Pilotphase 2017 wird für das Programmjahr 2018 eine aktualisierte und überarbeitete Konzeption zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung vorgelegt.

 

Das Sächsische Staatsministerium des Innern (SMI) hat eine neue Richtlinie zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Sachsen vorgelegt. Diese Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (Richtlinie gebundener Mietwohnraum RL gMW) wurde am 22. November 2016 durch das Kabinett der sächsischen Staatsregierung beschlossen und ist am 9. Dezember 2016 in Kraft getreten. Damit stellt der Freistaat Sachsen die Kompensationsmittel des Bundes für den sozialen Wohnungsbau in den Jahren 2016 bis 2019 zur Verfügung.

Es handelt sich dabei um Fördermittel, die als Zuschüsse an Bauherren ausgereicht werden, die mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum durch Bestandsreaktivierung, Umbau oder Neubau schaffen. Die Wohnungsbauförderung gemäß RL gMW steht nur sächsischen Kommunen zur Verfügung, die anhand wohnungswirtschaftlicher Indikatoren nachweisen können, dass eine zukünftige Gefährdung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erkennen ist. Die Stadt Leipzig erfüllt diese Voraussetzungen und wird daher die Aufnahme in die Fördergebietskulisse der neuen Richtlinie beantragen.

 

Nach aktueller Einschätzung des SMI werden im Programmjahr 2017 eine Bewilligungssumme von rund 20 Mio. Euro Wohnungsbaufördermittel für die Stadt Leipzig bereit gestellt. Die Bewilligungsbehörde ist die Sächsische Aufbaubank SAB. Diese weist der Gemeinde jährlich ein Mittelkontingent zu und legt die Modalitäten der Weitergabe an die Eigentümer fest. Die Gemeinde nimmt die Anträge der Bauherren/Eigentümer entgegen und prüft diese sowohl gemäß der Richtlinie als auch gemäß ihrer eigenen wohnungspolitischen Zielstellungen. Der Gemeinde obliegt damit die inhaltliche und formelle Prüfung und Auswahl der Förderanträge von Bauherren/Eigentümern. Die Auszahlung der Fördermittel erfolgt jedoch über die SAB und wird nicht über den städtischen Haushalt abgewickelt.

 

Der Antrag der Kommunen auf Wohnungsbauförderung gemäß RL gMW ist bereits bis zum 31.01.2017 bei der Sächsischen Aufbaubank (SAB) einzureichen. Gemäß den Bestimmungen der Richtlinie (Ziffer VII. 2 b RL gMW) ist dem Antrag eine Konzeption beizufügen, die den Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnungen und die wohnungswirtschaftliche Konzeption zur Bewältigung des Bedarfs darstellt.

 

 

II.Grundzüge der neuen soziale Wohnungsbauförderung im Freistaat Sachsen

 

Grundzüge der neuen sozialen Wohnungsbauförderung gemäß der Richtlinie des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (RL Mietwohnraum RL gMW, Beschlussfassung vom 22.11.2016,  Inkrafttreten am 9.12.2016)

 

Programmausstattung

- 3 Programmjahre (2017-2019)

- pro Jahr jeweils ca. 20 Mio. € Bewilligungssumme für Leipzig avisiert

 

Förderziel

Schaffung von Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung für Haushalte mit geringem

Einkommen

 

Gebietskulisse innerhalb Sachsens

- Kommunen mit zukünftiger Gefährdung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte

- Nachweis anhand von Indikatoren zum Wohnungsmarkt, die das SMI ermittelt

- Nach Datenlage beim SMI sind aktuell 2 Städte in Sachsen in der Kulisse: Leipzig, Dresden

 

Fördergegenstand:

- Neubau von Mietwohnraum (auch Ausbau, Umbau oder Erweiterung)

- Sanierung von Mietwohnraum (unter wesentlichen Bauaufwand)

 

Förderart und –höhe:

- Zuschussförderung

- Zuschusshöhe: Differenz zwischen Angebots- und Fördermiete für 180 Monate (15 Jahre Bindungszeitraum), d.h. max. 630 €/m² Wohnfläche

 

Förderbedingungen:

- Baukostenobergrenzen nach DIN 276 ohne Grundstück:

2.200.- €/m² für Neubau

600.- bis 1.800.- €/m² für Sanierung

- Wohnungsgrößen:

1-P-HH bis zu 45 qm 2-P-HH bis zu 60 qm

3-P-HH bis zu 75 qm 4-P-HH bis zu 85 qm

je zusätzliche Person +10 qm

 

Belegungsbindung:

- 15 Jahre (mittelbare + unmittelbare Bindungen) für einkommensschwache Haushalte nach

Wohnraumfördergesetz (WoFG) = Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS-Berechtigte)

- Einkommensgrenzen nach WoFG

 

Mietpreisbindung:

- Fördermiete: 35% unterhalb der festgesetzten, durchschnittlichen Angebotsmiete für

vergleichbare Wohnungen in dem gleichen oder einem vergleichbaren Wohngebiet, jedoch max.

5% unter gültigen KdU-Richtwert (KdU-Richtwert aktuell zwischen 4,51 - 4,72 € /qm netto kalt)

- Angebotsmieten: Ermittlung auf Grundlage der empirica-Preisdatenbank für Leipzig differenziert nach Baualtersklassen und Lagetypen

 

Sonderfall: mittelbare Belegungsbindung:

- Koppelung von Neubauförderung an Bereitstellung von Belegungserchten im (sanierten) Bestand.

- Die Mietabsenkung für die mittelbar gebundene Wohnungen muss in Summe über 15 Jahre mindestens so hoch sein, wie der Zuschuss für den Neubau. (d.h., wenn die Marktmiete der mittelbaren Wohnung niedriger als die des geförderten Neubaus ist, muss die Wohnfläche für mittelbare Belegungsbindung entsprechend größer sein als die des geförderten Neubaus)

 

 

III.Zentrale Aussagen der Konzeption der Stadt Leipzig zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung

 

Die Konzeption zur Wohnungsbauförderung umfasst folgende zentrale Aussagen:

 

1. Wohnungsmarktentwicklung in Leipzig

Im ersten Kapitel wird die aktuelle Wohnungsmarktsituation der Stadt Leipzig (Kap. 1.1) sowie die zukünftige Entwicklungserwartung (Kap. 1.2.) auf Grundlage der Leipziger Bevölkerungs-vorausschätzung vorgestellt. Gemäß der in der Richtlinie benannten Indikatoren und den dazu vom Sächsischen Staatsministeriums des Innern übermittelten Daten erfüllt die Stadt Leipzig die Voraussetzungen, um in die Gebietskulisse der Wohnungsbauförderung aufgenommen zu werden (Kap 1.3). So ist die Nachfrage nach Wohnraum in den vergangenen Jahren deutlich stärker angestiegen als das Wohnraumangebot. Auch liegen das Mietpreisniveau und die Mietbelastung über dem sächsischen Durchschnitt.

 

2. Wohnungspolitische Zielstellungen der Stadt Leipzig

Das zweite Kapitel verweist auf die grundlegenden Leitlinien (Kap. 2.1) und Handlungsansätze (Kap. 2.2) der Leipziger Wohnungspolitik, die im Wohnungspolitischen Konzept, Fortschreibung 2015 beschlossen wurden. Daraus leiten sich die konkreten Ziele für den Einsatz der Wohnungsbauförderung ab (Kap. 2.3). Der Einsatz der Wohnungsbauförderung dient der Schaffung

- von preisgünstigem Wohnraum vor allem im Bestand

- von bezahlbarem Wohnraum im Bestand sowie im Neubau

- bedarfsgerechter Wohnungsgrößen und -qualitäten

- dem Erhalt und der Entwicklung sozial gemischter Stadtteile

 

3. Bedarfsermittlung mietpreis- und belegungsgebundener Mietwohnraum

Kapitel drei erläutert die Rahmenbedingungen für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum gemäß Richtlinie (Kap. 3.1). Im Jahr 2016 verfügte die Stadt Leipzig lediglich über 347 geförderte mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen. Demgegenüber steht, dass rund ein Viertel aller Haushalte in der Stadt Leipzig unterhalb der Einkommensgrenzen des Wohnraumfördergesetzes liegen und damit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Der zukünftige Bedarf an neu zu schaffenden mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnungen in Leipzig leitet sich aus der Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig ab (Kap. 3.2). In den Jahren 2017 bis 2019 ist somit mit einem jährlichen Zuwachs von durchschnittlich 6.600 Haushalten in der Stadt Leipzig zu rechnen. Etwa ein Viertel dieser Haushalte benötigen Wohnraum des einfachen Wohnstandards im unteren Preissegment - das sind rund 1.700 WE. Es wird davon ausgegangen, dass etwa die Hälfte dieses Bedarfs an Wohnraum im unteren Preissegment durch das Angebot des freifinanzierten Marktes abgedeckt werden kann. Daher wird in den kommenden 3 Jahren von einem Bedarf an geförderten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung von ca. 850 WE pro Jahr ausgegangen. Dieser Bedarf ist Basis für den Antrag auf Wohnungsbauförderung im Programmjahr 2017.

 

4. Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung

Die Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung wird in Kapitel vier dargestellt. Kap. 4.1 umfasst die vorbereitenden Maßnahmen zur Einführung der Wohnungsbauförderung, insbesondere die Bekanntmachung der Förderung und Beratung von Bauherren und Eigentümern. Die Kommune kann diese Förderung gemäß ihrer wohnungspolitischen und stadtentwicklungspolitischen Zielstelllungen steuern. Damit soll Fehlentwicklungen vorgebeugt werden. In Kap. 4.2. und 4.3. werden die Prämissen und Orientierungswerte zur Steuerung des Fördermitteleinsatzes dargestellt. Das Programmjahr 2017 stellt eine Pilotphase dar, da derzeit noch nicht abgeschätzt werden kann, in welchem Umfang und für welche Maßnahmen Bauherren/Eigentümer die Förderung in Anspruch nehmen werden. Die Steuerung erfolgt daher durch eine Kontingentierung des Fördervolumens.

 

Orientierungswert für Prämisse A "Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum"

In der Pilotphase 2017 wird angestrebt, dass mindestens 50 Prozent des bewilligten Fördervolumens für die Schaffung von Wohnungen für 1-Personen-Haushalte sowie für Haushalte mit 4 und mehr Personen eingesetzt werden.

 

Orientierungswert für Prämisse B 1 "Stadträumliche Verteilung"

In der Pilotphase 2017 erfolgt die Quotierung des Fördermitteleinsatzes differenziert nach Gebietstypen sowie nach Sanierung und Neubau . So soll in den Ortsteilen, in denen bereits ein hoher Anteil an preisgünstigem Wohnraum vorhanden ist, eine Begrenzung für Sanierungsmaßnahmen (max. 15 Prozent des bewilligten Fördervolumens) bestehen. Dies gilt jedoch nicht für Neubau, der in diesen Gebieten zu einem vielfältigeren Wohnungsangebot beiträgt.

In Gebieten in nicht integrierter Lage wird die Förderung von Neubaumaßnahmen zugunsten von Neubauvorhaben in gut erschlossenen Lagen begrenzt. So können dort max. 20 Prozent der bewilligen Mittel in Neubaumaßnahmen fließen.

Zusätzliche kommunale Maßnahmen zur Unterstützung der Inanspruchnahme der Fördermittel sind gemäß Kap. 4.4

- Konzeptveräußerung von städtischen Grundstücken

- Sicherung eines Anteils geförderten Wohnungsbaus bei Neubauvorhaben durch städtebauliche Verträge und

- Modellvorhaben für kostensparendes Planen, Bauen und Wohnen.

Zur Konkretisierung und Beschlussfassung dieser Maßnahmen wird eine gesonderte Vorlage erarbeitet und dem Stadtrat im I. Quartal 2017 zum Beschluss vorgelegt.

 

5. Fördervoraussetzungen

In Kapitel 5.1 werden die Voraussetzungen beschrieben, die gemäß Richtlinie für alle Fördermaßnahmen gelten. Zur Bestimmung der Förderhöhe sowie der Mietpreisbindung sind die für das Antragsjahr 2017 gültigen Angebotsmieten für die förderfähigen Maßnahmen konkretisiert (Kap. 5.2).

 

 

 

IV.Weiteres Verfahren zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung

 

1. Verfahrensschritte und Zeitplan

 

Veröffentlichung und Inkrafttreten der RL gMW voraussichtlich9.12.2016

 

Abstimmung zwischen SMI, SAB und Stadt

zur Ausgestaltung des Verfahrens und des Weiterleitungsvertrags ab 12/2016

 

Beratungsgespräche des ASW mit Bauherren und Eigentümern zur

Vorbereitung von Förderanträgenab 12/2016

 

Antragstellung der Stadt für Programmjahr 201731.01.2017

 

Bewilligungsbescheid an die Stadt voraussichtlichMärz 2017

 

Antragstellung privater Eigentümer an ASW ab II. Quartal 2017

 

Auswahl, Bewilligung und Umsetzung von Förderanträgenab II. Quartal 2017

 

Antragstellung der Stadt für Programmjahr 201831.10.2017

 

 

2. Verwaltungsinterne Umsetzung der Wohnungsbauförderung

Mit Einführung und Umsetzung der Wohnungsbauförderung ist ein erhöhter Arbeitsaufwand für die Stadt Leipzig verbunden. Nach jetzigem Kenntnisstand werden dazu 4 VZÄ im Umsetzungszeitraum bis 2021 benötigt. In der Einführungsphase des neuen Förderprogramms in 2017/2018 wird von einem Stellenmehrbedarf von 2 VZÄ ausgegangen.

Der erhöhte Personalbedarf wird zum Teil durch eine Verschiebung der Prioritätensetzung innerhalb des Amts für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung gedeckt (entspricht insgesamt 1 VZÄ aus Anteilen verschiedener KollegInnen, die derzeit bereits die Umsetzung vorbereiten.).

Der Mehrbedarf i.H. von 1 VZÄ wird im Stellenplan 2017/18 entsprechend Antrag 0140/17/18 beantragt.
 

 

 


 


Anlagen:

Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum vom 22.11.2016

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 VI-DS-03384PruefkatalogstrategischeZiele (58 KB)    
Anlage 2 2 VI-DS-03384_NF01_Anlage_Konzeption_Foerderung_gebundener_Wohnraum (428 KB)    
Stammbaum:
VI-DS-03384   Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum   64 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung   Beschlussvorlage
VI-DS-03384-NF-01   Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum   64 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung   Neufassung
-03384-NF-01-ÄA-01   Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum   Geschäftsstelle der CDU-Fraktion   Änderungsantrag