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Vorlage - VII-DS-01002  

 
 
Betreff: Vermögensverwaltung der Stadt Leipzig: Nutzungsentgelte für Pachtgaragen
Anlass: Verwaltungshandeln
Status:öffentlich (Vorlage entschieden)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:Dezernat Wirtschaft, Arbeit und Digitales
Beratungsfolge:
DB OBM - Vorabstimmung Bestätigung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
FA Stadtentwicklung und Bau 2. Lesung
05.05.2020    FA Stadtentwicklung und Bau Videokonferenz      
Grundstücksverkehrsausschuss Vorberatung
27.04.2020 
Grundstücksverkehrsausschuss - Videokonferenz      
11.05.2020 
Grundstücksverkehrsausschuss - Ort: Musikschule Leipzig, Petersstraße 43, Kurt-Masur-Saal      
FA Finanzen Vorberatung
04.05.2020    FA Finanzen Telefonkonferenz      
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
19.05.2020    FA Stadtentwicklung und Bau - Videokonferenz      
FA Finanzen 2. Lesung
18.05.2020    FA Finanzen      
Ratsversammlung Beschlussfassung
20.05.2020 
Ratsversammlung, Kongreßhalle Leipzig, Pfaffendorfer Str. 31, 04105 Leipzig      
28.05.2020 
Ratsversammlung - Fortsetzung vom 20.05.2020, Kongreßhalle Leipzig, Pfaffendorfer Str. 31, 04105 Leipzig ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

 

  1. Die Stadt Leipzig bekennt sich zu den städtischen Garagen in ihrer heutigen Nutzung. Der derzeitige Beitrag der Garagen zur Vermeidung von Verkehr und Parkdruck in den Wohnquartieren sowie ihr Beitrag zur verstärkten Identifikation mit den Wohnquartieren wird anerkannt. Mit gebotener Sorgfalt werden die Grundstücke für mögliche anderweitige Nutzungsperspektiven herangezogen.

 

  1. Der Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBIV-790/07 „Lösung der Garagenproblematik“ vom 07.02.2007 wird aufgehoben.

 

  1. Bei bestehenden Nutzungsverträgen über mit Garagen bebauten städtischen Grundstücksflächen wird die Höhe des zu vereinbarenden Mietzinses ab dem 01.01.2021 grundsätzlich auf mindestens 240 € pro Jahr (netto) angehoben. Die Mieter haben ab diesem Zeipunkt auch alle anteilig auf die Mietfläche entfallenden Betriebs- und Nebenkosten als Pauschale zu tragen.

 

  1. Bei den unter 2. genannten Nutzungsverträgen haben die Mieter die anfallende Umsatzsteuer ab 01.01.2021 zu tragen. Sofern die Erhebung der Umsatzsteuer verschoben wird, wird die Umlage auf die Nutzer erst ab dem neuen Termin erfolgen.

 


Räumlicher Bezug:

 

Die Grundstücke liegen verteilt im gesamten Stadtgebiet.

 

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln

Sonstiges:

 

Die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses zur Vorlage RBIV-790/07 wird zusammenfassend betrachtet aus mehreren Gründen notwendig: Zum einen sind die Einnahmen aus Grundstücksflächen, die Dritten zur Errichtung einer Eigentumsgarage überlassen wurden, ab dem 01.01.2021 umsatzsteuerbar und machen die Anpassung der Verträge erforderlich. Zum anderen soll die Wirtschaftlichkeit der Verwaltung gemäß § 89 (3) SächsGemO auch in Zukunft gewährleistet werden.

 

 

 


 

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Finanzielle Auswirkungen

 

nein

x

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

x

nein

 

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

x

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

2021 ff

 

1.012.000

1.100.11.1.3.05

 

Aufwendungen

 

 

 

 

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

x

nein

 

wenn ja,

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

 

nein

x

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

x

ja

 

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Ja

x

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 


Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur

Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sportlandschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

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Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

Die Anpassung der Bestandsverträge wird erforderlich, da die Einkünfte aus den zur Nutzung überlassenen Grundstücksteilflächen ab dem 01.01.2021 umsatzsteuerbar sind, eine Umlage auf die Garageneigentümer mit dem bisherigen Vertragskonstrukt aber nicht möglich ist. Die Umlage der Betriebskosten ist in den Bestandsverträgen ebenfalls nicht vorgesehen. Die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses RBIV-790/07 wird deshalb als notwendig erachtet, da dieser keine Veränderung der Nutzungsverträge vorsieht.

 

Die bestehenden Verträge für mit Garagen bebaute Grundstücksteilflächen mit einem jährlichen Entgelt von 122,71 EUR wurden letztmalig im Jahr 1998 angepasst. Zur Sicherstellung des wirtschaftlichen Betreibens ist die Anhebung des Entgelts analog zum Stadtratsbeschluss DS-00178/14 vorgesehen. Dieser sieht bei Neuvermietung von Garagen einen Beitrag entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete vor, mindestens aber 240,00 EUR pro Jahr.

 

Die Alternative wäre das Aufrechterhalten des Status Quo. In diesem Fall ergibt sich keine Möglichkeit, zukünftig Umsatzsteuer oder Betriebskosten auf die Garageneigentümer umzulegen oder allgemeine Preisanpassungen zur Wahrung der Wirtschaftlichkeit vorzunehmen. Das hätte zur Folge, dass  die Allgemeinheit für diese Zusatzkosten aufkommen müsste.

 

 

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

 

entfällt

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

 

entfällt

 

III.  Strategische Ziele

 

Die Möglichkeit zur Umsetzung organisatorischer und gesetzlich notwendiger Anpassungen sämtlicher Verträge in Bezug auf städtische Grundstücksflächen ist die Voraussetzung, um künftig in Eigenverwaltung anfallende Aufgaben und ein vorsorgendes Flächenmanagement in Einklang zu bringen.

 

 

IV. Sachverhalt

 

1. Anlass

 

1.1              Ausgangssituation

 

1.1.1        Umlage der Umsatzsteuer

 

Ab dem 01.01.2021 sind gemäß §2b UStG alle Einkünfte aus der Vermögensverwaltung der öffentlichen Hand umsatzsteuerbar. Im vorliegenden Fall betrifft das insbesondere die Einnahmen der Stadt Leipzig aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücksteilflächen zur Nutzung als Garagenstellplatz. Eine Umlage der Mehrkosten auf die Mieter und Pächter ist in den bisherigen Verträgen nicht vorgesehen, eine entsprechende Anpassung daher erforderlich. Die aktuelle Diskussion um die Verschiebung der Umsatzsteuererhebung um zwei Jahren ist bekannt. Dafür bedarf es noch einer Beschlussfassung im Deutschen Bundestag und Bundesrat. Ob und wann dieser Beschluss gefasst werden wird, ist nicht zu prognostizieren. In Anbetracht der aktuell gültigen Gesetzeslage, und um vorsorglich wirtschaftlichen Schaden von der Stadt Leipzig fernzuhalten, soll bereits jetzt mit den Garagennutzern die Vereinbarung zur Umlage der Umsatzsteuer geschlossen werden. Sofern die Erhebung der Umsatzsteuer verschoben wird, wird die Umlage auf die Nutzer erst ab dem neuen Termin erfolgen.

 

1.1.2        Beendigung der Fremdverwaltung der mit Garagen bebauten Teilflächen

 

Derzeit werden bei der Verwaltung städtischer Grundstücke durch externe Dritte alle Geschäftsvorfälle außerhalb des städtischen Buchwerks über Treuhandkonten durch Venwalter abgewickelt. lm Jahresabschluss der Stadt erfolgt aktuell lediglich eine Buchung der Bestandsveränderungen der liquiden Mittel pro Bankkonto. Für die Erfüllung der gesetzlichen Vorschriften der Doppik müssen auch für die extern verwalteten Grundstücke alle Aufwendungen und Erträge, Auszahlungen und Einzahlungen, Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten entsprechend des Kontenplans vollständig im Buchwerk der Stadt abgebildet werden. Ab dem 01.01.2021 ist die Stadt Leipzig verpflichtet, umsatzsteuerrelevante Sachverhalte in der Buchhaltung vollständig und für die regelmäßigen Deklarationen auswertbar zu erfassen (§ 22 UStG). Dies bedeutet, dass ab diesem Zeitpunkt die Pachterträge, unabhängig davon ob diese umsatzsteuerfrei oder -steuerpflichtig sind, monatlich an das Finanzamt gemeldet werden müssen.

 

Dieser geänderte Leistungsumfang macht eine Neuausschreibung der externen Verwaltungsleistung erforderlich. Dabei ist mit einer deutlichen Erhöhung der Verwaltergebühren zu rechnen. Alternativ kann die Stadt die Verwaltung und Bewirtschaftung in Eigenleistung mit neuem Personal übernehmen. Diese Variante stellt sich  gegenüber einer Ausschreibung als deutlich kostengünstiger dar. Zum 01.01.2021 wird daher der Übergang bis dato extern verwalteter Nutzungsverträge der städtischen, mit Garagen bebauten Grundstücke in die Eigenverwaltung des Liegenschaftsamtes mit sieben neu eingerichteten Stellen erfolgen.

 

 

1.1.3        Gleichbehandlung von Neu- und Altverträgen über Grundstücksteilflächen zur Nutzung als Garagenstellplatz

 

Der Großteil bestehender Verträge beinhaltet ein Entgelt von monatlich 10,23 Euro  festgelegt nach einem Stadtratsbeschluss in den Jahren 1997/98. Zum einen entspricht dieser Betrag in seiner Höhe in keiner Weise aktuell ortsüblichen Beträgen und zum anderen besteht eine große Lücke zum Entgelt von monatlich 20,00 EUR, das gemäß Stadtratsbeschluss DS-00187/14 bei Abschluss von Neuverträgen mindestens gefordert wird.

Insbesondere unter Berücksichtigung des § 89 (3) SächsGemO, der eine wirtschaftliche Verwaltung öffentlicher Vermögensgegenstände voraussetzt, ist deshalb eine Anhebung des Nutzungsentgelts bestehender Verträge auf monatlich 20,00 EUR netto entsprechend o. g. Stadtratsbeschlusses vorgesehen.

In Abhängigkeit der Lage werden in Leipzig Garagen im Mittel zwischen 40 und 60 €/Monat vermietet. In Anbetracht dessen, dass sich das Eigentum an den Garagen in Händen der Nutzer befindet und diese auch für sämtliche bauliche Instandhaltungen verantwortlich sind, wird ein monatliches Nutzungsentgelt von 20 € zuzüglich Betriebskostenpauschale als angemessen erachtet.

 

Es ist geplant, die Anpassung des Entgelts einvernehmlich herbeizuführen. Ein informatives Anschreiben soll über geplante Vorgänge und gesetzliche Gegebenheiten aufklären. Nur wenn keine Einigung erzielt werden kann, wird die Möglichkeit der Änderungskündigung in Betracht gezogen.

 

 

1.2 Konflikt mit Vorlage RBIV-790/07 „Lösung der Garagenproblematik“

 

Die Festlegungen aus Vorlage RBIV-790/07 stehen im Gegensatz zu der geplanten Eigenverwaltung und der Möglichkeit zur Vertragsanpassung.

 

Konkret heißt es in Beschlusspunkt 1:

 

„Die Stadt Leipzig wird in der Regel nicht von ihrem Kündigungsrecht ab 1.1.2007 Gebrauch machen, so dass es grundsätzlich keine Veränderung der Pachtverträge geben wird. In begründeten Einzelfällen (z. B. Straßenbau, Anspruch für öffentliche Zwecke, Investitionsvorhaben oder Zahlungsverzug) kann eine Kündigung von Nutzungsverträgen in Betracht gezogen werden.“

 

Die Aufhebung dieses Beschlusspunktes ist notwendig, um die Umlage von Umsatzsteuer und Betriebskosten sowie die Angleichung des Entgelts von Alt- und Neuverträgen zu ermöglichen. Die Stadtverwaltung ist grundsätzlich an der Weitervermietung der Garagengrundstücke interessiert.

 

In Beschlusspunkt 3 der o. g. Vorlage ist festgehalten:

 

„Es wird den Garagengemeinschaften eingeräumt, ihre Garagenhöfe selbst zu verwalten. Damit soll der Aufwand für die Stadt Leipzig verringert werden.“

 

Die unter Kapitel 1.1.2 beschriebene Beendigung der externen Verwaltungsleistung soll aus Effizienzgründen ebenfalls für die von den Garagenvorständen verwalteten Garagenhöfe gelten. Das setzt die Aufhebung des Beschlusspunkts 3 voraus.

 

Der letzte verbleibende Beschlusspunkt (Nummer 2) der Vorlage RBIV-790/07 wird der Vollständigkeit halber erwähnt:

 

„Die Stadt Leipzig prüft die Möglichkeit des Verkaufs von Grund und Boden an die Garagengemeinschaften, die den Kauf beantragen.“

 

Es gab seit 2007 keine Ankaufsbemühungen durch die Garagengemeinschaften. Mangels Relevanz dieses Beschlusspunkts wird die Aufhebung des gesamten Beschlusses empfohlen.

 

 

2. Beschreibung der Maßnahme

 

2.1 Umgang mit der Garagenverwaltung

 

Durch die externen Verwalter, einschließlich der Vorstände der Garagenhöfe, müssen zur Erfüllung der gesetzlichen Vorschriften der Doppik für die extern verwalteten Grundstücke alle Aufwendungen und Erträge, Auszahlungen und Einzahlungen, Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten entsprechend des Kontenplans vollständig im Buchwerk der Stadt abgebildet werden.

 

Diese erforderlichen Buchungen sind technisch und inhaltlich aufwändig. Es muss davon ausgegangen werden, dass ein Großteil der zumeist ehrenamtlichen Garagenvorstände die umfangreichen Vorgaben nicht erfüllen kann. Deshalb ist vorgesehen, die Verwaltung der mit Garagen bebauten Grundstücke ab dem 01.01.2021 in Eigenleistung durch das Liegenschaftsamt zu erbringen. Dabei sollen alle mit Garagen bebauten Flächen gemeinsam in die Eigenverwaltung übernommen werden, um Synergien zu fördern und die Effizienz zu steigern.

 

Die Vorstände der Vereine sollen als erste Ansprechpartner vor Ort erhalten bleiben. Die Vorortbetreuung wird einvernehmlich geregelt.

 

2.2 Anpassung der Verträge mit den Nutzern von Grundstücksteilflächen zur Errichtung von Eigentumsgaragen

 

Ab dem 01.01.2021 sind gemäß § 2b UStG alle Einnahmen der Stadt Leipzig aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücksteilflächen zur Nutzung als Garagenstellplatz umsatzsteuerbar. Insofern sich im Ergebnis der aktuellen Diskussion keine Verschiebung der Erhebung der Umsatzsteuer ergibt, erhöht sich das Nutzungsentgelt ab 01.01.2021 um monatlich 19 %.

 

Wie unter Punkt 1.1.3 beschrieben, ist es vorgesehen, das monatliche Entgelt entsprechend der Vorlage DS-00187/14 „Anpassung des Nutzungsentgeltes für private Garagen auf städtischem Grund und Boden“ zum 01.01.2021 anzuheben. Daraus ergibt sich ein Entgelt – orientiert am ortsüblichen Marktzins – in Höhe von mindestens 240,00 Euro netto pro Jahr.

 

Auch sind dann die von den Garageneigentümern anteilig auf die genutzte Fläche berechneten Betriebs- und Nebenkosten als Pauschale zu tragen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer in Höhe von 19 %.

 

Die finanziellen Auswirkungen auf die Nutzer ab 01.01.2021 werden in folgender Beispielrechnung dargestellt:

 

 

 

Eine einvernehmliche Anpassung der Verträge durch Erklärung der Rahmenbedingungen wird angestrebt. Darin wird verwiesen auf:

 

  • gesetzliche Änderungen des Umsatzsteuergesetzes und dessen Annahme
  • Gleichbehandlung bei Vertragsneuabschluss gemäß Vorlage DS-00187/14
  • die ortsübliche Miete für PKW Stellplätze bzw. Garagen.

 

In den Fällen, in denen keine Einigung zwischen Garageneigentümern und Stadt zustande kommt, müssen die Altverträge durch Änderungskündigung angepasst werden.

 

 

3. Realisierungs- / Zeithorizont

 

Die Realisierung der Meilensteine ist wie folgt geplant:

 

Bis zum 30.06.2020:

  • Kündigung der Verwaltungsleistung der Garagenvorstände

 

Bis zum 31.12.2020:

  • Übernahme der extern verwalteten, mit Garagen bebauten Grundstücke in die Eigenverwaltung der Stadt
  • Anschreiben an die Garageneigentümer bezüglich der Vertragsanpassung zur im ersten Halbjahr 2020

 

 

4. Finanzielle Auswirkungen

 

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die jährlichen finanziellen  Auswirkungen, wenn alle Pachtverträge angepasst werden würden. Ein geringer Anteil der aufgeführten Garagenverträge befindet sich bereits in städtischer Verwaltung.

 

 

 

Wenn alle Bestandsverträge auf das Niveau von 240,00 EUR pro Jahr angeglichen werden, ergeben sich jährliche potentielle Mehreinnahmen von rund 1.012 TEUR.

Diese werden nur zum Teil dem PSP-Element 1.100.11.1.3.05 „Liegenschaftsmanagement“ zugeordnet, sofern sie nicht für den Ausgleich der höheren Personalaufwendungen des Stellenaufwuchses benötigt werden.

 

 

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

 

keine

 

6. Bürgerbeteiligung

 

bereits erfolgt    geplant    nicht nötig

 

 

7. Besonderheiten

 

keine

 

 

8. Folgen bei Nichtbeschluss

 

Ohne Aufhebung des Beschlusses RBIV-790/07 „Lösung der Garagenproblematik“ entfällt die Möglichkeit, künftig die Umsatzsteuer oder die Betriebskosten im Rahmen der bestehenden Nutzungsverträge auf die Garageneigentümer umzulegen bzw. die Möglichkeit, die Nutzungsentgelte auf ein marktübliches Niveau anzuheben.

 

In diesem Fall wird der städtische Haushalt zusätzlich zu den ohnehin bereits getragenen Betriebs- und Nebenkosten auch durch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer belastet. Angenommen, dass ab dem 01.01.2021 alle Bestandsverträge umsatzsteuerpflichtig werden, ergibt sich somit ein Gesamtbetrag von ca. 290.000 EUR pro Jahr, der durch die Allgemeinheit getragen werden müsste.

 

 

 

 

Stammbaum:
VII-DS-01002   Vermögensverwaltung der Stadt Leipzig: Nutzungsentgelte für Pachtgaragen   23 Liegenschaftsamt   Beschlussvorlage
VII-DS-01002-ÄA-01   Vermögensverwaltung der Stadt Leipzig: Nutzungsentgelte für Pachtgaragen   Geschäftsstelle der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen   Änderungsantrag