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Vorlage - VI-DS-06352-DS-04  

 
 
Betreff: Anpassung des Nutzungsüberlassungsvertrages zur Halle 7 zwischen der Stadt Leipzig und der Leipziger Baumwollspinnerei Verwaltungsgesellschaft mbH (Bestätigung gem. § 79 Abs. 1 der SächsGemO)
Anlass: Stadtratsbeschluss
Status:öffentlich (Vorlage entschieden)Vorlage-Art:Beschlussvorlage
Einreicher:1. Dezernat Kultur
2. Dezernat Wirtschaft, Arbeit und Digitales
Bezüglich:
VI-DS-06352
Beratungsfolge:
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
Grundstücksverkehrsausschuss Vorberatung
27.04.2020 
Grundstücksverkehrsausschuss - Videokonferenz      
DB OBM - Vorabstimmung
SBB Alt-West Anhörung
22.04.2020 
SBB Alt-West - Videokonferenz ungeändert beschlossen   
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
21.04.2020    FA Stadtentwicklung und Bau- Videokonferenz      
FA Kultur 1. Lesung
17.04.2020    FA Kultur - Videokonferenz      
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales Vorberatung
07.04.2020    FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales - Telefonkonferenz      
FA Finanzen 1. Lesung
06.04.2020    FA Finanzen Telefonkonferenz/Videokonferenz      
FA Finanzen 2. Lesung
20.04.2020    Videokonferenz/Telefonkonferenz- FA Finanzen      
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales
21.04.2020    FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales - Telefonkonferenz      
FA Kultur 2. Lesung
24.04.2020    FA Kultur - Videokonferenz      
Ratsversammlung Beschlussfassung
29.04.2020 
Ratsversammlung, Kongresshalle Leipzig, Pfaffendorfer Straße 31, 04105 Leipzig vertagt   
20.05.2020 
Ratsversammlung, Kongreßhalle Leipzig, Pfaffendorfer Str. 31, 04105 Leipzig geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt

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Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Oberbürgermeister wird ermächtigt, den in der Anlage beigefügten Nachtrag

Nr. 1 zum Nutzungsüberlassungsvertrag vom 07. März 2017 abzuschließen.

 

  1. Die Zustimmung zum Vertragsabschluss steht unter dem Vorbehalt, dass die Ratsversammlung auch die Vorlage „VII-DS-00578 – Einrichtung eines Innovationszentrums für das Smart Infrastructure Hub Leipzig in der Halle 7 der Leipziger Baumwollspinnerei“ in Umsetzung des Beschlusses der Ratsversammlung vom 30.1.2019 (VI-HP-07338) beschließt.

 

  1. Für die Flächen des Digital Hubs verpflichtet sich die Stadt bis zur Fertigstellung des veredelten Rohbaus durch den Vermieter mit dem Nachtrag Nr. 1 eine Managementpauschale zu zahlen:

 

2020   73.000 € (Jan.-Dez. 2020)

2021  54.900 € (Jan.-Sept. 2021)

 

Die außerplanmäßige Aufwendung gem.§ 79 sächs. Gemeindeordnung in Höhe von 73.000 € im Jahr 2020 wird bestätigt. Die Finanzierung erfolgt aus dem PSP-Element „Digital Hub Halle 7“ (1.100.57.1.0.01.11), welches haushaltsneutral über das PSP-Element „Bewirtschaftungskosten Verm. Objekt“ (1.100.28.1.0.01.04) aus dem Budget des Kulturamtes gedeckt wird.

 

Im Rahmen der Haushaltsplanung 2021/2022 werden die Eckwerte des Kulturamtes und des Amtes für Wirtschaftsförderung um den Betrag der Managementpauschale für 2021 i. H. v. 54.900 € haushaltsneutral bereinigt.

 

  1. Ab Fertigstellung des veredelten Rohbaus (Übergabe) verpflichtet sich die Stadt zu Mietzahlungen für die Flächen des Digital Hubs bis 2034, deren Finanzierung in der Vorlage VII-DS-00578 – „Einrichtung eines Innovationszentrums für das Smart Infrastructure Hub Leipzig in der Halle 7 der Leipziger Baumwollspinnerei“ geregelt werden. Für die Flächen der Theater erfolgt bis 2034 weiterhin die Zahlung der Managementpauschale, reduziert von 10.333 € auf 4.233 € pro Monat.

 

Räumlicher Bezug:

 

Die Baumwollspinnerei mit der Halle 7 liegt im Schwerpunktgebiet Leipziger Westen.

 

 

Zusammenfassung:

 

Anlass der Vorlage:

 

Rechtliche Vorschriften   x Stadtratsbeschluss   x Verwaltungshandeln

Sonstiges:

 

Mit dem Ratsbeschluss vom 12.12.2018 (VI-DS 06352) entfiel die Halle 7 auf dem Gelände der Baumwollspinnerei als Standort für das Naturkundemuseum. Die jetzige Vorlage regelt die vertragliche Anpassung des Nutzungsüberlassungsvertrages zwischen der Baumwollspinnerei Verwaltungsgesellschaft mbH und der Stadt Leipzig vom 07.03.2017.

Die Vorlage regelt ferner die alternative Nutzung der Flächen in der Halle 7 für die Einrichtung eines Innovationszentrums für den Digital Hub Leipzig

.

Für die inhaltliche und finanzielle Ausstattung des Innovationszentrums folgt parallel eine gesonderte Vorlage (VII- DS-00578).

 

 

 

 

 


 

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Finanzielle Auswirkungen

 

nein

x

wenn ja,

Kostengünstigere Alternativen geprüft

 

nein

x

ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung

Folgen bei Ablehnung

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?

 

nein

x

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

 

Im Haushalt wirksam

von

bis

Höhe in EUR

wo veranschlagt

Ergebnishaushalt

Erträge

 

 

 

 

 

Aufwendungen

2020

2021

 

73.000 €

54.900 €

1.100.57.1.0.01.11

1.100.57.1.0.01.11

Finanzhaushalt

Einzahlungen

 

 

 

 

 

Auszahlungen

 

 

 

 

Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?

 

nein

X

ja, siehe Vorlage „VII- DS-00578 - Einrichtung eines Innovationszentrums für das Smart Infrastructure Hub Leipzig in der Halle 7 der Leipziger Baumwollspinnerei.

 

Folgekosten Einsparungen wirksam

von

bis

Höhe in EUR (jährlich)

wo veranschlagt

Zu Lasten anderer OE

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand

 

 

 

 

Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten

Ergeb. HH Erträge

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen)

 

 

 

 

 

Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen

 

 

 

 

 

Steuerrechtliche Prüfung

x

nein

 

wenn, ja

Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG

x

nein

 

ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts

Umsatzsteuerpflicht der Leistung

x

nein

 

ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen

x

ja

 

Nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung

 

Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Ja

x

Nein

Beantragte Stellenerweiterung:

   Vorgesehener Stellenabbau:

 

 

 


Hintergrund zum Beschlussvorschlag:

Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

 

 

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!

Ziele und Handlungsschwerpunkte

 

Leipzig setzt auf Lebensqualität:

Balance zwischen Verdichtung und Freiraum

Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur

Nachhaltige Mobilität

Vorsorgende Klima- und Energiestrategie

Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität

Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraum­angebote

 

Akteure:

rgerstadt

Region

Stadtrat

Kommunalwirtschaft

Verwaltung

Leipzig besteht im Wettbewerb:

Positive Rahmen­bedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze

Attraktives Umfeld für Innovation, Gründer und Fachkräfte

Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur

Leistungsfähige technische Infrastruktur

Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

Leipzig schafft soziale Stabilität:

Chancengerechtigkeit in der inklusiven Stadt

Gemeinschaftliche Quartiersentwicklung

Bezahlbares Wohnen

Zukunftsorientierte Kita- und Schul­angebote

Lebenslanges Lernen

Sichere Stadt

 

 

 

Leipzig stärkt seine Internationalität:

Weltoffene Stadt

Vielfältige, lebendige Kultur- und Sport­landschaft

Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung

Attraktiver Tagungs- und Tourismusstandort

Imageprägende Großveranstaltungen

Globales Denken, lokal verantwortliches Handeln

 

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 

trifft nicht zu

 

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I. Beschreibung des Abwägungsprozesses:

 

Mit der Entscheidung, das Naturkundemuseum nicht in die Halle 7 der Baumwollspinnerei einziehen zu lassen, stellte sich die Frage nach der alternativen kommunalen Nutzung dieser Flächen. Mit dem Nutzungsüberlassungsvertrag für die Halle 7 (VI-DS-03429 vom 18.01.2017) hat die Stadt Leipzig die komplette Halle 7 in ihrem jetzigen Ausbauzustand für die nächsten 15 Jahre zur Nutzung zur Verfügung.

 

Die Flächen für die Theater in den oberen Etagen sind saniert und in Nutzung. Die „Naturkundemuseumsflächen“ sind in unsaniertem Zustand und bedürfen je nach Nutzungsart weiterer umfangreicher Investitionen. Demnach sollte eine Nutzung gefunden werden, die förderunschädlich, mit dem Eigentümer einvernehmlich und finanziell darstellbar ist.

 

Der Stadtrat stellte mit Haushaltsbeschluss VI-HP-07338 zur Errichtung eines Gründerzentrums (A 0013/ 19/20) für den Digital Hub 7 Mio. € zur Verfügung. Nach einer Standortanalyse erwies sich der Leipziger Westen als geeignetes Gebiet. Der Stadtrat hat sich letztlich für die Halle 7 in der Baumwollspinnerei entschieden: Die Kosten für den abgeschlossenen Mietvertrag in der Halle 7 wären ohnedies angefallen und können so fruchtbar gemacht werden.


 

Andere Nutzungen der Halle 7 kamen aufgrund der Rahmenbedingungen und beschränkten Nutzungsmöglichkeiten nicht in die Auswahl. Über die Nutzungsänderung besteht Konsens in der Verwaltung.

 

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

 

Entfällt.

 

III.  Strategische Ziele

 

Mit der Nutzung der freien Flächen in der Halle 7 zur Errichtung eines Gründer- und Technologiezentrums werden die Ziele:

 

  • attraktives Umfeld für Innovationen, Gründer und Fachkräfte und
  • Vernetzung von Bildung, Forschung und Wirtschaft

 

direkt und unmittelbar verfolgt. Das Digital Hub sieht vor, eine Begegnungsstätte zu schaffen, an dem sich Gründer, Forschung und Wissenschaft und etablierte Unternehmen zusammen­finden. Dabei sollen neue Technologien und Geschäftsfelder in den Themen Smart City, Energie und E-Health für die Zukunftsfähigkeit des Wirtschaftsstandortes Leipzig entwickelt werden.

 

Darüber hinaus sichert die Änderung des Nutzungsüberlassungsvertrages den Fortbestand der im oberen Bereich befindlichen Theater und bedient das Ziel der Schaffung von quartiersnahen Kultur- und Freiraumangeboten.

 

IV. Sachverhalt

 

1.                Anlass

 

Mit Beschluss VI-DS 06352 vom 12.12.2018 hat der Stadtrat bestätigt, die Halle 7 auf dem Baumwollspinnereigelände als Standort für das Naturkundemuseum aufzugeben. Die entsprechenden Passagen in den Beschlusspunkten des Beschlusses DS-00517/14-NF-06 Naturkundemuseum Leipzig - Grundsatzbeschluss und Standort­entscheidung vom 20.01.2016 wurden ebenso aufgehoben.

 

Zugleich hat der Stadtrat den Oberbürgermeister beauftragt, den mit Beschluss VI-DS-03429 vom 18.01.2017 bestätigten Nutzungsüberlassungsvertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Baumwollspinnerei Verwaltungsgesellschaft mbH (nachfolgend Nutzungsüberlasser) nach zu verhandeln. Dabei waren die neuen Gegebenheiten zu berücksichtigen und eine alternative Nutzung vorzuschlagen.

 

Zudem wurde gemäß des Haushaltsbeschlusses VI-HP-07338 Gründerzentrum (A 0013/ 19/20) der Oberbürgermeister beauftragt, ein Konzept zu erarbeiten und mit der Umsetzung des Aufbaus eines Gründerzentrums für digitale Geschäftsideen zu beginnen.

 

2. Beschreibung der Maßnahme

 

2.1  Vertrags- und Rechtslage

 

Die Rahmenbedingungen für die Verhandlungen des Nachtrages zum Nutzungsüber-lassungsvertrag stellten sich wie folgt dar:


 

  • Flächen:  Teilfläche 1 mit 4.143  Theater
     (3. OG, Anteil 2. OG, Anteil Keller - fertiggestellt, in Nutzung)

 Teilfläche 2 mit 5.997  Digital Hub- Innovationszentrum
 (Anteil 2. OG, 1. OG, EG, Anteil Keller - derzeit unsaniert)

Außenflächen mit 30 PKW-Stellplätze, davon 2 behindertengerechte und zusätzlich ein LKW-Stellplatz

 

  • Die Theater LOFFT, LTT und Theater der Jungen Welt sollten langfristig am Standort verbleiben. Die Theater nutzen 4.143 m² der ca. 10.140 m² Gesamtnutzfläche. Die Flächen wurden unter der Zuhilfenahme von Stadtumbau-Mitteln in Höhe von 7,2 Mio. € umfangreich saniert, einschließlich eines Großteils der Fassade, Dach, Trockenlegung und Einbau der zentralen Technik, wie Heizungsanlage. Der Eigentümer hat Eigenmittel in Höhe von ca. 2,3 Mio. € investiert. Der Eigenanteil der Stadt beträgt derzeit 3,6 Mio. €.

 

  • Für die Nutzungsüberlassung hatte sich die Stadt verpflichtet, eine Managementpauschale von 10.333 € / Monat und eine Betriebskosten-vorauszahlung in Höhe von 10.100 € / Monat zu entrichten.

 

  • Eine Umnutzung musste förderunschädlich erfolgen. Die bestehende förderrechtliche Zustimmung sieht eine kulturelle Gemeinbedarfseinrichtung vor, welche die Theater erfüllen und das Naturkundemuseum erfüllt hätte. Eine Nichtnutzung der Flächen wäre förderschädlich und könnte zu Rückzahlungen führen. Eine Änderung der Nutzungsart von Gemeinbedarf in teilweise gewerbliche Büronutzung in Form eines Innovationszentrums – Digital Hub – erfordert eine Änderung des Fördermittelbescheides. Weitere Fördermittel aus dem Programm Stadtumbau stehen nicht zur Verfügung. Bedingung war somit, dass der Eigentümer der Halle 7 weiter Investitionen tätigt, welche im Ursprungsförderbescheid und im Nutzungsüberlassungsvertrag nicht vorgesehen waren und dass das Sächsische Staatsministerium des Innern (SMI) bzw. die Sächsische Aufbaubank (SAB) als Fördermittelgeber der Nutzungsänderung zustimmt.

  • Die ehemaligen Naturkundemuseumsflächen sind in einem unsanierten Zustand und bedürfen weiterer umfangreicher Investitionen. Hierfür musste eine Finanzierung gestaltet werden. Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung hat festgestellt, dass die Investition (Fertigstellung des Rohbaus) aus fördertechnischen Gründen nur durch den Eigentümer erfolgen kann. Überdies war für den weiteren nutzerspezifischen Innenausbau eine Finanzierung zu klären (siehe Vorlage VII- DS-00578).

 

  • Eine Änderung des Nutzungsüberlassungsvertrages und eine Änderung der Nutzungsart konnte nur einvernehmlich mit dem Nutzungsüberlasser, der Baumwollspinnerei GmbH, erfolgen. Der ursprüngliche Vertrag sah nur die Nutzung der Flächen für das Naturkundemuseum vor.  

 

2.2  Änderung der Förderbedingungen

 

Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung und das Amt für Wirtschaftsförderung konnten gemeinsam mit der SAB und dem Innenministerium eine Änderung des Fördermittelbescheides erwirken:

 

  • Die SAB hat der Nutzungsänderung zugestimmt.
  • Die Bindefrist beläuft sich unverändert auf 15 Jahre.
  • Die Fördermittelquote aus dem Stadtumbauprogramm hat sich abgesenkt.
  • Der Fördermittelempfänger (Nutzungsüberlasser) wurde zu weitere Investitionen verpflichtet, um die erhaltenen Fördermittel auch unter der neuen Nutzungsart zu erhalten.

 

2.3 Änderungen im Nutzungsüberlassungsvertrag

 

Nach umfangreichen und komplexen Verhandlungen sind folgende wesentliche Vertragsänderungen festzuhalten:

 

  • Änderung Nutzungsart und weitere Investitionsverpflichtung des Nutzungsüberlassers / Gebäudeeigentümers (Ausbau zum „veredelten Rohbau“)
  • Änderung der Mietkonditionen für die Digital-Hub-Flächen
  • Verzicht auf die Ankaufsoption und Erhöhung der Flexibilität der Verlängerungsoption
  • Einräumung eines Vorkaufsrechts zugunsten der Stadt Leipzig

 

2.3.1 Änderung Nutzungsart - Investitionssumme

 

In den Vertragsverhandlungen ist es gelungen, die ursprüngliche Investitionsverpflichtung der Stadt zur Errichtung des Naturkundemuseums in eine Änderung der Nutzungsart als Standort des Digital Hubs und in eine Investitionsverpflichtung des Gebäudeeigentümers bzw. Nutzungsüberlassers zu wandeln.

 

  • Neuer Nutzungszweck: Theater und Innovationszentrum für das Smart Infrastructure Hub
  • Der Nutzungsüberlasser investiert auf seine Kosten, in:  
    • Teilfläche 2 Digital Hub - Innovationszentrum
      (derzeit unsaniert, Fertigstellung als veredelter Rohbau)
    • Außenflächen mit 790 m²
      (30 Stellplätze 2 behindertengerechte und zusätzlich ein LKW-Stellplatz)
    • Fertigstellung Fassade Westseite
  • Das vom Nutzungsüberlasser zusätzlich zu tätigende Investitionsvolumen beträgt 5,5 Mio. € brutto. Diese zusätzliche Investition ist Grundlage der förderunschädlichen Anpassung des Fördermittelbescheides zur Sanierung der Halle 7 im Rahmen des Programmes Stadtumbau. Mit dieser weiteren Investition und dem vereinbarten Mietzins kann der Fördermittelnehmer einen höheren Fehlbedarf ausweisen, und es müssen trotz Nutzungsänderung keine Fördermittel zurückgezahlt werden.  
  • Baubeschreibung: Die Teilfläche 2 wird entsprechend einer verhandelten Baubeschreibung und Schnittstellenliste durch den Nutzungsüberlasser hergestellt. Demnach richtet der Nutzungsüberlasser die Flächen in einen Zustand des veredelten Rohbaus her. Dies beinhaltet die Betonsanierung der Säulen und Decken/Fußboden, die Fertigstellung der Westfassade einschließlich der Fenster, die Wärmedämmung, die Herrichtung der WC-Räume und Sanitäreinrichtung sowie der Elektro-Hauptanlage. Darüber hinaus sind die Außenanlagen samt Parkplätzen herzurichten.
  • Die Baugenehmigung zur Umnutzung hat der Nutzungsüberlasser einzuholen. Sollte es zu Auflagen kommen, die zu zusätzlichen Kosten von über 100.000 € führen, ist über die Art der Vergütung der Zusatzkosten zu verhandeln. Der Nutzungsüberlasser hat ein Rücktrittsrecht, sollte die Baugenehmigung nicht innerhalb von 12 Monaten erlangt worden sein oder versagt werden.
  • Mehrkosten aufgrund von Sonderwünschen abweichend von der Baubeschreibung der Stadt Leipzig trägt diese.

 

2.3.2 Mietkonditionen

Entsprechend dem Nutzungsüberlassungsvertrag wird derzeit eine Managementgebühr für das gesamte Gebäude in Höhe von monatlich 10.333 € erhoben. Bei Fertigstellung bzw. Übergabe der Teilfläche 2 an die Stadt verringert sich die Managementpauschale um den Anteil der Flächen 2. Für die Fläche 1 (Theater) wird somit eine Managementgebühr von 4.233 €/Monat fällig.

 

Für die Teilfläche 2 (Digital Hub) ist eine Mietzahlung in Höhe von 4,77 €/m² (28.605,69€) brutto für 120Monate ab Übergabe vereinbart. Ab dem 121. Monat erhöht sich diese für den verbleibenden Mietzeitraum auf 5,77 €/m² brutto/kalt. Für die Miete fällt keine Umsatzsteuer an. Die Festnutzungszeit beträgt 15 Jahre bis zum 31.12.2034 (parallel zu Fördermittelbindung) mit einer anschließenden Option zur Verlängerung. Die Fläche 1 wurde im Januar 2019 übergeben und markiert den Nutzungsbeginn. Die Mietlaufzeit für die Fläche 2 beginnt mit Übergabe der Fläche im veredelten Rohbau an die Stadt Leipzig und endet ebenso zum 31.12.2034.

 

Nach Prüfung des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung entsprechen die Mietkonditionen den Fördermittelrichtlinien des Programmes Stadtumbau. Demnach werden Fördermittel ausgereicht, wenn ein Fehlbedarf nachgewiesen wird und die gewerblichen Flächen zum Marktpreis vermietet werden. Der o. g. Mietzins für eine Fläche im Zustand des veredelten Rohbaus konnte gegenüber dem Fördermittelgeber als fördermittelkonform nachvollziehbar nachgewiesen werden.

 

2.3.3 Änderung Ankaufsrecht und Verlängerungsoption

 

Mit der Vereinbarung der Änderung der Nutzungsart und den weiteren Investitionsverpflichtungen verzichtet die Stadt Leipzig auf das Ankaufsrecht. Im Gegenzug stimmt der Nutzungsüberlasser der Nutzungsänderung zu, einschließlich der zusätzlichen Investitionen in Höhe von 5,5 Mio. € und der Übernahme der Verantwortung für Dach und Fach. Zusätzlich wird das Optionsrecht zur Verlängerung modifiziert und zu Gunsten der Stadt Leipzig ein Vorkaufsrecht vereinbart.
Zur größtmöglichen Flexibilität soll das Optionsrecht zur Verlängerung nach Ablauf der 15 Jahre Festnutzungszeit getrennt nach Flächen 1 und 2 sowie zweimal jeweils 7,5 Jahre beinhalten. Damit kann die Stadt Leipzig individuell entscheiden, ob und wie lange sie die Theaternutzung bzw. die Nutzung als Innovationszentrum – Digital Hub – verlängern möchte.

 

Für den Zeitraum nach Ablauf von 15 Jahren Festnutzungszeit für die Theater und für das Innovationszentrum wurden im Nachtrag bereits mögliche Korridore für Mietkonditionen vereinbart. Grundlage bildeten derzeitige Vergleichsmieten, zzgl. eines Aufschlages für die Entwicklung der (Büro-)Mietpreise.

 

Der monatliche Mindest- und Höchstbetrag ab 01.01.2035 wurde für die Optionsausübung wie folgt vereinbart:

 

Teilfläche 1 Theater:  6 €/m² bis 9 €/m²

Teilfläche 2 Digital Hub: 7,50 €/m² bis 10,50 €/m²

Die Verhandlungen sollen vor Optionsausübung abgeschlossen sein. Die Stadt wird den Nutzungsüberlasser bereits vor Optionsausübung auf die Miethöhe, die nach Optionsausübung zu zahlen wäre, ansprechen und Verhandlungen aufnehmen. Sollten die Vertragsparteien nicht innerhalb von 6 Monaten nach Zugang der Optionserklärung eine Einigung zur Miethöhe erzielen, ist ein von der IHK bestellter Sachverständiger hinzuzuziehen (sog. Gutachterklausel).

 

2.3.4  Sonstige Änderungen

 

Betriebskosten:

  • Entsprechend des bestehenden Vertrages ist eine Betriebskostenpauschale als Vorauszahlung derzeit in Höhe von 10.100 €/Monat zu zahlen.
  • Ursprünglich geplant war mit der Pauschale vornehmlich, verbrauchsunabhängige Betriebskosten abzugelten. Derzeit kommen zusätzlich weitere verbrauchsabhängige Betriebskosten und Kosten für die Hausverwaltung und Objektbetreuung hinzu, zumindest solange, bis die Stadt Leipzig das komplette Gebäude und Teile davon selbst übernimmt.
  • Die Abrechnung erfolgt nach Verbrauch und auf Nachweis, gegebenenfalls ist eine Anpassung der pauschalen Betriebskostenvorauszahlung notwendig.
  • Diese Leistungen sind als Anlage zum Nachtrag aufgelistet.

 

Verantwortung für Dach und Fach:

  • Die Stadt gibt die Erhaltungslasten für Dach und Fach zurück an den Nutzungsüberlasser.

Instandhaltung und Instandsetzungspflicht:

  • Die Stadt hatte sich mit dem Ursprungsvertrag bei Übernahme aller Flächen für die Festnutzungszeit, zzgl. gegebenenfalls der Optionszeit, als wirtschaftliche Eigentümerin verpflichtet, die Instandhaltung selbst zu übernehmen, einschließlich der Beschaffung der verbrauchsabhängigen Medien. Diese Verantwortungs­übernahme erfährt eine Änderung.
  • Da derzeit der Nutzungsüberlasser das Gebäude betreibt und verwaltet, kommt die Stadt für die zu tätigenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude (außer für Dach und Fach), den technischen Anlagen und an den Gemeinschaftsflächen im Rahmen der Betriebskosten­abrechnung auf. Diese beinhalten auch notwendige Erneuerungen. Für Erneu­er­ungen technischer Zentralanlagen innerhalb der letzten 12 Monaten ist eine hälftige Kostenteilung vereinbart, sollte eine Reparatur wirtschaftlich nicht sinnvoll oder unverhältnismäßig sein.
  • Die Stadt plant nach Fertigstellung der Fläche 2 die Verwaltung der Halle 7 selbst zu übernehmen oder einer Tochtergesellschaft zu übergeben. Mit Übergabe an die Stadt wird über eine mögliche Anpassung der Schnittstellen und Medienbesorgung neu beraten.

 

3. Realisierungs-/Zeithorizont

 

Da der Ursprungsvertrag aufgrund seiner Option zum Ankauf notariell beurkundet wurde, müssen Änderungen des Vertrages ebenso eine notarielle Beurkundung erfahren. Mit dem Ratsbeschluss muss diese notarielle Beurkundung erfolgen. Anschließend beginnt das Projekt mit der Planung und förderrichtlinienkonformen Vergabe.

 

Planung/Einholung Baugenehmigung:  bis August 2020

 

Ausschreibung und Vergabe: ca. Ende 2020 der Hauptgewerke, abhängig von der  Fertigstellung, Planung und Erteilung der               Baugenehmigung

 

Bauausführung: bis ca. September 2021, vertraglich gesichert spätestens               15 Monate nach Vergabe der Hauptgewerke

 

Innenausbau: erfolgt durch die Stadt Leipzig, von Okt. 2021-März 2022

 

Es wird angestrebt, den nutzerspezifischen Innenausbau nach Fertigstellung der Innenarbeiten parallel zu möglichen Fassadenarbeiten und Außenflächen so schnell wie möglich zu beginnen. Da der Nutzungsüberlasser erst nach Übergabe des veredelten Rohbaus eine Miete erhält, ist anzunehmen, dass er an einem beschleunigten Verfahren sehr interessiert ist.

 

4. Finanzielle Auswirkungen

 

4.1 Zahlungsverpflichtung bis zur Vertragsänderung

 

Derzeitige Zahlungen entsprechend der Vorlage Nr. VI-DS-03429 vom 18.01.2017:

 

Managementpauschale:   10.333 €/Monat
 für Flächen 1 und 2

 

Betriebskostenpauschale:   10.100 €/Monat
 für Flächen 1 und 2 für die Betriebskosten

 

 

ergibt Gesamtsumme:    245.196 €/Jahr

 

Gesonderte Behandlung erfahren die direkten verbrauchsabhängigen Betriebskosten der einzelnen Theater. Diese werden direkt von den Einrichtungen bzw. Nutzern getragen.

 

Die verbrauchsabhängigen Betriebskosten für die Gemeinschaftsflächen und derzeit nicht genutzten Flächen werden über die Betriebskostenpauschale finanziert. Im Haushalt sind hierfür 375.800 € jährlich eingestellt auf dem PSP-Element 1.100.28.1.0.01.04 im Budget des Kulturamtes.

 


4.2  Zahlungsverpflichtungen während der Bauphase 1
(Planung und Herstellung veredelter Rohbau)

 

Die laufenden Kosten gestalten sich wie folgt, bei Fläche 2 allerdings nur bis zur Übergabe des veredelten Rohbaus:

 

 

Fläche

Management-

pauschale

Betriebskosten-vorauszahlung

Gesamt

Monat

Gesamt

Jahr

Einheit

€/Monat

€/Monat

€/Monat

€/Jahr

Fläche 1
Theater

4.143

4.233

 

10.100*

 

14.333

171.996

Fläche 2

Digital Hub

5.997

6.100

 

0

6.100

73.200

Summe

10.140

10.333

10.100*

20.433

245.196

* Anpassung folgt nach Abrechnung

 

Fläche 1 (Theater 4.143 m²):

 

Für die Fläche 1 sind im Jahr 171.996 € zu entrichten, zuzüglich möglicher Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung, Finanzierung entsprechend Vorlage Nr. VI-DS-03429 vom 18.01.2017 über das PSP-Element 1.100.28.1.0.01.04 im Budget des Kulturamtes.

 

Darüber hinaus ist mit einer Erhöhung der Betriebskosten zu rechnen, bedingt durch den neuen Schnittstellenkatalog für die Verwaltung des Gebäudes, welche mehr Leistungen durch den Nutzungsüberlasser enthält. Es erfolgt eine Anpassung der Vorauszahlung nach der ersten Abrechnung der tatsächlichen Nebenkosten.

 

Fläche 2 (Digital Hub 5.997 m²):

 

Für die Digital Hub Flächen fällt bis zur Übergabe im veredelten Rohbauzustand weiterhin die Managementpauschale an:

 

2020   73.000 € (Jan.-Dez. 2020)

2021  54.900 € (Jan.-Sept. 2021)

 

Die Gegenfinanzierung erfolgt aus dem PSP Element 1.100.57.1.0.01.11 „Digital Hub Halle 7“ Amt für Wirtschaftsförderung, die Deckung für das Jahr 2020 aus dem PSP-Element 1.100.28.1.0.01.04 des Kulturamtes. Für 2021 wird der Mehrbedarf im Rahmen der Haushaltsaufstellung haushaltsneutral bereinigt.

 

4.3 Änderung mit Übergabe der Fläche 2 als veredelten Rohbau ab

September 2021:

 

Über die Finanzierung der Miete ab 2021 wird in der Vorlage VII- DS-00578 - Etablierung eines Innovationszentrums für das Smart Infrastructure Hub Leipzig in der Halle 7 der Leipziger Baumwollspinnerei“ beschlossen - aber zur Vollständigkeit auch hier dargestellt.

 

Ab Übergabe der Flächen 2 im veredelten Rohbau, ist für diese Fläche Miete zu zahlen und die Managementpauschale für das Gesamtobjekt reduziert sich um 6.100 € auf 4.233 €. Anschließend erfolgt der nutzerspezifische Innenausbau der Flächen durch die Stadt vom Oktober 2021-März 2022.

 

Fläche

Management-

pauschale/

Miete

Betriebskosten-vorauszahlung

Gesamt

Einheit

€/Monat

€/Monat

€/Monat

€/Monat

Fläche 1
Theater

4.143

4.233

 

0

 

10.100*

 

14.333

Fläche 2

Digital Hub

5.997

0

 

28.600

9.000*

37.600

Summe

10.140

4.233

28.600

19.100*

 

51.933

* Anpassung folgt nach Abrechnung

 

Fläche 1 - Theater:

 

Die Kosten und Finanzierung sind unverändert zu Punkt 4.2. der Vorlage. Für die Fläche 1 sind im Jahr ca. 172.000 € zu entrichten, zuzüglich möglicher Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung.

 

Fläche 2 - Digital Hub:

 

Laut Vertrag beträgt die Miete 28.600,92 €/Monat zuzüglich Betriebs­kosten­voraus­zahlung, welche für die Phase des Innenausbaues bereits anfallen und mit monatlich 1,50 €/m² bis zur ersten Abrechnung angesetzt wird. Die Kosten für Fläche 2 trägt das Amt für Wirtschaftsförderung aus seinem Budget und refinanziert diese nach Fertigstellung und Übergabe teilweise durch Mieteinahmen der Nutzer und Teilnehmer des Digital Hubs.

 

Während des nutzerspezifischen Innenausbaues wird eine zeitlich verzögerte Mieteinnahme über die Nutzer des Digital Hubs erfolgen und die Stadt wird für diese Zeit die Miete und anteilige Betriebskosten für die Flächen 2 vollständig finanzieren müssen.

 

Daraus ergibt sich folgender Finanzierungsbedarf von Okt. 2021 bis März 2022 (Realisierung Innenausbau durch die Stadt) wie folgt:

 

Miete und Betriebskosten für Fläche 2 in Höhe von 37.600 €/Monat, d.h.

 

 2021  113.000 € (3 Monate, Okt 2021 - Dez 2021) und

 2022  113.000 € (3 Monate, Jan. 2022 - März 2022).

 

 

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

 

Keine.

 

6. Bürgerbeteiligung

 

bereits erfolgt    geplant      nicht nötig

Die Beschlussfassung fällt in die Zuständigkeit des Rates.

 

7. Besonderheiten

 

Die Vorlage steht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vorlage „VII- DS-00578 - Etablierung eines Innovationszentrums für das Smart Infrastructure Hub Leipzig in der Halle 7 der Leipziger Baumwollspinnerei“.

 

8. Folgen bei Nichtbeschluss

 

Eine Nichtbestätigung des vorliegenden Entwurfes der Änderung des Nutzungs­überlassungs­vertrages zur Halle 7 zwischen der Stadt Leipzig und der Leipziger Baumwollspinnerei Verwaltungsgesellschaft mbH müsste nach anderen Nutzungsoption gesucht und diese ggf. verhandelt werden. Im ungünstigsten Fall führt dies zu Schadensersatzansprüchen des Vertragspartners. Die Nutzung entsprechend des Fördermittelbescheides kann nicht nachgewiesen werden. Daraus könnten förderschädliche Sachverhalte entstehen und eine Rückzahlung resultieren.

 

Anlagen:

 

Nachtrag Nr. 1 zum Nutzungsüberlassungsvertrag Halle 7 (nichtöffentlich)

 

 

 

 

 

 

 

 

Stammbaum:
VI-DS-06352   Naturkundemuseum Leipzig - Aufhebung Standortentscheidung Halle 7   41 Kulturamt   Beschlussvorlage
VI-DS-06352-ÄA-01   Naturkundemuseum Leipzig - Aufhebung Standortentscheidung Halle 7   Geschäftsstelle der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen   Änderungsantrag
VI-DS-06352-ÄA-02   Naturkundemuseum Leipzig - Aufhebung Standortentscheidung Halle 7   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Änderungsantrag
VI-DS-06352-ÄA-03   Naturkundemuseum Leipzig - Aufhebung Standortentscheidung Halle 7   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Änderungsantrag
VI-DS-06352-DS-04   Anpassung des Nutzungsüberlassungsvertrages zur Halle 7 zwischen der Stadt Leipzig und der Leipziger Baumwollspinnerei Verwaltungsgesellschaft mbH (Bestätigung gem. § 79 Abs. 1 der SächsGemO)   80 Amt für Wirtschaftsförderung   Beschlussvorlage
VI-DS-06352-DS-04-ÄA-02   Anpassung des Nutzungsüberlassungsvertrages zur Halle 7 zwischen der Stadt Leipzig und der Leipziger Baumwollspinnerei Verwaltungsgesellschaft mbH (Bestätigung gem. § 79 Abs. 1 der SächsGemO)   Geschäftsstelle der Fraktion DIE LINKE   Änderungsantrag
VI-DS-06352-DS-04-ÄA-03   Anpassung des Nutzungsüberlassungsvertrages zur Halle 7 zwischen der Stadt Leipzig und der Leipziger Baumwollspinnerei Verwaltungsgesellschaft mbH (Bestätigung gem. § 79 Abs. 1 der SächsGemO)   Geschäftsstelle der Fraktion Freibeuter   Änderungsantrag